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부동산117

소호사무실 | 명철 풍요 번영 유여림 성공사례 소개합니다. 상가주택 다가구 그리고 아파트- 상가는 소호사무실로 인테리어를 해서 창업 부동산 경매책을 보고 시작 지방이라서 수도권까지 주말마다 강의를 들으러 다님 금요일에 올라와서 하루 찜질방에서 자고 토요일에 수업을 하나 더 들음 이렇게 거의 1년을 배우며 프로수강러로 지냄 현실적으로 매주 ktx타고 다니는게 수강료보다 비용이 더 드는 것이라서 독하게 함 1) 좋은 물건인데도 한 번 미납이 돼서 재매각 신건 상가주택에 조폭같은 분 점유 감정가가 4억 9천 8백 이었는데 6억 400정도에 120프로 공매 물건 낙찰 그 지역 부동산에서도 주시하고 있었음 (지역흐름) 물건 가치만 보고 공매 조폭을 명도한 노하우는 부동산 공부를 하기 전에 5년정도 상담심리 공부 조폭이라고 해도 그 분도 똑 같은 사람.. 2020. 10. 1.
주차장기준 다중주택 단독주택 | 명철 번영 풍요롭다 유여림 건축하는 건물의 규모를 결정짓는 중요한 부분인 '주차장 기준'에 대해 알아보는 시간 갖겠습니다. 어떤 유형의 건물을 짓을 수 있는지를 결정하는 것은 '용도지역' 2종 일반주거지역의 경우는 건폐율 60프로 이하 용적률 250프로 이하의 건물을 지을 수 있습니다 (건폐율과 용적률) 예) 토지가 100평일 경우 건폐율이 60프로 이하이니 건물바닥 면적을 60평으로 건축해야 하고, 용적률이 250프로 이하이니 연면적(토지 위에 건물할 수 있는 총면적)은 최대 250평 토지 100평 × 2.5배까지 지을 수 있습니다. 하지만 건물만 많이 크게 짓고 주차장이 부족하다면 그 건물에서 거주하거나 상가 등을 이용하는 사람들은 많은 불편을 겪게 됩니다. 그래서 법에서는 최대로 지을 수 있는 건물의 크기(면적 또는 세대수).. 2020. 9. 29.
전입일 확정일자 대항력 돈받아가는순서 | 명철 번영 풍요롭다 유여림 전입일이 중요한 것은 대항력 확정일자는 돈을 받아가는 순서 입니다. 전입이 있어야 임차인의 대항력이 생깁니다. 임차인의 대항력은 돈을 받아가는 권리가 생기는 것입니다. 대항력이 있어야 돈을 받아갑니다. 전입이 다른 권리보다 먼저 있으면 대항력이 있다는 것입니다. 만약에 확정일자 있던 없던 늦던 빠르던 내가 대항력이 있기 때문에 돈을 받아갈 때까지 나가지 않아도 됩니다. 그 다음에 부여되는 것이 확정일자 확정일자는 돈을 받아가는 권리의 순서를 정해주는 겁니다. 전입만 있으면 임차인의 권리는 채권이라고 하고 여기에 확정일자를 부여해 줘서 채권의 물권화 입니다. 즉 시간 순서에 의해서 돈을 받아가는 순서를 부여해 주는 것입니다. 확정일자보다 전입이 뒤인 경우가 있는데 이게 중요한 게 아니라 이 전입이 대항력이.. 2020. 9. 28.
다가구 빌라투자 지역적흐름을 보라 | 명철 번영 풍요 유여림 다가구 건축물 대장상 10세대, 재산명세서상 14세대 일때 : 전입세대 열람 떼어서 정확히 파악하셔야 합니다. 임차인들이 신고할 때 중복될 수 있으니 확인하세요. 재산명세서는 압류재산에만 있어요. 압류 말고는 다른 물건은 재산명세서가 필요가 없습니다. 재산명세서는 입찰 일주일 전에 나와요. 공매 : 공매를 파세요. 담당자 실수 등 여러가지 변수가 많습니다. 공매에서도 국유재산 수탁재산은 감정평가기관에서도 편하게 생각하는 거 같아요. 공매는 사람냄새가 나요. 물어보면 답변도 잘해 주구요. 기초를 꽉 잡으세요 말소기준권리가 근저당, 가압류, 압류만 잡아 놓으면 응용으로 갑니다. 증액계약을 하는데 전입신고 다시 할 필요 없습니다. 그러면 우리가 놓칠 수 있는 것은 증액에서는 전입은 안 바뀌어요. 계약만 바뀌어.. 2020. 9. 27.
