권리분석 4대 체크포인트 우선변제권 최우선변제권 ㅣ 풍요 번성하다 유여림

권리분석 4대 포인트 체크할 것이 있습니다.

아래에 소개한 두가지는
1. 말소기준등기 2.대항력 관한 내용입니다.

https://skybluesharp.tistory.com/m/11

권리분석 4대 체크포인트 말소기준등기 대항력유무 | 풍요롭다 유여림

그리고 오늘은 이어서
3. 우선변제권 4.최우선변제권 소개합니다.

3. #우선변제권 여부 확인하기

 

우선변제권이란

말그대로 내 전세보증금을 후순위 권리자보다 우선해서 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

거주기간에 대한 권리를 포기하더라도 배당에 참여해 후순위 권리자들보다 우선적으로 내 보증금을 확보할 수 있는 것이 우선변제권입니다.

 

우선변제권을 행사하려면 대항력 요건을 구비하고 +확정일자를 받아야 합니다.

+ 우선변제권 기산일은 대항력 요건과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 합니다.

예) 전입일 2019년 1월 1일이면 ( 대항력 기산일은 1월2일0시)

2020년 1월3일 확정일자이면 (1월 3일 9시)

우선변제 기산일은 1월3일9시가 기준이 됩니다.

 

확정일자는 말그대로 돈을 받는 순서를 확정하는 것

 

임차인이 경매에 참여해 낙찰자가 될 경우 배당을 요구한 보증금액은 낙찰금액에서 상계처리하기 때문에 누구보다 유리한 입장에서 경매 투자에 나설 수 있습니다. (상계 : 채권과 채무를 가지는 경우 서로의 채무와 채권을 같은 액수만큼 소멸하는 것)

 

<참고>

전대차 수익방법 :

다른 사람에게 세를 주고 싶을 때 임대인의 동의가 필요하며 인테리어 후 전대차(한번더 빌림) 가능 예) 쉐어 하우스

임차인은 '사용수익권'이 있습니다. (임차인 =계약, 인도, 전입)

임대인(주인)은 "월세(차임) 주세요" = '차임지급'을 의미하며, 월세청구를 '차임지급청구권'이라고 합니다.

계약 끝나고 "물건(임대) 다시 주세요" ='임대물반환'

 

임차권 VS 전세권 은 다릅니다.

 

임차인이 아닌 사람(계약을 안 한 사람) : 소유주, 가족, 채권자, 채무인, 동거인

 

우선변제권 3가지 : 

1) 물권 을구 근저당 일자(갑구는 우선변제권이 없음). 물건이 없어지면 물권이 없어짐

2) 채권 임차인 권리 확정일자

3) 세금 조세채권법정기일(통지서 보내는 날짜로 ~내세요. 이 날이 압류날짜. 즉 앞부분과 뒤는 3개월~1년차이 있음)

ㅡ>

우선변제권 순서는 날짜로 봅니다.

예) 근저당 1월1일 확정일자1월2일 세금1월3일 이면, 근저당 ㅡ>확정일자 ㅡ>세금 순으로 배당

 

권리분석과 돈 받아가는 날짜는 다릅니다 :

1)물권은 일치

2)임차권은 전입일자 확정일자. 권리분석과 돈 받아가는 순서 다를 수 있음/ 전입 빠르나 확정일자 늦으면 위험

3)조세채권법정기일.권리분석과 돈 받아가는 순서 다를 수 있음/ 권리는 늦어도 돈 받아가는 순서 빠를 수 있는 거 위험

 

돈 빌려줄 때는 근저당 설정하세요.(우선변제권)/ 압류 가압류가 아님

 

#예보공매 (예금보험공매) : 저축은행에서 부동산 투자를 많이 하는데, 제축은행이 파산시 예금보험공사에서 처리/ 말소기준권리 없음/ 보통 입지가 좋고, 2인1조 행동하세요.

 

소액임차인 후순위는 낙찰자의 명도확인서 필요합니다. 담당공무원에게 미리 말할 필요 있음

 

 

4. 최우선변제권 확인

: 확정일자가 필요 없습니다.

 

보증금 상한선 내에 있는 소액임차인이 경매개시일정 기입등기 이전까지 대항력 요건을 구비하고 배당요구를 한 경우에는 어떠한 권리자들보다 최우선해서 보증금을 변제해 주고 있습니다.

 

무조건 등기부등본 떼어보고 최초 물권인 근저당 날짜 기준으로 소액임차보증금 변제

지역과 년도에 따라 다르며/ 소액임차보증금과 최우선변제금 표 다릅니다.

소액보증금전액을 변제해 주는 것이 아니라 법에서 정한 한도금액까지 변제해 주는 것입니다. 1/2내

 

 

최우선변제권 못받는 경우는

1) 임차권등기설정(주택임차권)=기존 임차인이 있었다는 뜻

2) 등기부등본상 임의 경매, 강제 경매가 이미 표시된 경우

 

최우선변제권은 확정일자를 요하지 않기 때문에 실전경매에서는 가짜 소액 임차인들이 상당히 많습니다.

 

각 기산일 기준 파악하기 :

1) 말소기준일 기산일 : 당일 오전 9시 / 부동산 담보로 은행에서 근저당권을 설정을 오후2시에 해도 근저당 설정일자는 오전9시

2)대항력 기산일 : 임차인이 전입 마친 다음 날 0시 기준/ 만일 이사하고 전입신고를 나중에 한 경우 전입신고를 한 다음날 0시가 기준이 되고, 전입신고를 먼저하고 이사를 나중에 한 경우는 이사한 다음 날0시 기준이 됩니다.

3)우선변제권 : 대항력 요건과 확정일자 중 늦은 날이 기준 예) 9월1일 이사와 전입신고시 대항력 기산일은 9월2일 0시/ 9월3일 확정일자시 우선변제권 기산일은 9월3일9시 기준이 됩니다.

 

이상
권리분석시 중요 포인트 알려드렸습니다.

풍요롭습니다.
참 고마운 세상입니다.
행복합니다.
해서 안 되는 일이란 없습니다 . 하지 않으면 이룰 수 없습니다. ㅡ사이토 히토리ㅡ

번영 풍요롭다 유여림