오피스텔투자포인트 및 세금 전세가율 대출거치식 | 풍요롭다 유여림

오피스텔은 소액투자가 가능

빌라보다 더 소액투자

전세가율= 전세 나누기 시세 곱하기 100

예를 들어 전세가율이 50프로라면

집값이 1억이면 전세가 5천만. 전세가율은 ‘내 투자금이 얼마나 그 부동산에 묶여 있나?’를 나타내 주는 수치(무조건 이해할 것- 중요)

전세가율이 90프로라면 저 아파트에는 내 돈 10프로 얼마가 들어 가는구나. 내 돈 얼마만 들이고 저 물건을 살 수 있구나 라고 이해하세요.

그리고 투자할 때 접목하세요.
전세가율이 왜 중요하냐면

이 전세가율이란게 아파트, 다가구, 오피스텔, 주거용 모두 다에 적용가능해요. 특히 다가구 같은 경우 임차인이 많고 전세가 많으면 대출을 얼마 넣고 내 돈 얼마를 투자할지 알게 돼요. 그러니 전세가율은 실제 내 돈이 얼마가 들어가는지 알 수 있는 툴이에요.


대출에 대해서
많은 투자자들이 대출금을 갚아 나가야 되는 건가보다 생각하시는데요. 원리금 상환도 있지만 거치식으로 알아보세요.

예를 들어 1억짜리 오피스텔을 사려고 8천을 대출받으면 이 8천을 갚아야 한다고 생각 하시는데요. 그건 아니에요. 1억짜리 오피스텔을 8천 대출받으면 내 돈이 2천 들어가잖아요. 그리고 2년 동안 월세를 받는 거에요.
그리고 대출끼고 파는 거에요. 대출은 대출에 대한 이자만 내고 파는 거에요.
그 대출이 원리금 상환이 아니라면 팔면 돼요.

오피스텔은
대출을 통해서 수익률을 극대화할 수 있어요. 오피스텔은 관리가 편해요. 관리사무소에서 관리를 잘해 줘요. 월세를 잘 받을 수 있어요. 그리고 오피스텔은 월세가 괜찮아요. 오피스텔 수요는 직장인들 중에서도 월세를 잘 낼 만한 사람들이죠.
- 오피스텔 분양하는 사람들에 대해서 먼저 이해 하셔야 해요.
- 분양하는 분들의 마인드는 분양 사무실로 사람이 들어오면 그 사람의 혼을 빼버려요. 양쪽에 한 사람씩 붙어서 계속 이야기해요. 완전 혼을 빼 놓아요. 오피스텔을 안 살 수 없게 만들어요. 그리고 항상 수익률과 미래 호재에 대해서 이야기해요. 이 두가지 가지고 팔아버림. 이 분들의 목적은 ‘분양’이에요. 호재고 뭐고 팔고 끝내버림
- 오피스텔 살 때도 타이밍이 있음 오피스텔 구매 시 실수하시는 부분- 신도시의 오피스텔을 분양팀의 말만 듣고 ‘수익률’ 과 ‘호재’ 만 듣고 사버려요. 그분들은 대출팀과도 연결돼 있어요. 오피스텔의 수익률을 굉장히 높게 제시하고 지역호재들을 이야기해요. 여기에서 투자하시는 분들은 백프로 실패하는 투자를 하세요.

- 오피스텔을 투자할 때는 가장 중요한 것은 수익률이 아니라 ‘공실’(중요). 공실은 그리고 ‘어 그 지역에 지금 공실 없던데요’ 라고 한다면 향후에 지어질 건물의 ‘공실’까지 생각해 봐야 해요.
- 공실을 체크하는 방법 – 분양할 때 분양팀이 수익률과 호재만 이야기한다면 우리는 역으로 ‘알겠습니다. 수익률과 호재가 좋네요. 그러면 앞으로 오피스텔이 더 들어올 ‘준주거’와 ‘상업용지’는 얼마나 남아있습니까? 라고 물어봐야 해요. 이렇게 물어보면 깜짝 놀랍니다. 고수로 취급할지도 ~~
준주거와 상업용지위에 오피스텔을 지을 수 있거든요. 물어봤을 때 더 이상 없어요.라고 대답한다면 투자할 만해요. 백프로는 아니지만 그나마 좋죠

