728x90 부동산117 상가수익률(율) 계산법 상가개발비 상가계약 | 풍요 번영 유여림 명동 상가가 비싼 이유? 많은 사람들이 지나다니기 때문 수익율은 최소 6~7%수준 되어야 투자 상가수익률 분석은 보수적으로 계산 상가와 규모가 비슷한 물건들을 사전에 확인해서 보수적으로 현실적인 보증금과 월세 수준에 맞춰 수익률 계산 상가수익률 계산법 : 위 상가 수익율 산정표에는 최초 상가 취득시 들어가는 취득세 등록세 재산세 종부세 등 세금 포함하지 않았기 때문에 예상 수익률은 다소 낮아질 수 있습니다. 최소 6.5%가 넘어야 현실에서 6% 수준의 이익을 볼 수 있다는 것을 확인해야 합니다. 상가가격 산정시 평당가격이 아닌 전용면적으로 계산해야 임대평형 기준으로 가격을 평가했다가는 실수 실제 사용하는 전용면적 대비 가격이 얼마인지에 따라 매입금액이 비싼지 싼지 판단내려야 상가는 최대한 저렴하게 상가를.. 2020. 10. 11. 스토리경매 | 풍요 번영 유여림 등기부등본에는갑구 : 가압류 압류는 소유자의 것. 소유권을구 : 근저당 물권(물건에 잡힌 권리) 말소기준권리(말소기준등기) :등기부등본에 가장 먼저 올라온 권리 기준으로 모두 소멸배당으로 돈을 받기위한 근저당 압류 가압류말소기준 안 되는부동산 가져가는 게 목적 : 가처분 지역권 지상권 전세권 소유권이전가등기 근저당 :집을 담보로 은행에서 대출. 채권최고액 설정 120%~. 근저당을 사고 파는 것을 npl. 개인은 채권을 못사므로 소유주 채무인수방식 투자 우선 변제 : 등기부 등본에 먼저 접수 된 순부동산 담보 물권인 근저당(을구)선순위 임차인 권리(채권): 확정일자 주어 물권처럼 우선해서 받아가도록 함 #물상보증인 : 은행은 소유주 아닌 다른사람의 물건을 담보로 빚 빌려줌소유주와 채무자가 다른 경우로소유.. 2020. 10. 11. 경공매 스터디란 스터디방법 | 번영 풍요 유여림 구체적으로 목표 기간을 정하여 기록합니다. 예를 들어) 11월 첫째주까지 낙찰 구체적으로 언제까지 뭘 하겠다 기록합니다. 적어 놓지 않으면 시간만 흘러갑니다. 부동산 경매를 성공하는 세가지 요소 : 경매 공매 신탁공매는 부동산을 사는 방법입니다. 끝 경매 공매 신탁공매는 기본적인 거 아시고 파고 들지 마세요. 제가 판례도 보고 여러가지 찾아보거든요. 그런데 많은 분들이 논문을 쓰시더라구요. 1) 입찰해보고 낙찰을 받아보고 경매라는 방법을 써봐야 합니다. 실행. 생각이 너무 많으면 실행을 안 하시더라구요. 경매는 부동산 구입 방법이에요. 그 이상도 그 이하도 아닙니다. 2) '함께' 스터디를 해야합니다. 무언가를 얻기 위해서 스터디를 하신다면 실망할 수 있어요. 그 말은 뭐냐면 내가 먼저 적극적으로 나서야.. 2020. 10. 10. 특수물건 | 풍요 번영 유여림 특수물건 종류 : 유치권 위장임차인 가등기 대지권미등기 건물만입찰 토지만입찰 지분만매각 특수물건 사례 : 특수물건 관련 용어와 사례입니다. 신문에서 도움되는 내용 스크랩했습니다. 감사합니다. 풍요롭다 번영한다 유여림 2020. 10. 9. 동선파악 상가분석법 | 풍요 번영 유여림 임자인은 소유자(=채무자)는 임차인이 될 수 없음 제 2금융권 : 축협 단위농협 새마을금고 담당자 통해서 정보 알아보기 전화해서 알아봄 유치권 신고시 : 진짜인지 가짜인지 소유주도 모를 수 있다. 소유주 만나라. 