728x90 부동산117 권리분석 4대 체크포인트 말소기준등기 대항력유무 | 풍요롭다 유여림 경공매 투자에 있어 가장 기본이 되는 것이 권리분석입니다. 권리분석 4대 핵심 체크 포인트 : 1) 말소기준등기 2) 대항력 3) 우선변제권 4) 최우선변제권 입니다. 권리분석이란 물건에 법률적 하자가 있는지 여부를 사전에 철저히 검증하는 것입니다. 등기부등본상 명시되어 있지 않는 임차인 보증금 인수 여부가 가장 핵심입니다. 권리분석의 대상이 되는 부동산은 대항력 있는 임차인이 살고 있는 건물에 한정하고 있습니다. 즉 토지경매는 권리분석이 필요로 하지 않습니다. 1. #말소기준등기 말소(소멸)기준 등기보다 앞서는 권리들은 인수하고, 말소기준등기보다 늦은 권리는 말소기준등기를 포함하여 하나도 남김없이 말소됩니다. 또한 임차인의 보증금 인수 여부를 따지는 기준이 되어 추후 명도 과정에도 지대한 영향을 미치게.. 2020. 9. 16. 배당이란 배당순서 부동산매매팔기방법 | 번영 풍요롭다 유여림 오늘은 배당에 관한 것 & 부동산 경매시 아파트 한방에 쉽게 파는 방법으로 매수자의 5감을 자극 방법 소개합니다. 배당은 : 경매에서 법원이 채무자의 부동산을 팔아서 채권자에게 순서대로 나눠주는 것입니다. 우리에게 중요한 것은 배당절차에서 대항력 있는 임차인이 그 배당에서 돈을 모두 받아가느냐 받아가지 못하느냐 입니다. 배당을 받아가면 끝나고 낙찰자 명도 확인서와 인감증명서 주면 명도 쉽습니다. 만약 배당절차에서 돈을 다 못 받아가면 주택임대차보호법에 의해 임차인이 보호받고 우리가 합법적으로 내보내지 못합니다. 낙찰자가 다 줘야합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 돈을 받아가느냐 못 받아가느냐가 낙찰자에게 중요합니다. 배당을 볼 때도 선순위 대항력 임차인이 있나 없냐를 봐야 하고, 선순위 임차인이 있으면.. 2020. 9. 15. 다중주택(원룸) 개발 신축 | 풍요 번영 유여림 다가구만큼 좋은 다중주택 개발 신축 다중주택 초보자 접근 1. 힘든 것이 시공사 건축을 직접 시공을 하는 사람들의 공사기간이 늘어나고 공기가 늘어난 만큼 공사비가 더 필요합니다. 그리고 현장에는 현장소장님이 계세요. 현장소장님이랑 꼭 친해지세요. 그리고 공사기간 안에 공사를 끝내면 인센티브를 주는 방식으로 접근하세요. 그러면 리스크를 줄일 수 있겠습니다. 2. 공사할 때 어쩔 수 없는 소음 여러가지 장비들이 투입되다 보니 소음이 큽니다. 소음, 먼지 주변에 있는 사람들이 힘들죠. 이런 사람들이 다 민원을 제기할 수 있는 사람들이에요. 관공서에서 제일 두려워하는 게 민원이에요. 민원이 들어오면 관공서에서 처음엔 주의를 주다가 심하면 공사를 못하게 합니다. 그리고 공사를 위한 차가 들어와야 하는데 거주민들이.. 2020. 9. 14. 단독주택 | 풍요 번영하다 유여림 #단독주택 공부를 하며 단독주택 1. 급매물건 : 주인의 무분별한 사채놀이로 가압류 2건에 3천만원 + 추가로 약2천만원 상당 가압류 붙을 예정세입자들 집주인에게 보증금 반환 요구 중ㅡ>가압류를 푼다면 거의 헐값에 집을 구입할 수 있습니다.발전 잠재력이 있는 입지 급히 현금 준비하여 계약잔금 지급 이전에 설정된 가압류 금액 3천만원 해제하면(전집주인)은행 융자금과 전세보증금은 계약자가 해결한다는 조건 중도금 지급 하루 전에 등기 서류를 뗴 가압류가 해제된 것을 확인한 뒤집주인과 합의하여 잔금 납부와 이전 등기를 마무리 투자를 최소화 하기 위해 1층은 거주, 지하1층과 지상2층은 전세보증금과 은행융자금은 그대로 안고 삽니다. 2. 단독주택을 1층 숙박시설, 2층은 사무실로 바꾸기대지 70평, 건평 90평의.. 2020. 9. 13. 신축개발 다중주택 수익방법 | 풍요롭다 유여림 개발해서 수익 올리는 쿨팁 소개입니다. 신축개발 사례) 신축개발은 처음이라 작은 거부터 시작하려 땅을 알아보기 시작 2014년에는 부동산 경기가 좋지 않아서 땅 매물이 많았고 서울은 비싸서 경기도 쪽에 60평 대에 50프로 미만으로 떨어진 땅을 2억 정도에 경매로 낙찰 거기에 도시형 생활주택 11채를 건축 1년 못돼서 준공을 하고 임대를 내놓게 됨 개발의 좋은 점 개발은 신축만 있는 건 아니고 첫째, 내가 땅을 사서 잘게 나눕니다. 