- 오피스텔 투자할 때 물어야 할 두가지 질문(중요) – 여기 공실이 얼마나 있죠? 그리고 여기에 얼마나 더 많은 오피스텔이 들어올 수 있죠?
- 이 두가지를 질문하면 오피스텔을 투자할 때 그나마 안전하게 투자가능
- 여기에 더 들어가면 이곳에 얼마나 많은 오피스텔이 공실로 있죠? 그리고 준주거와 상업용지가 얼마나 더 남아 있나요?

- 아파트는 지구단위계획이라고 해서 아파트 몇 세대 지을지 계획이 다 나와있어요. 그래서 더 이상 못 짓게 정부에서도 관여를 해요.

하지만
오피스텔은 그 기준이 없어요.
준주거(주거 중 가장 좋은 용지)와 상업용지(상가나 여러가지 건물을 지을 수 있는 용지)에 건설회사가 마음대로 오피스텔과 상가를 마음대로 지을 수 있어요.

그게 다 내 경쟁하는 오피스텔이 됩니다. 그러므로 오피스텔을 분양 받을 때 무조건 공실률과 얼마나 많은 오피스텔이 더 들어올지 확인해야 해요.

만약 분양팀에서 여기에 대해 대답을 잘 못해 준다면 절대로 투자하면 안돼요. 이런 사안들을 알고 접근하면 분양하는 분들도 쉽게 취급하지 못할 거에요.

- 오피스텔은 아파트와 달라요. 철저하게 수익률 기준으로 가격이 정해져요. 월세를 받아야 그 월세를 기준으로 향후 팔 가격이 정해져요.

주변에 더 좋은 오피스텔 생기면 임차인들은 그쪽으로 이동. 높은 월세를 낼 수 있는 직장인들이 오피스텔의 수요층 – 그들은 10만원 20만원 아끼지 않고 좋은 곳으로 가버려요. 무조건 무조건 공실 체크하세요(중요). 그리고 향후 얼마나 오피스텔이 더 들어올지 체크하시구요.

- 퇴직을 얼마 남겨두지 않은 분들이 이렇게 분양팀에 의해 분양을 받아버려요. 싸네 하면서 한 채도 아니고 셋 채 네 채를 받아버리세요. 그리고 힘든 상황에 빠지시는 거에요.

절대 그러시면 안 됩니다. 이 영상은 주변에 알려주세요. 이 영상은 나쁜 오피스텔 투자를 막아주는 영상입니다. 이렇게 투자한 분들이 오피스텔 투자하지마 라고 이야기하시는 거에요.

- 투자포인트 – 신도시에서 가장 마지막에 분양되고 그 중에서도 전망이 좋은 오피스텔을 투자하시면 됩니다. 그런데는 월세가 잘 안 내려가요.

- 경매 공매로 오피스텔 투자 팁 – 오피스텔은 기본적으로 업무시설이기 떄문에 기본적으로 부가세(부가가치세)가 붙어요. 예를 들어 1억짜리 오피스텔이라면 건물과 토지가 있겠죠. 토지는 대지권이니 건물에 붙어 있어요. 보통 건물과 토지 가격의 비율은 7대 3 이 중에서 건물 분(7천)에 대한 부가가치세 10프로를 본인이 오피스텔을 살 때 내야 해요. 이것이 부가가치세에요.

경매 공매에는 부가가치세가 없어요. 경매 공매로 오피스텔을 살 땐 부가세를 낼 필요가 없어요. 엄청난 혜택이죠.

- 다만 경 공매로 오피스텔을 구입할 땐 경매 공매로 진행이 되면 많은 경우에 새 오피스텔이 아니기 때문에 기준을 잡고 구매(낙찰)하셔야 해요.