호수가 바뀐경우 보증금이같은경우 수의계약 | 명철 번영 풍요 유여림 무언가를 배워가고 알아가는 것은 4분의 1이고, 4분의 3은 현장에서 특히 부동산은 그렇게 알아가는 겁니다. 현황은 101호 공부상은 103호인 물건 :이런 물건은 건축하고 명패를 붙일 때 번호가 바뀌어 버린 거에요. 예를 들어 101호 102호 103호 나란히 있는데 103호 102호 101호로 호수가 바뀐 경우. 주임법에서 보호받는 사례는 계약 인도 점유.하지만 이렇게 되면 점유가 없어지므로 주임법의 보호를 받지 못하게 돼요. 이러면 명도가 상당히 까다로워지죠. 두 가구를 동시에 명도를 해야 합니다. 공시가격이 1억이하이면 지역에 상관없이 취득세 중과가 배제돼요. 2주택 8프로 3주택 12프로인데 1.1프로만 되고 조정대상지역이 아니면 양도세에서도 혜택이 있습니다. 집합건물에 지번과 호수가 있는데 현.. 2020. 9. 26.
입찰방법 차순위자격 재매각 미납사유 | 명철 풍요 번영한다 유여림 재매각 이유는 입찰 한 다음에 최고가 매수인(낙찰자)이 어떤 이유에 의해 잔금을 치르지 못하면 보증금을 몰수 당합니다. 미납사유가 여러가지 이유가 있지만 1) 경매 공매에서 입찰표에 0하나 더 쓰는 경우가 있습니다. 그래서 미납했습니다. 입찰표는 입찰 전날 작성해 둡니다. 경매지에 서식 있어요. 그리고 보증금을 수표로 꼭 전날 찾아 놓으세요. 입찰표 작성 시간이 법원마다 달라요. 입찰표 내는 커트라인 시간이 모두 달라서 미리 확인해 둬야 합니다. 보증금을 수표로 찾으려면 본인 은행에서만 되는 겁니다. 본인 은행 계좌가 있어야 뽑을 수 있습니다. 미납 사유가 은근히 입찰표 잘못 작성한 분들입니다. 법원에서 입찰표 작성하지 마시고 미리 해놓으세요. 법원에서 입찰표 작성하는 부스에서 작성하게 돼 있어요. 뒤에.. 2020. 9. 25.
현장임장방법 | 번영 풍요롭다 유여림 오늘의 주제 : 부동산경매 현장 임장 체크리스트와 임장 방법 및 임장 노하우 경매에서 가장 중요한 것은 현장조사입니다. 그리고 현장조사 할 때 가장 중요한 것은 임차인(점유자)를 만나보는 것이에요. 경매뿐 만 아니고 아파트 빌라 모든 부동산에 통용됩니다. 중개사 10명 만나는 것보다 점유자 1명 만나는 것이 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 그 부동산을 가장 잘 아는 사람은 점유자이기 때문입니다. 많은 분들이 중개소만 가서 정보를 얻고 낙찰을 받습니다. 임차인을 만나는 게 두려우니까요. 임차인(점유자)를 만나는 것이 불편한데 왜 만나야 할까요? 왜냐면 부동산에 대해 가장 많은 정보를 가지고 있는 사람이 점유자이니 그 분에게 정보를 정확히 얻어서 안전하게 부동산에 투자하기 위함입니다. 점유자와 이야기 잘.. 2020. 9. 22.
토지투자법 농지연금 지역적흐름 | SQ 풍요 번영 유여림 토지 빌라는 토지 투자이며 빌라 토지 투자 방법 알아봅니다. 빌라토지 투자 속성 : 전세가격을 오르는데 아파트 시세는 안오르는 시기에 허름한 빌라를 사 버리고 그럴 때 빌라를 지으면 돈을 벌수 있습니다. 낙찰 받은 투자 사례 : 토지를 경매로 받았는데 허름한 건물이 있었습니다. 허름한 건물을 허물고 나홀로 아파트급 건물이 올라 갔고 그 땅을 건축 업자한테 팔았습니다. 즉 아파트가 지어질 만한 땅으로 변해 가겠구나 하는 땅 변해 가는 땅을 알아야 하는 게 포인트입니다. 지역적 흐름! 천안같은 경우는 인구가 5000명에서 20000명까지 증가를 합니다. 거기서 공장을 활성화 시키면서 인구를 계속 유입 시켜요. 2012년도부터 다가구가 폭발적으로 증가하고 있어요 이런 흐름을 알고 있으면 다가구 짓기 좋은 땅을.. 2020. 9. 21.