물건과 상황에 따라 다르다. #상가분석법 : 1) 사진 도면 파악 : 호수와 위치 정확히 찾는다. ( 도로변, 후면, 안쪽 ) 2) 감정평가 기준 전유부 면적이 60%이상이면 나쁘지 않음. 전유부 클수록 좋음 공유면적 많으면 관리비 비싸진다. 공유부 적을수록 좋음 2014년 거래가 4억ㅡ>2026년 6억 더 오름 대로변 상가 더 비쌈 내 집주변 동선과 일치하는지 동선 체크 해보기 연습 음식점 옆 옷가게가 나오면 음식점을 오픈. 학원옆에 8평짜리 나오면 떡볶이 집 오픈 음식점 수요 파악 3) 네이.. 2020. 10. 8. 용도지역 | 용도지역 | 번영 풍요롭다 유여림 용도지역은 토지에 지을 수 있는 건물을 결정하므로 토지를 이해하는데 가장 중요한 부분이라고 할 수 있습니다. 용도지역은 크게 도시지역과 도시가 아닌 지역(비 도시지역)으로 구분 됩니다. 먼저 도시지역은 4가지 1)주거지역 2)상업지역 3)공업지역 4)녹지지역☆ 암기법 '주상궁(공)은 녹차를 좋아해 ~' 주거지역은 우리가 주거용으로 많이 쓰는 용도 주거지역은 '일반주거지역'과 '전용주거지역'으로 구분 '전용주거지역'은 주거를 주목적으로 해서 일반음식점 같은 술을 파는 음식점 허가가 나지 않습니다. 반대로 '일반주거지역'은 전용주거지역보다는 제한이 적으며 건폐율과 용적률도 좋은 입니다. 그래서 '2종 일반주거지역'은 빌라(다세대주택)이나 다가구를 짓기에 좋은 토지 라고 할 .. 2020. 10. 8. NPL 부실채권 | 풍요 번영 유여림 NPL : 부실채권을 우월적 낙찰하는 방법 IB(투자은행)에서 AMC(자산관리회사. 유동화회사)에 맡김 1) 론세일(loan sale) 방식 : 부실채권을 직접 매각하는 일 자기자본5억필요+대부법인 이어야 함. 개인은 2) *채무인수방식: 1순위 근저당을 인수 규제대상은 아님 본사로 가기전 지점에 있을 때 매수 2금융권 상호저축은행 연결하여 대출 "이전하시죠" 도장찍고 근저당 질권 대출 95%나옴 1년 6.5~7% 이자에 사용할 자금은 필요 개인은 1) 채무인수 : 내이름 아니고 은행이름으로 이면계약. 내 권리 행사 못함 2) 사후정산 : 채무인수와 같음 3)* 대위변제 : 근저당권자를 내 이름으로 가능 은행 의사와 상관이 없이 변제해주고 빼앗아오는 것임 중간업체를 끼지 않도록 합니다. NPL 전문투자 .. 2020. 10. 7. 월천만원 만들기 방법 | 스터디 | 풍요 번영 유여림 월천만원 만든 사례 소개합니다. 지속할 수 있는 게 필요합니다. 지속적으로 참여할 수 있는 자신만의 끈을 만드는 게 중요하지요. 경매를 시작했다가 포기하는 사람이 많습니다. 포기하지 않고 지속할 수 있는 방법을 찾아보겠습니다. 1) 카톡방에 대답도 잘하고 좋은 글 공유하고 이런 것들이 초보분들이 버틸 수 있는 방법 2) 스터디를 꼭 하세요. 자신이 만들거나 문을 두드리면 오픈해줍니다. 매일 한 시간씩 검색과 숙제를 하고 그리고 이걸 표를 만들어서 조장님께 매일 제출해요. 너무 좋은 방법이에요. 주말에 임장을 같이 다니고 한 달에 두번씩 꼭 입찰을 합니다. 분석-검색-임장-입찰 이런 식으로 사이클일 돌아가고 있습니다. 그리고 자주 모이고 번개도 자주 하구요. 성공하고 싶으면 자기 주위의 사람들을 바꾸라고 .. 2020. 10. 6. 경락잔금대출 | 풍요 번영 유여림 감정가, 시세가 중 어떤 걸로 대출 : 보통 낙찰자는 시세가 감정가보다 높으니 시세기준으로 대출이 됐으면 하거든요. 감정가 기준으로 합니다. 