유해업소 상가동선 편의점수익계산 개인근저당 상가임장법 물건검색법 | 풍요롭다 유여림

전체적인 상가에 관한 종합적인 내용입니다.

#상가
: 동선이 가장 중요
배후 세대수 + 수요 연령
500세대 100평 상가

동선파악은
지도,
스카이뷰(횡단보도 )
최근 로드뷰 3가지로 먼저 파악후 현장갑니다.

스카이뷰로 과거와 현재 파악합니다.

입지 찾고 용도변경은 지자체에 문의

다음 카카오맵으로 주변 음식 학원 등 클릭
지도를 넓게 펴서 주변지도 살펴야 합니다. 비교

엑스레이맵 활용

경매 조심해야하는 경우 :
1 임의 경매(근저당) 이후
사업자 등록 신청일이 있는 경우는 조심
문제 있을 수 있습니다.
임대인과 임차인, 공인중개사 말 맞추고 장사 잘 되는 것처럼 짤 수 있습니다.

2 나홀로 상가는 조심
오픈 빨이 있을 수 있으나 나중에 골라먹을 음식점 많은 곳으로 가게 되어있습니다.

3 개인근저당 조심

2017 근저당 우리은행
2019 근저당 백○○
2019 임의경매 백○○

이런 개인근저당일때 일반매매로 안 팔려서 근저당으로 나온 물건일 수 있습니다.

편의점 :
2016 근저당 농협
2019 전세권
2020 강제경매 서ㅇㅇ

강제경매 개인이 신청한 경우 ( =받을것 못 받는 경우, 판결문 받은 것임) 소유주가 돈 못 갚아서 나온 물건이니
조사해 볼 가치가 있습니다.
소유주는 팔고 싶어하지 않습니다.

임의경매(근저당)나 은행 근저당보다 더 좋습니다.
건물자체는 문제가 없습니다.

돈 빌려줄때는 근저당 설정을 꼭 하세요.

상생업종은 사우나+ 헬스클럽, 그리고 학원은 학원끼리 밀집되어 있으면 좋습니다.

나눠먹기 업종은 편의점, 분식점

편의점 :
3가지 확인해야합니다. 가맹수수료가 다르고
직영은 처음부터 직영이었으면 위치가 좋은 겁니다.
순수가맹
위탁가맹
직영점포

#모텔촌 내 가맹점아닌 브랜드없는 편의점이 꽃입니다.

숙박업(모텔)
박스형과 무인텔이 혼재된 곳은 박스형 모텔은 경매들어가면 안 됩니다.
무인텔은 적어도 최소14개 이상이어야 수익이 납니다. 20개이상이면 좋습니다.

#물상보증인
: 소유자, 채무자가 다른 경우에는
부부나 가족일 경우 많습니다.
전입일 2012년
근저당 2020년 은행
이런 경우 말이 안 됩니다.

학원자리는
강제경매+ 공유물분할인 경우 좋습니다.

#구분상가(집합건물) 계산법은
월세 ×12÷수익률(5%이면 0.05)=매매수익율
월세×12÷0.05+보증금 = 얼마짜리 상가

팔리는 수익률을 중개소에 알아봅니다.
3%대 좋습니다.(낮을수록좋습니다)

학원은 화장실 위치 중요합니다.
남자 여자 화장실 구분되는지
청결한지
2개로 쪼갤 수 있는지
화장실 가까운 곳에 여자가 이용하는 곳이 옆에
상가는 엘리베이터 앞이 좋습니다.

#상가임장법 5가지 :
관리사무소 먼저 갑니다.
항상 먼저 무엇을 질문할지 적어갑니다.
2명 임장 함께 갑니다.
녹취 필수
그날 집에 와서 듣습니다.
이 4가지를 5번 반복하면 내것이 됩니다.

" 관리비 잘 주시나요? 우리 아버지도 관리일 하셨었는데, 관리비를 잘 안 준다고 하더라구요."

"이곳 상가 물건을 찾나요?"

"바닥공사, 기초공사 했나요?"

재개발, 재건축 옆 상가건물 경매는 피하세요. 수요가 없습니다.

#사우나 :
주차와 시설이 중요합니다.
관리비가 많이 들어가는 곳이 사우나입니다.
미납관리비가 억단위입니다.

강제경매(빚)+ 재단, 법인은 피하세요.(비영리)
비영리이므로 주무관청허가서 필요
불허가 계속됩니다.

#물건검색 잘하기 5가지 방법 :
1건당 시간정해서 타이머 맞추고(1분)
하루 3시간 1년 반복하면 감이 생깁니다.

돈에 필요한 정보만 확인하세요.

아는 곳은 지도검색 사용합니다.

부동산에 바로 전화해 보는 습관 가집니다.

물건당 정리해둡니다.
(감정가 미납관리비 시세 등)


#편의점 수익 계산법 :

#유해업소 :

"행복해
풍요롭다.
고마운 세상이야" 유여림