현장임장방법 | 번영 풍요롭다 유여림

오늘의 주제 :

부동산경매
현장 임장 체크리스트와 임장 방법 및 임장 노하우

경매에서 가장 중요한 것은 현장조사입니다.

그리고 현장조사 할 때 가장 중요한 것은 임차인(점유자)를 만나보는 것이에요.

경매뿐 만 아니고 아파트 빌라 모든 부동산에 통용됩니다.

중개사 10명 만나는 것보다 점유자 1명 만나는 것이 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.
그 부동산을 가장 잘 아는 사람은 점유자이기 때문입니다.

많은 분들이 중개소만 가서 정보를 얻고 낙찰을 받습니다. 임차인을 만나는 게 두려우니까요.

임차인(점유자)를 만나는 것이 불편한데 왜 만나야 할까요? 왜냐면 부동산에 대해 가장 많은 정보를 가지고 있는 사람이 점유자이니 그 분에게 정보를 정확히 얻어서 안전하게 부동산에 투자하기 위함입니다.

점유자와 이야기 잘해서 정보를 얻으면 모든 물건에 투자가 가능해져 버려요.

예를 들어)
상가도 임차인 (영업하고 있는 분)을 만나면
누가 많이 오는지
장사가 잘 되는지 알 수 있고

빌라도 음식 만들 때 옆집에서 냄새나요.
세탁기 놓을 데 없어서 불편해요. 이런 사소한 정보들을 얻을 수 있어요.

현장의 임차인을 만나는 것이 정보를 얻기에 가장 좋습니다.

임차인을 만나는 법은 현장을 조사하실 때 2인 1조 좋아요.
가장 좋은 케이스는 여성 2분이 가는 것입니다.

여성 2분이 가셔서 여기로 이사 오려고 한다고 하시면서 물어 봅니다.

이건 백프로 신건에 가야합니다.

입장 바꿔서 생각해 보면 신건 아니면 수십명이 조사한다고 찾아오면 얼마나 상대하기 힘들겠어요. 그리고 2인 1조도 좋지만 절대 피해야 할 것은 남성 2분이 가시는 거에요.

살고 있는 분 입장에서 여성 2분이면 안전하다고 생각 남성 여성 두 분이면 부부라고 생각하세요. 그런데 남성 2분이 가시면 저라도 문 안 열어줄 거에요. 절대 그러시면 안돼요. 아이 안고 가면 의외로 정보를 많이 줍니다.

현장 갔는데 아무도 안 만나줘요 라고 하시면 남성 두 분이 가신 경우입니다.

현장 조사하실 때 소액임차보증금이라도 받아 가시는 분이 계신지 먼저 보세요.
그리고 그분들과 대화하면서 조사하는 걸 연습해 보세요.

투자 때문에만 간다고 생각하고 임장을 가시면 거기 어떤 사람이 있는지 몰라요. 그러시면 정보를 얻어 오지 못할 가능성이 커요. 그러니 전액 배당 받는 임차인이나 소액임차인에게 아님 일부라도 배당 받아 가시는 분에게 찾아가서 묻는 겁니다.


제가 경매 때문에 왔는데요. 제가 경매는 좀 알고 있으니 같이 한 번 이야기해 보자고 하시는 거에요. 그 분이 동의하시면 이야기 같이 해보는 거에요.

왜 이런 임차인을 만나야 할까요? 포인트 :

1) 중요한 건 우리가 추가적으로 부동산 인테리어에 돈을 써야 하는지 아니면 돈이 더 안 들어가도 인테리어가 잘 돼 있는지 봅니다.

2) 많은 사람들의 포커스가 이 임차인이 진짜인지 아닌지에 포커스가 맞춰져 있어요. 아마도 선순위 임차인 여부를 알고 싶어하시기 때문일 거에요.

하지만 현장을 조사하는 것은 부동산의 상태를 알아보는 거에요. 그러면 임차인이랑 대립할 일이 없습니다.

3) 예를 들어 경매지에서 아파트 팔리는 가격이 3억인데 인테리어가 되어 있다면 3천~4천정도의 차액을 벌 수 있는 거에요. 이런 물건을 찾기 위해서라고 현장조사를 꼼꼼히 하셔야 해요.

4) 만약 부동산이 10년 15년이 되었다고 한다면 이건 인테리어를 또 해야 해요. 내 돈이 2천 ~3천이 더 들어 간단 말이에요. 그런데 현장을 갔는데 올수리가 되어 있다면 대박이 나는 겁니다.

5) 아파트는 현장 조사할 때 볼 게 별루 없어요. 내가 궁금해한다면 다 볼 수 있어요. 연식도 비슷비슷하니 다른 똑 같은 물건을 본다면 구조도 다 볼 수 있죠. 다만 중요한 건 인테리어가 되어 있는지 아닌지 확인하는 거에요. 그러면 그 점유자와 대립할 일이 없어요. 내가 그 부동산 상태만 보러 가는 거잖아요. 그냥 소유주가 있는 곳은 잘 안 보여줘요.

6) 현장 가실 때 보증금을 받아가는 사람이 있으면 그 분들과 이야기하는 걸 연습을 해보세요.

7) 가장 임차인 물건은 그 부동산 경매에 압류 가압류가 있는지 보시고 그 분들을 만나 보시고 그 분들을 통해 서류를 열람할 수 있어요. 가족관계 증명서에 그 사람이 있거나 하면 쉽게 해결할 수 있습니다.

8) 우리는 부동산의 상태를 가장 주의 깊게 봐야 합니다.

아파트 현장 갔을 때 현관에 자동문이 있으면 들어가기 어려우니 다른 사람이 들어갈 때 같이 들어가는 경우가 많은데요. 빌라 다가구도 요즘은 메인 입구가 잠겨 있는 경우가 많아요.

비밀번호 누르는 곳 밑이나 주변에 보면 비밀번호가 거의 적혀 있어요. 택배 때문에 적혀 있는 경우가 많아요. 택배기사님들이 찾기 편하게 거기에 적어 놓는 거에요.

그러니 이런 식으로 비밀번호를 찾아서 자동문을 열 수 있는 거에요. 비밀번호는 패턴이 많아요. 1111.1234, 2580 등

9) 정리하면 현장가서 점유자를 만나는 것은 부동산의 상태를 보러 가는 것입니다.

부동산에 대해서 가장 잘 아는 사람은 점유자이므로
이 임장팁을 잘 알고 있으면 모든 부동산에 적용 가능합니다.

임장 가실 때는 2인 1조가 좋지만 남성 2인은 별루에요. 부동산을 볼 때 남들이 못 본 인테리어 여부를 나만 볼 수 있을 때 호재가 돼요. 왜냐면 많은 분들이 점유자들을 만나는 것을 두려워하기 때문입니다.

#현장임장방법

풍요 번영 유여림 축복합니다 ^^