토지투자방법 로드뷰 | 지혜 번영 풍요롭다 유여림 주변 산단이나 IC옆에 짓고 기다리면 토지 지가 상승합니다. 빌라가 전에 토지, 그 건물이 올라가기 전에 어떤 용도로 쓰였고 어떻게 변했냐를 #로드뷰 로 봅니다. 토지가 상가로 좋다. 빌라로 좋다면 하시면 그 토지를 사시면 되는 겁니다. 그러면 상가를 사는 것보다 몇 배의 수익이 나는 겁니다. 하얀깃발이면 누구나 알기 때문에 늦은거고 지자체에서 검토하면서 #개발제한허가구역 으로 묶어 놓을때가 있습니다. 3년 후에 계획 개발한다 이런 의미인 경우가 있으니 이것이 알짜입니다. 깃발이 꽂히기 전에 들어가야 합니다. 이런 땅은 고시( 개발 계획을 국가에서 알려주는 것) 를 알아야 하는데 지자체 홈페이지나 국토부 홈페이지들어가면 알수 있습니다. 고시 나올때까지 기다리는게 쉽지 않잖아요 그래서 기사를 보고 ㅡ> 개.. 2020. 9. 20.
장기수선충당금 명도방법 누수해결 | 지혜 번영 풍요롭다 유여림 부동산경매로 낙찰된 아파트 장기수선충당금 누가 내야할까요? 명도 : 대항력과 조세채권 법정기일을 지켜서 공매에서 임차인이 돈을 다 받아가면 명도가 쉽습니다. 낙찰자의 명도확인서가 필요하거든요. 자산관리공사에 전화해서 본인 전화번호 드리고 점유자에게 제 전화번호 드리세요. 그러면 거의 연락이 와요. "안녕하세요. 낙찰 받은 사람입니다. 임차인 보증금 전부 받아가시는데, 제 인감증명서랑 명도확인서 다 필요하신 거 아시죠? 배분날에 공과금 정산 다하시고 이사 준비해주세요. 그리고 이사 나가시는 날에 도시가스 점검하시고 전기 관리사무소 관리비 확인 하세요." 누수해결: 아파트에서 누수 됐다고 해서 다 고치지 마세요. 밖의 외벽에서 금이 가서 물이 샌다면 관리사무소에 연락을 해서 코킹으로 수리하면 돼요. 그러한 .. 2020. 9. 19.
경락이란 공매 캠코압류 | 지혜 번영 풍요롭다 유여림 오늘의 주제는 공매 입니다. #공매 : 공매 공고문을 정확히 이해하세요. 처분방식 :매각은 동산, 부동산임대는 공공 장소인 주차장과 학교 매점, 시골 산 임대하여 오토캠핑 등 다양 모두 관심을 가지고 다각적으로 접근하세요. 자산구분 :압류재산국유재산수탁재산유입재산공유재산기타일반재산금융권담보재산 경락= 경매+공매 압류재산이므로 나머지는 경락이 아닙니다. 경락 : 도시가스 수도 전기 등을 경락은 소유주가 바뀌면 요금에 대해 소유권이전 시점에 전소유주에게 낙찰자가 명의 변경으로 이 요금들을 내게 할 수 있습니다. ( 낙찰자가 전소유주에게 요금청구 가능 ) 원래는 경락만 되지만 담당 공무원이 실수로 "공매 낙찰했다" 라고 말하면 되기도 합니다. 경락을 제외한 나머지는 '매매'입니다. 경락은 부가세가 없고, 나머.. 2020. 9. 18.
권리분석 4대 체크포인트 우선변제권 최우선변제권 ㅣ 풍요 번성하다 유여림 권리분석 4대 포인트 체크할 것이 있습니다. 아래에 소개한 두가지는 1. 말소기준등기 2.대항력 관한 내용입니다. https://skybluesharp.tistory.com/m/11 권리분석 4대 체크포인트 말소기준등기 대항력유무 | 풍요롭다 유여림 경공매 투자에 있어 가장 기본이 되는 것이 권리분석입니다. 권리분석 4대 핵심 체크 포인트 : 1) 말소기준등기 2) 대항력 3) 우선변제권 4) 최우선변제권 입니다. 권리분석이란 물건에 법률적 하�� skybluesharp.tistory.com 그리고 오늘은 이어서 3. 우선변제권 4.최우선변제권 소개합니다. 3. #우선변제권 여부 확인하기 우선변제권이란 말그대로 내 전세보증금을 후순위 권리자보다 우선해서 받을 수 있는 권리를 말합니다. 거주기간에 대한 권.. 2020. 9. 17.
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