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다가구 분석 배당 | 수익율(률)계산법 | 풍요 번영 돈마술사 유여림 1. 다가구 선순위 전입O 확정x 배당O 일떄 :원칙적으로 배당받지 못하고 낙찰자가 다 인수하나, 소액임차인은 소액임차보증금을 받고 나머지를 낙찰자 인수 선순위임차인 원칙은 확정이나 배당 중 하나가 없으면 배당없음 선순위 임차인으로 대항력이 있고, 확정일이 없으나 소액임차인으로 소액임차보증금 배당받을 수 있는 임차인 ( 배당 계산이 어렵다.) 이 경우를 잘 분석할 줄 알면오래된 집+분석이 어려운 다가구를 낙찰 받으면 돈이 됩니다.소액임차보증금 계산법 :전입0, 확정X, 배당0 사례)근저당A 1억 2011년근저당B 1억 2019년임차인들 2010년 ㄱ) 2000만원 ㄴ)4000만원 ㄷ)6000만원 ㄹ)8000만원 일때 낙찰자가 2억인수? 1억3천인수? 6900만원인수? 어떻게 인수할까요? 사례) 문제가 없.. 2020. 10. 26.
선순위임차권 전세권 경락잔금대출 | 풍요 번영 유여림 임차권 : 임차인은 계약 인도 전입한 0시 이후 대항력 발생/ 주택임대차보호법 특별법으로 인차인 보호 #전세권 설정 등기가 주인 동의하에 설정하고 보호 받았으나 어려움이 있음/ 이게 주택임대차보호법 특별법으로 바뀜 후순위 전세권 : 무조건 말소/ 철거는 예외 선순위 전세권 : 배당요구시 끝/ 배당요구 안하면 낙찰자 인수 임차권 생기고 확정일자가 생기고 계약 인도 전입으로 우선변제권 받아 보호 받게 됨 현재 임차권과 전세권 설정 등기를 다 할 수 있음/ 두 가지 권리를 다 가짐 임차권은 전입 전세권은 전세권설전등기 두 가지 권리로 배당 요구 가능 전세권은 배당요구시 말소되니 *임차권으로 배당요구하고 *전세권은 살아있으면 나머지 다 낙찰자 인수 전출하여 다른 지역을 갈 때 보증금 보호받기 위해 등기부등본에 .. 2020. 10. 23.
다가구 선순위대항력 확정일 없을 때 배당 | 풍요 번영 유여림 낙찰자가 법원에서 사건기록 열람 : 전화번호 등 확인 가능 낙찰후 빨리 받아가는 배당금 : 법원경매비용 임금채권( 3년 퇴직금, 3개월 임금채권) 예) "강제경매 54명"=임금채권 이었음 당해세 소액임차보증금 국세 지방세 압류 *전입세대열람시 300원 주면서 "동거인, 말소자 포함하여 떼어주세요" ㅡ>"전입자가 김00이죠?" 확인 말소기준 권리 : 압류 가압류 저당 근저당 담보가등기 경매개시결정등기 전세권 중 일부 다가구 배당 : 후순위 임차인은 무조건 말소니 분석이 필요 없음 선순위 임차인은 1 2 3 4 경우 전입 0 0 0 0 확정 0 0 x x 배당 0 x 0 x 1경우 : 100%배당(전액배당받음), 낙찰자 인수 안함 / 확정일자가 근저당 이후일 때 소액임차보증금만 배당 받고 낙찰자인수 2경우 .. 2020. 10. 22.
상가예상낙찰가 | 풍요 번영 유여림 상가예상낙찰가 : 환산보증금= 보증금+월세x100시세= 환산보증금x 2배매도가 = 잘 팔면 시세의 80%, 못팔면 70% 받습니다.환산보증금 정도에서 낙찰시 좋은 저가 낙찰이 되어 수익이 보장됩니다. 예) 감정가 5억 배당요구 내용은 보증금 1억/ 월세 200만원. 배당요구했다면 환산보증금은 3억( 1억+ 2,000,000x100=3억)시세는 6억(환산보증금 2배)매도가는 잘팔면 6억의 80%=4.6억, 못팔면 6억의 70%=4.2억환산보증금 3억정도에서 낙찰받으면 아주 좋고, 시세의 70%인 4.2억 사이 넘지 않음즉, 낙찰가 3~4.2억 사이에 입찰 들어감 상가 건물이 4천만원 ㅡ>8백까지 유찰 이유:7년이상 미납관리비가 1천이상 있었음( 관리비 모두 낙찰자 인수가 아님)ㅡ>해결책은상가 관리사무소 소.. 2020. 10. 19.
