권리분석 4대 체크포인트 말소기준등기 대항력유무 | 풍요롭다 유여림

경공매 투자에 있어 가장 기본이 되는 것이 권리분석입니다.

 

 

권리분석 4대 핵심 체크 포인트 :

1) 말소기준등기

2) 대항력

3) 우선변제권

4) 최우선변제권 입니다.

 

권리분석이란

물건에 법률적 하자가 있는지 여부를 사전에 철저히 검증하는 것입니다.

 

등기부등본상 명시되어 있지 않는 임차인 보증금 인수 여부가 가장 핵심입니다.

 

권리분석의 대상이 되는 부동산은 대항력 있는 임차인이 살고 있는 건물에 한정하고 있습니다. 즉 토지경매는 권리분석이 필요로 하지 않습니다.

 

 

1. #말소기준등기

 

말소(소멸)기준 등기보다 앞서는 권리들은 인수하고, 말소기준등기보다 늦은 권리는 말소기준등기를 포함하여 하나도 남김없이 말소됩니다.

또한 임차인의 보증금 인수 여부를 따지는 기준이 되어 추후 명도 과정에도 지대한 영향을 미치게 됩니다.

 

임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 늦은 경우 낙찰자가 인도명령으로 명도를 완료할 수 있어 명도저항이 적습니다.

빠른 경우는 명도소송에 휘말릴 수 있어 명도 저항이 매우 높습니다.

 

말소기준등기는 모두 6가지 :

저당권

근저당권

가압류

압류

담보가등기

경매개시일정 기입등기

 

90%이상이 근저당권 가압류 압류입니다.

 

등기부등본 :

갑구에 설정된 압류, 가압류

을구는 근저당

확인하여 그 설정일자가 가장 빠른 권리를 찾으면 그것이 말소기준등기가 됩니다.

 

말소기준등기의 효력이 발생하는 말소기준등기 기준일은 오후에 은행에서 근저당을 설정했더라도 항상 당일 오전 9시로 소급됨을 알아야 합니다.

 

낙찰자와 대립 안하는 경우 : 근저당, 압류, 가압류, 전세권자 배당요구시

낙찰자와 대립하는 경우 : 가처분, 지상권, 지역권, 가등기, 전세권 배당요구 안 할때

 

소유권이전청구가등기가 먼저 있는 경우는

집 담보를 살므로 그냥 대립입니다.  또는 경매 절차에서 돈 받고 나가면(배분요구) 대립 아닙니다.

 

권리분석 어려운 것 나와도 기준되는 것이 있으니 어렵지 않아요. 

돈 받아가면 말소기준권리 되고, 소유냐 아니냐가 대립됩니다.

 

말소기준권리는 법원이 판단하는 것이며, 매각물건명세서에 위헌한 것은 다 기재해 줍니다.

 

2. #대항력유무 확인

주택임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 법률이 주택임대차보호법 입니다.

임차인 보호 내용으로 한마디로 대항력이라 표현합니다.

대항력이란

1) 임차인은 법률이 정한 임대차 기간동안 안정적으로 거주할 수 있다는 뜻

2) 임차인은 무슨 일이 있어도 임차보증금을 반환받을 수 있다는 의미입니다.

임차인이 제3자에게 전세금이나 보증금을 받지 못하면 나가지 않겠다고 할 수 있는 대항력, 이 무소불위의 권리를 주택임대차보호법을 통해 임차인에게 부여했지만 현실적으로 대항력 확보한 임차인은 10%도 되지 않습니다.

왜냐하면 대항력을 인정받기 위해서는 말소기준등기보다 선순위로 임대차계약을 해야하기 때문입니다.

 

통상 부동산을 취득할 경우 대출을 끼고 거래하는 경우가 많은데, 은행은 대출을 실행할 때 대항력이 있는 임차인이 있으면 대출을 꺼립니다.

 

대항력 요건은 주택의 계약, 인도(이사, 거주), 전입신고가 필요합니다.

대항력 기산일은 전입신고일 기준 익일 0시

대항력 요건이 되어도 은행에서 근저당을 설정일이 전입신고날짜보다 앞서 있으면 대항력을 확보한 것이 아닙니다. 

 

대항력을 확보한 임차인은 향후 대상 부동산이 경매에 넘어가는 경우가 있더라도 낙찰자에게 임대차 기간과 임차보증금을 주장할 수 있습니다.

 
오늘은 권리분석 2가지 알아보았습니다.

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