호수가 바뀐경우 보증금이같은경우 수의계약 | 명철 번영 풍요 유여림

무언가를 배워가고 알아가는 것은 4분의 1이고, 4분의 3은 현장에서 특히 부동산은 그렇게 알아가는 겁니다.

현황은 101호 공부상은 103호인 물건 :

이런 물건은 건축하고 명패를 붙일 때 번호가 바뀌어 버린 거에요. 예를 들어 101호 102호 103호 나란히 있는데 103호 102호 101호로 호수가 바뀐 경우. 주임법에서 보호받는 사례는 계약 인도 점유.

하지만 이렇게 되면 점유가 없어지므로 주임법의 보호를 받지 못하게 돼요. 이러면 명도가 상당히 까다로워지죠. 두 가구를 동시에 명도를 해야 합니다.

공시가격이 1억이하이면 지역에 상관없이 취득세 중과가 배제돼요. 2주택 8프로 3주택 12프로인데 1.1프로만 되고 조정대상지역이 아니면 양도세에서도 혜택이 있습니다.

 
집합건물에 지번과 호수가 있는데 현황과 공부상이 다른 경우가 있어요. 건축물 대장(공부)상 호수가 있잖아요 그런데 현황에서는 호수를 바꿔서 살고 있는 경우가 있어요. 지번이 같아도 호수가 다른 경우 점유로 인정받지 못합니다.

 

하지만 다가구는 일반건물이라 호수를 바뀌어도 지번이 같으니 살아도 괜찮음.

 

집합건물에서는 구분등기가 있으니 호수가 바뀌면 점유를 인정받지 못하는 거에요. 많은 분들이 대항력에서 전입만 보시는데요. 그게 아니라 대항력은 계약 인도(점유) 전입 모두를 보셔야 해요. 주임법 대항력 부분은 여러분들이 계속 파야 할 거에요.

 
주택 토지 임야 등 모든 것 신건, 검색좋은 물건 찾으시려면 많이 검색을 해 보셔야 합니다.

임차인이 재계약시 보증금이 같은 경우 :
판례에서는 보증금이 같을 때 갱신으로 해석했어요. 보증금이 같을 때 그냥 조심하세요. 그 안에 압류나 근저당이 있어요. 이거 기회 아닌가요? 아니요. 정확한 권리분석이 아니라고 생각하시면 패스하세요. 많은 분들이 잘못 알고 계시는게 대항력 있는 임차인을 경매법원에서 판단을 안 해 버리면 소송으로 가야해요. 그러면 10년 늙습니다. 정확한 권리분석이 아니라고 생각하시면 패스하세요. 물건 많습니다.

수의계약 :
경매와 공매 압류재산만 말소기준권리가 있어요. 경매와 공매 압류재산은 매각허가가 있어요. 허가 받는 재산종류는 말소기준권리가 있어요. 허가가 아니라 계약이라는 문구가 들어가면 일반 매매.

경매와 공매 압류재산 말고 나머지 재산은 완전 다른 겁니다.

 

경매와 공매 압류재산은 경락이라고 불리고 어마어마한 혜택이 있습니다. 부가세도 없구요. 매각허가도 받구요. 낙찰가에서 취득세를 계산해요. 매각허가에서 모든 권리를 다 없애버리구요.

 

수의계약은 압류재산이 아니에요. 거기에 있는 권리를 모두 인수한다는 이야기입니다.

공매에서는 재산 부분을 보는게 너무 중요해요. 공매에서는 이게 무슨 재산인데요 를 먼저 이야기 하셔야 정확한 답변이 나와요. 압류재산이 아니면 등기부등본의 권리를 모두 인수해야 해요. 재산 종류가 정말 중요해요.

 

 

등기부등본에 압류재산이면 수의계약이라는 단어가 없을 거에요. 다시 한번 공매는 재산 구분이 굉장히 중요해요. 수의계약이라는 단어가 있으면 재산 구분이 정말 중요해요.

더 중요한 건 자산관리공사에 전화하는 것이에요. 공고에 일반전화 번호가 있으면 자산관리공사가 아닐 확률이 커요. 전화 많이 하셔서 물어보시면 정말 많은 것을 알 수 있어요.

전화하는 게 너무 어렵고 공부하는 게 좋아요. 그러면 부동산 투자하기 힘들어요. 몸으로 부딪치세요.

 

 

공매가 쉬운 이유 2가지 :
1) 공매는 자산관리공사에 전화하세요(중요) 경매만 하시는 분들은 경매지에 기대고 있어서 전화하는 걸 굉장히 어려워하세요. 공매는 자산관리공사에 전화하시면 굉장히 친절하세요. 하지만 경매는 싸늘.