농막 토지보상 | 풍요 번영 유여림 토지고문님 5주 커리큘럼 소개합니다. 1주 2주차에 이어서 3주차 : 농지투자 농지연금 맹지(길 없는 토지)를 살리는 법 농막(컨테이너) : 농막자체는 예전에는 단순하게 쉼터 요새는 휴게공간을 넘어 일종의 전원주택 개념으로까지 올라왔기 때문에 사람들이 많이 선호하는 아이템. 그래서 그 부분을 이용해서 어떻게 투자를 할 것인지 중점적으로 다뤄드릴 거에요. 어떤 토지가 좋고 어떻게 인허가를 받아야 할지 디테일하게 알려드릴거에요. 이모가 컨테이너를 사 가지고 집같이 꾸며놓으시더라구요. 그게 그거군요. 가설건축물이라는 것은 정식 건축물이 아니라 임의 건축물이에요. 그런데 불법은 아니에요. 20제곱미터까지 허가를 받을 수 있어요. 그 안에 화장실, 싱크대를 만들어서 자신만의 펜션이 되는 거죠. 전원주택 같은 경우.. 2020. 10. 18.
대출문의 개인 법인사업자 토지강의 | 풍요 번영 유여림 1. 대출문의는? "해박한 노하우로 깔끔하게 대출을 풀어주신 홍 대출 고문님 유튜브 잘 들었습니다. 대출문의시 1)관심물건번호 2) 전화번호 3) 주택이라면 보유주택 여부 4) 연봉과 부채 5) 아파트라면 KB 일반가 금액 6)낙찰후 그 물건으로 뭘 하실건지... 거주.전세. 등등 저는 왕초보이고 잘 몰라서 그러는데요. 경매잔금대출에서 시설자금 포함하여 90%까지 가능한지? 신탁대출? 금리? 중도상환수수료? 거치기간? 등 궁금합니다. 개인 또는 법인사업자를 만들 생각입니다." 이런 질문으로 빠른 답변을 받으실 수 있습니다. 2. 개인과 법인사업자? 개인 vs 법인사업자 사업자란?사업상 독립적으로 사업을 영위하는 자로서 그 사업이 계속적 반복적으로 진행시 사업자로 구분 사업자등록을 안 하면?사업자 등록 전.. 2020. 10. 17.
혁시도시 지방투자 상가임장 상가투자 | 풍요 번영 유여림 대전 유성구는 서울 강남! 물건송달내역에서 불허가 누가 냈는지 봄불허가 : 신청 내용이 아니라 소유주가 '강제집행중지신청서' 제출함 가격시점 : 감정평가 가격평가시점이 중요 지방신도심 : 개발, 재개발, 신도시에 의해 도시 성숙되고 있는지 봄 지방투자시 : 가격시점 2019년 것 공터와 지붕 확인 신도심 생기면 돈 쓰는 수요가 신도심으로 옮겨진다. 지방은 구도심이 죽고 신도심 수요가 증가 건축물대장상 : 상가용지 준주거용지 좋고 과거7억 ㅡ> 현 5억 이런 물건 현장조사해볼만함 근린상가 도면, 위치 확인 #혁신도시 : 1)교육이 중요 2) 서울접근성(서울과 멀어야 함) 서울과 가까우면 서울에서 출퇴근하므로 예) 진주혁신도시, 세종혁신도시 나주혁신도시 안 된 이유 : 광주가 교육 도시여서 가족이 광주에 살.. 2020. 10. 16.
자신의 에너지를 자신에게만 집중해서 미래를 바꾸자. 아침에 물건 검색 | 풍요롭다 번영한다 유여림 부자해커님과의 인터뷰한 분의 사례 : 상호신용금고 같은 제2금융 부자들은 대출을 끼고 집을 여러 채 산다. 레버리지 효과 이용 대출규제가 별로 없을 때 전세끼고 대출받아서 집 사고 ㅡ> IMF때 집값이 폭락 ㅡ> 그 때 부자들이 이야기한 게 곧 정상화 될 거라고 ㅡ> 폭락장이더라도 견디니 ㅡ> 바로 집값이 오름 ㅡ> 집을 또 샀죠. 공릉동. 그 때 공릉동이 엄청 시골. 점점 아파트가 들어서던 시기. 그러면서 투자를 계속. 그 때는 다 전세끼고 대출끼고 사서 지금 말하는 갭투자. 지금은 갭투자라는 용어가 생겼잖아요. 그게 96년이니깐 25년전. ㅡ> 투자를 하다가 결혼하고 아기를 키우느라 투자를 멈췄어요. 그런데 이제 다시 상승장이 왔잖아요. 하지만 이제 투자 방식이 그 때랑은 많이 다르더라구요. 그 때는.. 2020. 10. 15.