2010년을 기준으로 두고 오피스텔을 구입하세요. 2010년 이전에는 오피스텔을 그냥 사무소 용도로만 생각했어요. 이 말은 2010년 이전 오피스텔은 기본적을 냉난방이 약해요. 2010년 이전 식 오피스텔은 거의 중앙난방식이에요. 난방비가 나오면 n/1로 나눠서 냅니다. 그래서 관리비가 많이 나와요.
- 오피스텔을 볼 때 2010년 이전 오피스텔이면 중앙난방식이냐 아니냐부터 확인하세요. 먼저 우리가 낙찰받고 대출 받으면 이자가 나가고 임차인 채우기 전에 관리비가 나가요. 그러니 임차될 때까지 관리비 우리가 내는 것도 크죠. 그리고 임차인에게도 중앙난방방식은 개별난방보다 관리비가 비싸요. 난방을 쓰고 있지 않아도 돈을 내야하니. 그러면 당연히 임차인들이 싫어하죠. 이런 오피스텔에는 임차인 맞추기도 힘들어요.

- 2010년 이전 오피스텔은 난방 뿐 아니라 방음도 약해요. 엄청 시끄러워요.
- 경매로 오피스텔 접근하실 때는 2010년 이후 물건을 다루세요. 중앙냉난방식이냐 개별이냐 체크, 방음도 체크(방문하셔서 다른 호수 임차인들 만나보세요- 제가 여기 이사오려고 하는데 불편한 거 없으세요? 라고 물으면 다 이야기하심 ㅎㅎ)
- 2010년 이후 식의 문제점 하나 더 – 사무소 위주이니 구조도 별루 원룸형 구조가 많아요구조가 중요해요.
- 오피스텔도 남성이 선호하는 구조와 여성이 선호하는 구조가 있어요.
- 남성 선호 – 공간이 분리되어 있는 것 1.5룸(문 닫으면 한 쪽은 음식하는 곳 한쪽은 자는곳으로 분리된 곳)
- 여성 선호 – 복층형 선호 (복층에 짐을 놔두는 것 선호)
- 2010년 이전에는 이런 구조분리가 거의 안 되어 있어요. 그 이후는 주거시설로도 생각하기 때문에 구조가 분리된 오피스텔이 많이 생겼어요.
- 여성분들도 처음에는 복층을 선호하시지만 살다보면 복층 불편하다고 생각하시는 분들 많습니다.
- 중요한 건 2010년 이전 오피스텔은 업무시설로 만들어 졌기 때문에 구조가 별로. 하지만 2010년 이후 오피스텔은 주거로도 보기 때문에 방음 잘 됨, 난방도 개별난방, 복층구조
- 경공매로 오피스텔 접근할 때
- 첫번째 주변 오피스텔 연식을 모두 체크한다. 네이버 부동산 들어가셔서 오피스텔 찍으시면 지도로 떠요. 그러면 그 지도위에 클릭하면 오피스텔 연식 다 나와요. 경매로 나온 물건이 그 중에 가장 최신이다 그리고 지도로만 봐도 더 이상 오피스텔 들어갈 곳이 없다면 투자할 만해요. 그리고 연식을 본다 2010년 이후이다 이전이다.
- 그리고 구조를 파악해요 – 네이버 부동산에 구조도 다 나와요. 그리고 난방형식을 보구요. 방음은 현장가서 타호수 임차인들이랑 이야기해 보시고 확인하세요. 이런 조건이면 안전하게 투자하는 것이고 월세도 더 이상 내려가지 않아요.
- 그런데 연식도 좋지 않고 난방도 중앙난방식인 물건을 많은 분들이 싸다고 사세요. 그러면 월세 받다가 팔 때 까먹어요(매도가가 내려가서리)
- 오피스텔 투자할 때는
- 1. 최신 연식을 찾으세요.
- 2. 그곳에 오피스텔이 더 이상 들어갈 땅이 있는지 없는지 확인.
- 3. 난방형식을 본다.
- 4. 방음 체크,
- 5. 구조체크
- 위에 사항만 잘 확인하면 오피스텔 투자 끝
- 오피스텔 입지는 거의 고만고만해요. 지구단위계획을 만들 때 상업용지나 준주거는 거의 한정이 되어 있기 때문이에요. 거의 걸어서 5분거리에 모여 있어요.

