입찰방법 차순위자격 재매각 미납사유 | 명철 풍요 번영한다 유여림

재매각 이유는
입찰 한 다음에 최고가 매수인(낙찰자)이 어떤 이유에 의해 잔금을 치르지 못하면 보증금을 몰수 당합니다.

미납사유가 여러가지 이유가 있지만
1) 경매 공매에서 입찰표에 0하나 더 쓰는 경우가 있습니다.
그래서 미납했습니다.

입찰표는 입찰 전날 작성해 둡니다.
경매지에 서식 있어요.
그리고 보증금을 수표로 꼭 전날 찾아 놓으세요.

입찰표 작성 시간이 법원마다 달라요. 입찰표 내는 커트라인 시간이 모두 달라서 미리 확인해 둬야 합니다.

보증금을 수표로 찾으려면 본인 은행에서만 되는 겁니다.
본인 은행 계좌가 있어야 뽑을 수 있습니다.


미납 사유가 은근히 입찰표 잘못 작성한 분들입니다.
법원에서 입찰표 작성하지 마시고 미리 해놓으세요. 

법원에서 입찰표 작성하는 부스에서 작성하게 돼 있어요. 뒤에서 기다리니 마음이 급해져요. 그러지 마시고 구내 식당이나 우체국에서 작성합니다.

자를 가지고 가시고 대고 10억 단위 가리고 쓰세요. 이거 헛갈려요.

8자리는 천만원 단위 9자리는 억단위에요. 꼭 숫자를 세셔야 실수 안합니다.

차순위 :

차순위는 2등만 하는 것이 아니라 낙찰 금액에서 보증금 금액을 뺀 사이에 있는 사람들은 차순위 신고 할 수 있습니다.

예를 들어 낙찰가 1억이고 보증금 천만원이면 9천 사이의 사람은 다 차순위 신고할 수 있어요.

2) 미납이유에 가장 많은 경우는 시세 조사를 못해서 입니다.

입찰장 가면 다 경쟁자 같아요. 그러면 입찰가를 올려 쓰죠. 그러다 낙찰되고 시세조사 잘못해서 미납하는 경우도 많아요. 

보증금과 입찰표 작성은 전날 하세요. 당일에는 입찰봉투와 돈봉투에 돈 넣고 제출하세요. 안 그러면 실수하거나 입찰금액이 올라갈 수 있습니다.

미납물건 접근은 권리분석만 제대로 하면 돼요.
시세조사 잘못한 경우가 많으니요. 권리분석 제대로 하고 시세조사만 제대로 하면 재매각 물건도 어려울 거 없어요.

재매각은 컨설팅이 끼이기도 어려운 구조가 돼요. 일반인들 설득하기도 힘들구요. 일반인은 미납물건 접근하기 힘들어 합니다.

공매는 재매각 미납이란 단어가 없습니다.
공매에서 온비드에서 입찰이력정보를 보시면 유찰 낙찰 취소 정보가 다 있습니다.

공매에서는 재매각, 미납이란 단어를 쓰지 않는 것 뿐입니다.

공매도 입찰이력을 꼭 보세요. 누가 낙찰 받은 후 유찰 됐으면 미납된 것입니다 . 의외로 시세 조사가 잘못된 것임.

미납 물건 많아요. 검색해 보세요. 말소근가압만 제대로 아시면 문제 없어요. 입찰표 작성하실 때 꼭 전날에 작성하세요.

3) 재매각의 이유는 또 대출실패가 있습니다.
경매를 모르는 일반인들이 본인 주변의 은행에서 잔금대출 하시려다 실패하시는데요. 법원에서 명함나눠주시는 분들이 경락잔금대출의 프로세요. 그 분들에게 문의 하세요. 


근저당권자가 배당요구를 안하면 :
등기부등본이 제가 빚의 목록이라고 했잖아요.
법원에서 등기부등본을 보고 돈을 빌려준 사람들이라고 알고 있으니 자연배당해 주는 거에요.

임차권은 등기부 등본에 없으니 법원이 알게 배당요구를 해야 하는 것이구요. 등기부등본을 보고 말소기준 권리를 보시면 돼요.

배당이 의심스러우면 자산관리공사에 물어보세요.

몸으로 부딪치세요. 그래야 이해가 더 잘 됩니다.

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