대표전화로 전화해서 담당자 바꿔 달라고 해서 이것저것 물어보세요. 현장가서 잘 물어보세요. 아무것도 몰라유 하면서 전화하세요. 하루에 물건 다섯개를 찾아서 전화를 해보세요. 잘 알려줘유. 점심시간은 전화 안 받으니 쉬는 시간에 전화하세요. 질문도 그냥 하세요. 전화를 하냐 안 하냐가 중요하지 뭘 물어볼지가 중요한 게 아니에요. 전 경매 머리로 하지 않고 몸으로 부딪쳐서 배웠어요. 이게 가장 기억에 오래 남아요. 뭘 물어볼지 고민하면서 전화 못하는 것 보다 전화부터 하세요.

2) 세금의 금액과 법정기일이 공매압류재산 명세서에 다 나와있어요. 경매지에서 제공하는 배당표는 세금 제외하고 작성된 겁니다. 세금에 관해서는 경매가 더 알아내기 어려워요. 배당표는 입찰 7일전에 나와요.
공매는 재산명세서에 다 나와 있는데 이걸 잘 모르셔서 더 공매를 어려워하십니다. 공매에 대한 편견이 있을 때가 좋아요. 

공매가 낙찰율이 경매보다 훨씬 높아요. 여러분들은 버티고 살아남는 것이 중요해요. 공매는 명도가 어렵지 않아요. 명도는 사람이 하는 거에요. 제가 공매 대중화시키기 전에 들어오세요. 다가구는 제가 대중화시킴. 공매가 대출이 안 된다니. 대출 잘 돼요. 공매는 국유재산 할부까지 돼요.

 

법정지상권, 차지권 :
법정지상권이 경매와 상충됐을 때 어떻게 진행하나요?

경매의 목적은 돈을 빌린 사람의 부동산을 팔아서 돈을 빌려준 사람에게 주는 것. 돈을 받아 갈려고 하는 것(경매의 목적과 부합)

전세권(배당요구 없는 경우), 지상권, 지역권, 소유권 이전청구, 가처분 – 건물을 쓰려고 하는 것 (경매의 목적과 부합 안함)

지상권 중 법정 지상권이

생겨난 이유는 토지위에 건물이 있는데 토지주가 어떤 이유에서 토지를 새로 산다든지 해서 건물을 철거시켜 버리는 거에요. 건물주 입장에서도 황당하고 나라입장에서 당사자들끼리 분쟁이 있다가 건물이 사라지면 손해 잖아요. 그래서 토지위에 건물이 있으면 법정 지상권을 주는 거에요(건물을 존치하게 하는 것).

 

토지위에 일정 요건이 되면 건물을 존치하게 해줘요. 그래서 경매에서 법정 지상권이 성립되나 안되나가 중요한 거에요.

 

토지주 입장에서는 법정 지상권이 성립 안하면 건물을 없앨 수 있고 토지를 내가 온전히 사용할 수 있기 때문에 좋은 거고 건물주 입장에서는 법정지상권이 성립을 해야 되겠죠. 그래야 건물이 안 없어지니까요.

토지주의 입장에서는 법정지상권이 성립되지 않는 토지를 사서 법정지상권이 성립되지 않는 경우에
토지 사용료(지료)를 내라고 해서
토지주가 건물철거 소송과 지료를 가지고 소송을 하는 거죠. 그리고 토지주가 그 소송에서 승리를 해요
그리고 이 금액을 가지고 경매를 치는거죠 그러면 하염없이 유찰. 일반인들은 접근하지 못하니 이렇게 투자를 많이 해요.

웬만하면 법정지상권을 성립하게 해주는데 법정지상권이 성립하지 않는 경우가 몇 개 있습니다.

가장 간단하게 은행 빚도 인정해 준다는 거죠. 은행 빚은 근저당이라는 거죠.
보통 근저당에 의해서 경매가 진행되면 법정지상권이 성립하나 안하나를 보게 되는 거에요.

은행 빚이 설정됐을 때 건물이 존치하나 존치하지 않나가 법정지상권을 다툴 때 중요해요.

그것을 확인하는 방법 2가지는
1) 로드뷰로 확인 가능해요. 카카오 네이버 모두 확인
2)은행 근저당이 있다는 것은 은행이 감정평가를 했다는 것 감정평가기관에 의뢰 그러면 사진을 찍어요. 대출당시 사진을 확인 그리고 건축물 대장의 건축물이 허가를 받는 시점 그 땐 당연히 건물이 없겠죠.

법정지상권에서 가장 많이 나오는 것으로 건물 짓다 나오는 유치권은
하지만 토지주는 절대적인 힘이 있어요.

토지에 건물이 있다가 토지철거소송이 나오버리면 건물에 있는 사람들에 대해 인도명령을 인용(소를 제기한 측의 의견이 옳다)할 수 있어요.

왜냐면 건물을 철거하는데 사람이 있을 수 없잖아요. 이 인도명령을 가지고 유치권자도 다 해결할 수 있어요.

법정지상권이 성립 안하면 굉장히 단순하게 물건을 풀 수 있는 거에요.


풍요 번영 명철 유여림