아파트낙찰 : 풍요 번영 유여림 #아파트낙찰 : 임차인이 후순위 + 선순위 근저당이 소액이라서 대위변제 가능성이 있을 수 있겠다라고 생각했습니다. 등기부등본을 보고 + 시세조사를 해보니 등기부등본에 보증보험회사가 기재 그래서 기업이 끼여있으니 당연히 대위변제를 하겠구나 생각 + 보증보험 회사에 전화 그런데 담당자가 대위변제가 뭔지도 모름 "이 분이 임차권 등기를 해놔서 사라지지 않을 거에요" #대위변제 : 민법에서, 채무자가 아닌 제삼자 또는 공동 채무자 가운데 한 사람이 채무를 변제하였을 때에, 채권자의 채권이 그 사람에게로 넘어가는 일 *대위변제를 할 수도 있지만 경매를 미뤄가면서 까지 그럴 이유가 없다고 조언. 시세조사하고 현장 가보고 미납관리비 조사 계속 대위변제는 낙찰자가 잔금을 치루기 전까지 할 수 있다는 생각나서 *당일에도.. 2020. 10. 14.
신탁공매 전화하세요. | 풍요 번영 유여림 #신탁공매 전입세대 없고 집이 비어 있는 경우 : 신탁회사에 전화하시는 게 가장 빨라요. 전화하세요. 전입이 없다는 건 주택임대차 보호법에 의해 보호되는 임차인이 없다는 겁니다. 그런 경우에는 소유주가 거주할 가능성이 커요. 전입세대 열람에 사람이 없다고 하면 등기부등본에도 권리가 없을 확률이 크거든요. 등기부등본 떼보세요. 다만 신탁공매는 일반매매 형식이기 때문에 말소기준권리가 없어요. 그래서 등기부등본을 보는 것이 아주 중요하죠. 신탁회사에 전화하셔서 물어보세요. 가장 빨라요. 신탁공매도 서류로 공부하는 것과 전화를 통해서 정보를 얻는 것이 달라요. 전화하셔서 지금 물어보시는 것처럼 물어보세요. "전화하셔서 지금 전입세대 열람에 전입한 사람이 없는데 혹시 소유주가 살고 있나요?"라고 말이죠. 전화를 .. 2020. 10. 14.
전세권 | 풍요 번영 유여림 전세권 : 민법 보호 보증금을 전세권으로 등기부등본에 올림 계약 + 전세권 등기='전세권' 인정전세권자가 배당요구하면 소멸 말소기준권리보다 후순위 전세권은 무조건 소멸( 철거만 예외. 가처분 남는다) cf. 임차권(계인전) : 주택임대차보호법 *선순위 전세권 : 배당요구하면 소멸, 배당요구 안 하면 낙찰자가 인수*대기업 동부건설(임차인 전세권)일 때 배당요구 쉽다. 주로 사택으로 사용*전세권+배당요구+대기업일때 명도가 쉽다. *전세권자가 전세권으로 경매 진행(임의경매 신청시)전세권 보증금 받겠다는 것=배당요구 의미 cf. 강제경매 : 전세권이 아니라 다른 권리(임차권)로 경매진행 의미이므로 이때는 조심 회사 계약 +직원 전입 : *개인(전입 임차인), 가족, 중소기업이하(직원)는 임대차보호법 보호 대상임.. 2020. 10. 13.
근린주택 다가구 규제 비규제지역 | 풍요 번영 유여림 다가구나 근린주택을 낙찰받아서 한 층은 내집으로 하고 세를 주고 싶은데요. 규제가 너무 심하다 보니 낙찰 받고 대출을 못할까봐 망설이게 됩니다. 대출규제는 규제지역에 가장 많습니다. 규제지역과 비규제 지역이 분명히 나눠져 있단 말이에요. 규제와 비규제를 나눠서 생각하시면 돼요. 예를 들어 아파트 투자를 보면 규제지역에서 많은 투자가 이루어졌잖아요? 하지만 비규제 지역에도 투자할 곳이 많아요. 오히려 다가구나 근린주택은 비규제 지역에 투자할 곳이 더 많아요. 특히 화성시 쪽에 계시면 경기 남부 잖아요? 위치가 좋아요. 거기에서 임장을 갈 곳의 바운더리가 넓어져요. 평택 천안 아산 대전 청주 모두 한시간 거리로 갈 수 있으세요. 그 지역의 주인세대가 있는 다가구와 근린주택을 검색을 하세요. 그리고 6천만원 .. 2020. 10. 12.
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