내가 큰 땅을 사서 작게 쪼개서 이문을 붙여서 파는 겁니다. 둘째, 땅을 사서 건물을 지으면 개발입니다 그 전단계는 인허가이고 가공을 해서 파는 겁니다. 초보분들이 건물을 올리기 쉽게요. 이걸 개발행위라고 합니다. 셋째, 빈 땅에다가 건물을 올려서 매매를 하거나 임대를 합니다.. 2020. 9. 12. 오피스텔투자포인트 및 세금 전세가율 대출거치식 | 풍요롭다 유여림 오피스텔은 소액투자가 가능 빌라보다 더 소액투자 전세가율= 전세 나누기 시세 곱하기 100 예를 들어 전세가율이 50프로라면 집값이 1억이면 전세가 5천만. 전세가율은 ‘내 투자금이 얼마나 그 부동산에 묶여 있나?’를 나타내 주는 수치(무조건 이해할 것- 중요) 전세가율이 90프로라면 저 아파트에는 내 돈 10프로 얼마가 들어 가는구나. 내 돈 얼마만 들이고 저 물건을 살 수 있구나 라고 이해하세요. 그리고 투자할 때 접목하세요. 전세가율이 왜 중요하냐면 이 전세가율이란게 아파트, 다가구, 오피스텔, 주거용 모두 다에 적용가능해요. 특히 다가구 같은 경우 임차인이 많고 전세가 많으면 대출을 얼마 넣고 내 돈 얼마를 투자할지 알게 돼요. 그러니 전세가율은 실제 내 돈이 얼마가 들어가는지 알 수 있는 툴이에.. 2020. 9. 10. 임차인 임대인뜻 채권자 채무자뜻 ㅣ 풍요롭다 유여림 임차인과 임대인 뜻 : 채권자와 채무자뜻 : 상가 권리분석 순서 : 1. 상가의 사업자등록 신청일은 주택의 전입일과 동일 (다음날 대항력) 2. 확정일자 3. 배당요구종기일 4. 배당요구일 상가 권리금은 배당 요구하면 끝 사업자등록 신청일이 말소기준 뒤에 있으면 끝입니다. 임차인이 등기부등본에 생성이 안 된 경우( 임차인이 등기부에 없는 경우) : 임차인(낙찰자)가 계약 인도 전입(임차권) 신고 다음 대항력이 발생 소유권이전 부터 공인중개소에서 바로 됩니다. 대출이 필요없이 바로 전세를 놓습니다. 임차인이 아닌 사람(계약 인도 전입이 안 된 사람) : 1 소유주 2 채무자 3 부부일경우 : 채무자 유oo, 소유자 김oo 서로 다르나 부부일 가능성 있습니다. 부부간에 임차인 인정하지 않습니다. 근저당권자는.. 2020. 9. 9. 유해업소 상가동선 편의점수익계산 개인근저당 상가임장법 물건검색법 | 풍요롭다 유여림 전체적인 상가에 관한 종합적인 내용입니다. #상가 : 동선이 가장 중요 배후 세대수 + 수요 연령 500세대 100평 상가 동선파악은 지도, 스카이뷰(횡단보도 ) 최근 로드뷰 3가지로 먼저 파악후 현장갑니다. 스카이뷰로 과거와 현재 파악합니다. 입지 찾고 용도변경은 지자체에 문의 다음 카카오맵으로 주변 음식 학원 등 클릭 지도를 넓게 펴서 주변지도 살펴야 합니다. 비교 엑스레이맵 활용 경매 조심해야하는 경우 : 1 임의 경매(근저당) 이후 사업자 등록 신청일이 있는 경우는 조심 문제 있을 수 있습니다. 임대인과 임차인, 공인중개사 말 맞추고 장사 잘 되는 것처럼 짤 수 있습니다. 2 나홀로 상가는 조심 오픈 빨이 있을 수 있으나 나중에 골라먹을 음식점 많은 곳으로 가게 되어있습니다. 3 개인근저당 조심 .. 2020. 9. 8. 공유물분할을위한경매 임의경매분할 법적지상권성립안됨 대지 상업지역 꼬마빌딩 | 풍요롭다 유여림 공유물분할을위한경매 임의경매분할 초역세권 대지 22평 공유분할 위한 경매: 소유자 정OO 외 16명 채무자 7명 채권자 정OO 상업지역이라서 1평에 1억이상 호가, 대출은 70%이상 가능 법적지상권없는 상업용지 관습상지상권 이 건물은 법적지상권이 성립 안되어 철거가능 =토지소유주(낙찰자)가 바뀌면 법적지상권 주장할 수 없습니다. 건물주가 과반수이상 동의 얻어 건물 지으면 향후 토지소유주가 바뀌면 법적지상권이 성립이 안 됩니다. 지분권자 소유 22평 모두 경매로 나옴 =공유물 분할을 위한 경매 =낙찰후 돈 나눠 가지겠다는 의미 낙찰후 1 꼬마 빌딩 (구청과 통화) 8층 건물 가능 2 34억 감정가 21억 낙찰가 25억 집 가능 3 재감정 통해 담보대출 상승할 수 있습니다. 4 꼬마 빌딩으로 매매보다 월세 .. 2020. 9. 7. 이전 1 ··· 7 8 9 10 다음 728x90