- 오피스텔을 주거로 쓸 때 세금문제도 주의하세요.
- 분양하는 곳에 가시면 이렇게 이야기해요. 예를 들어 이거 1억짜리인데 일반사업자 등록하시면 부가세 환급 받으실 수 있어요. 굉장히 위험한 거에요. 부가세를 환급 받는 다는 건 내가 부가세를 환급 받고 이 오피스텔을 사무실로만 쓰겠다는 거에요.

근데 분양하는 업체에서는 부가세 환급 받으시면 이득이고 그냥 임대 놓으면 돼요. 라는 식으로 이야기 해요. 틀린 말은 아닌데 이건 오피스텔을 사무실로만 쓴다는 거에요. 거기에 만약 전입을 한다면 주거로 쓰는 거에요. 그러면 이 사실을 세금을 관리하는 지자체 담당자가 알게 된다면 부가세 다시 토해내고 거기에 대한 과징금도 내야해요. (중요)
- 오피스텔을 구매 후 주거로 사용하면 주택수에 포함돼요. 주거로 사용할 때 재산세 부분에 주의해야 해요. 재산세를 관리하고 있는 지자체에서는 내가 이 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있다는 사실을 알리지 않는 이상 오피스텔에 대한 재산세를 사무소로 부과해 버려요. 사무소는 재산세가 주거보다 훨씬 비쌉니다. 내가 주거로 등록을 했고 월세를 받고 있다면 재산세도 주거로 바꾸어 달라고 하세요. 지자체(구청) 담당자분에게 전화하셔서 오피스텔인데 주거로 쓰고 있어요 재산세 어떻게 해야 하죠? 라고 물으시면 그 분이 관련서류(전입세대열람, 계약서사본) 좀 보내주세요. 제가 주택으로 바꿔드릴께요.라고 이야기해 주세요. 지금 오피스텔 가지고 계신 분들은 재산세 확인하고 꼭 바꾸세요. 재산세 어마어마하게 차이가 나요. 부가세 환급은 상가만 해당되는게 맞습니다. 다만 오피스텔도 상가로 봐요.

- 그래서 오피스텔은 주거와 업무시설 두가지로 쓸 수 있는데 부가세를 환급 받겠다는 것은 오피스텔을 업무시설로만 쓰겠다는 의미.
- 재산세 바꾸시고 전에 잘못 낸 재산세 소급적용 되는지 꼭 물어보세요. 그러면 최소 백만에서 2,3백만까지도 생길 거에요.
- 최근은 오피스텔도 아파트와 비슷하게 이중창도 있어요. 그리고 주차장 주차대수도 보시는 게 좋아요. 주차장 대수가 세대당 하나에 가까우면 좋아요.
- 신도시급에 있는 오피스텔은 임차인들이 거의 차를 가지고 있는 경우가 많아요. ‘다방’ 을 확인하시거나 부동산에 전화해 보시면 알려 주십니다. 한 명 대비 0.7, 0.8 . 물론 한 명 기준 1대가 가장 좋죠.
- 창의 개수를 꼭 보세요. 창이 두 개 이상 있는 오피스텔은 임차인들이 아주 선호해요. 오피스텔은 안에서 음식을 하기 때문에 음식냄새가 잘 빠져나가지 않아요. 창이 두 곳이 있으면 음식냄새가 잘 빠져요. 이런 물건은 같은 층 같은 호수라 해도 창에 대한 부분만 잘 어필하면 월세를 더 높이 받을 수 있어요.(중요 – 살아 보신 분들만 아는 디테일)
- 향도 남향이면 더 좋겠죠. 남향이면 겨울에 난방비가 더 적게 드니까요. 팁 하나 더 – 향이 남향이면 겨울에 임대 주는 게 더 좋아요. 난방비가 적게 들어간다는 것을 어필한다면 다른 호수가 공실이라도 무조건 남향부터 임차돼요.