다가구 빌라투자 지역적흐름을 보라 | 명철 번영 풍요 유여림

다가구
건축물 대장상 10세대, 재산명세서상 14세대 일때 :

전입세대 열람 떼어서 정확히 파악하셔야 합니다.

임차인들이 신고할 때 중복될 수 있으니 확인하세요.

재산명세서는 압류재산에만 있어요.
압류 말고는 다른 물건은 재산명세서가 필요가 없습니다.
재산명세서는 입찰 일주일 전에 나와요.


공매 :
공매를 파세요.
담당자 실수 등 여러가지 변수가 많습니다.

공매에서도 국유재산 수탁재산은 감정평가기관에서도 편하게 생각하는 거 같아요. 공매는 사람냄새가 나요. 물어보면 답변도 잘해 주구요.

기초를 꽉 잡으세요
말소기준권리가 근저당, 가압류, 압류만 잡아 놓으면 응용으로 갑니다.

증액계약을 하는데 전입신고 다시 할 필요 없습니다.
그러면 우리가 놓칠 수 있는 것은 증액에서는 전입은 안 바뀌어요. 계약만 바뀌어요. 계약 인도 전입이 한꺼번에 된 날 다음날 0시에 대항력이 발생해요. 최초전입 했으면 다시 전입 안 하셔도 돼요.
주태임대차 보호법은 계인전 생각해 보시구요. 상가임대차 보호법은 계인사(사업자등록) 정확히 보세요.
계인전만 정확히 하면 돼요. 확정일자는 다시 받아야 해요. 증액된 부분에 대해서 돈을 받아가는 순서를 다시 받아야 하니까 그렇습니다.

빌라의 속성 :
빌라의 호황시기는 전세가격은 오르는데 아파트는 안 오르는 시기입니다.
이럴 때 사람들이 전세 가격에 불만을 갖고 빌라를 그냥 사버립니다.
이럴 때 빌라 분양을 하면 상당히 잘 팔립니다.

허름한 건물을 경매로 낙찰 받아서
허물고 나홀로 아파트급으로 올라갑니다.
이 원리를 아니깐 제가 그 땅을 낙찰받아 건축업자에 팝니다. 이 땅을 살 걸 알고 있었죠.

변해가는 땅을 아는 포인트는
지역적 흐름이 가장 중요합니다.

예를 들어)
천안 같은 경우는 2010년부터 인구가 매년 오천에서 많게는 2만 명이 증가했어요. 거기에서 공장을 활성화시키면서 인구가 계속 증가했습니다.

그래서 2012년부터 다가구가 폭발적으로 증가했습니다. 다가구는 원룸이 여러 개 들어가 있는 월세를 받는 건물이에요. 이런 흐름을 알고 접근했다면 다가구를 짓기 좋은 땅을 선점해서 돈을 벌 수 있겠죠. 그런 땅을 잡아 놓기만 해도 돈을 버는 거에요. 처음에 토지를 사고 신축까지 했으면 이익 두 배죠. 지역적 흐름을 알고 원리를 알아야해요. 그러면 정말 돈이 되는 땅을 알 수 있습니다.

그러면 남들이 다가구할 때 다가구할 땅을 잡아 더블의 수익을 올릴 수 있어요. 이렇게 남들보다 먼저 토지를 잡아서 돈을 벌 수 있습니다.


재건축 지역 옆에 있던 물건 :
겉으로는 건물 투자인데 실제로는 토지가액에 대한 투자입니다.
입지가 좋은 건물은 실질적으로 건물의 가치는 없잖아요.
주변에 노후된 건물이 많았어요. 그 건물은 허물만 한 건물은 아니지만 주변에 이용하는 사람들이 없으니 공실이 발생하고 사람들이 안 좋아하는 거에요. 그 타이밍에 건물을 싸게 npl로 17억 정도로 싸게 삽니다.

그런데 땅값이 더 올라서 수익이 납니다. 한마디로 재건축에서 건물의 가치보다 토지가액을 보고 투자합니다.


번영해
행복해
풍요로워
명철하지
고마운 세상이야
유여림