아파트 같은 경우는 KB시세 라는게 있기 때문에 케이비 시세를 적용해서 가능하지만, 상가나 공장같은 거래가 많지 않은 것들은 감정을 다시 한다고 해도 낙찰가가 있기 때문에 감정이 많이 나오지 않아요. 그래서 은행에서는 경락잔금대출이라고 하면 법원 감정가를 인정하게 돼있어요. 하지만 신탁공매에는 감정가가 없는 경우가 있어요. 그거 중요해요. 감정평가서가 없으면 대출할 때 금융권에서 일반 매매 취급합니다. 감정평가서 은행직원이 보는 방식 : 낙찰자분이 대출담당자에게 *지금 시세가 얼마만큼 높다 라는 걸 대출 담당한테 많이 이야기를 하셔야 해요. 그러면 은행에서도 그걸 .. 2020. 10. 5. 비주거용 상가대출 | 번영한다 풍요롭다 유여림 주거 외에 비주거용 상가 대출시 ltv : 금융권마다 다릅니다. 1금융과 2금융을 비교 새마을금고, 단위농협, 신협, 단위수협 등 2금융권에서 대출을 받아도 신용등급 하락없습니다. 1금융권이라고 해서 무조건 좋은 것도 아니고 2금융권이라고 해서 무조건 나쁜 것도 아닙니다. 금융권을 선택하실 때는 본인에게 도움이 되는 상품과 은행을 선택하시면 됩니다. 1금융권에서 상가를 대출하신다고 하면 대출은 기업은행과 하나은행에서 잘 나와요. 하지만 그들의 조건에 맞는 상가이고 그들의 조건에 맞는 분이어야 해요. Ltv는 경매대출과 일반대출하고는 달라요. 경매대출은 일반대출 담보비용에다가 신용을 얹어서 시설자금이라고 더해서 90프로까지 나가는 거에요. 담보비율 자체가 기업은행이나 하나은행이 80~90프로가 아니라 담보.. 2020. 10. 4. 상가 투자 방법 | 풍요 번영한다 유여림 상가투자 : 상가 투자의 60~70%는 적자나 공실, 너무 높게 매입한 경우 20~30%가 일반시세 그대로 5~10%가 수익 내는 분입니다. 예) 1억에 상가 매입한달 대출이자가 50만원인데, 월세가 40만원이 들어오면-10만원이면가지고 있을수록 마이너스인 상가 좋은 상가 찾는 방법은?정확한 시세조사 어떻게 시세 조사를 효율적으로 해서 이 물건의 가치를 정확히 알아낼까에 집중 공부합니다. 시세조사 한 동네 2~3시간면 충분효율적 조사 포인트가 있습니다.가장자리 상가보다 *중간 상가는 무조건 싸야 함 그 자리가 삼겹살집 -> 다음 계속 삼겹살집 아닙니다. 발상의 전환이 필요잘 되는 곳이 아니라면 다른 가게를 차리는 게 낫습니다. 조사 방법은1) 순서는 지도 먼저 : 현장 가기전에 지도를 먼저 펼쳐봅니다지도.. 2020. 10. 3. 대출관련 모든 것 | 명철 풍요 번영 유여림 대출계의 대모가 말하는 대출 관련 모든 것입니다. 보험 회사 상품 중에 경매 잔금 대출 : 시중은행에서 경매대출이 전혀 없었던 시절 경매대출을 시작 그 당시에는 경락잔금대출이 60프로 정도 워낙 감정가 대비 낙찰가가 낮았어요. 당시에는 망해나가는 물건이 돈이 될까 해서 대출을 잘 안 해줬어요. 어느 금융기관도 경매대출이 없었던 시절입니다. 당시의 INF 경매 대출 : 건달 등 사람들이 경매를 하는 상황 경매권리분석을 하는 것을 본사 또는 경매지 공부하시는 분들에게 배우며 자서를 받아서 본사에 가지고 가면 무엇 때문에 안 되고 무엇을 첨부해야 되고 이런 걸 배웠습니다. 대출이 되는 건 문제가 없는 거고 대출이 안되는 건 문제가 있는거다 라고 거꾸로 배우는 겁니다. 보험 회사 본점에 경매 전문가가 있었습니다.. 2020. 10. 2. 이전 1 ··· 5 6 7 8 9 10 다음 728x90
