배당이란 배당순서 부동산매매팔기방법 | 번영 풍요롭다 유여림

오늘은
배당에 관한 것 &
부동산 경매시 아파트 한방에 쉽게 파는 방법으로
매수자의 5감을 자극 방법
소개합니다.

배당은
: 경매에서 법원이 채무자의 부동산을 팔아서 채권자에게 순서대로 나눠주는 것입니다.


우리에게 중요한 것은 배당절차에서 대항력 있는 임차인이 그 배당에서 돈을 모두 받아가느냐 받아가지 못하느냐 입니다.

배당을 받아가면 끝나고
낙찰자 명도 확인서와 인감증명서 주면 명도 쉽습니다.

만약 배당절차에서 돈을 다 못 받아가면 주택임대차보호법에 의해 임차인이 보호받고 우리가 합법적으로 내보내지 못합니다.
낙찰자가 다 줘야합니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 돈을 받아가느냐 못 받아가느냐가 낙찰자에게 중요합니다.

배당을 볼 때도 선순위 대항력 임차인이 있나 없냐를 봐야 하고, 선순위 임차인이 있으면 배당금을 봐야 하고 없으면 끝입니다.

대항력 있다 할 때 볼 것은
임차인이 배당요구를 했나 안 했나
확장일자가 있으면 확정일자 날짜가 말소기준권리보다 먼저 있나 없나
그리고 가장 중요한 배당요구 종기일까지 배당신청을 했나 안했나를 봅니다.

이것은 경매 공매 똑같이 적용됩니다.

배당 순위는
0순위는 법원 수수료 (집행비용) 그 다음 여러가지 중 우리와 직접 연관된 최우선변제금(소액보증금)은 기준이 있습니다.

소액보증금 준은 년도가 높아질수록 커집니다.
예를 들어 70년대 80년대 90년대로 갈수록 집값도 높아지고 보증금도 높아졌지요.

그래서 소액보증금도 커지고
그리고 지역마다 달라집니다.

서울은 더 클 것이고, 지방은 작아서
보호해 주는 보증금 금액도 작아집니다.

그 기준안에 들면 전체 보증금에서 몇 프로까지 줍니다. 전액을 주는 건 아닙니다.

소액보증금 산정 기준은
최초 근저당 설정 날짜가 기준이 됩니다.
지금 기준으로 소액 보증금을 줘 버리면 옛날 근저당은 액수가 적어 불리하고 집값이 상승하니까요. 그러니 설정 날짜로 근저당권자를 보호해 줍니다.

그리고 최우선변제(소액임차금)을 받는 기준은
계약 인도 전입 하고 그 다음날 0시부터 경매개시전까지 있어야 함. 그리고 중요한 건 배당요구 종기일까지 배당요구 반드시 해야함. 배당요구 안 하면 소액임차 보증금 못 받습니다.

우선변제(확정일자) 그리고 물권 그리고 하나 더 있습니다. 세금(조세채권 법정기일-국세징수법, 지방세법)은
압류한 날짜가 아니라 고지서 보낸 날로 배당순서 정합니다.

채권이지만 우리나라에서 우선변제 해 줍니다.

확정일자 날짜가 있으면 돈을 받을 수 있나요? 확정일자가 돈을 받아가는 순서이지만 임차인이 돈을 받아가는 권리(전입)가 있어야 해요. 전입과 확정일자가 더해지는 그 다음날 0시 기준으로 임차인은 돈을 받아갈 수 있는 권리와 순서가 생깁니다.

물권 확정일자 조세채권법정기일을 기준으로 누가 돈을 더 받아가나 정해야 해요.

그러면 일반 채권들 – 압류, 가압류권자들은 어떻게 되나요?
채권의 크기에 따라 안분배당(n분의 1) 합니다.

채권이 무지막지하게 큰 것은 안분배당을 염두에 둔 것입니다.

부동산을 팔아서 남는 금액은?
채무자에게 감

만약에 은행 근저당을 다 못 받았어요?
은행은 못 받은 돈을 가지고 다른 부동산에 잡아요. 그리고 채권이 돼서 압류해서 다시 경매 가능합니다

아파트 쉽게 파는 방법 :
아파트에 살 사람의 오감을 자극,
즉 아파트 사는 사람의 입장으로 생각하세요.

많은 분들이 아파트를 중개소에 내놓고 말아 버려요. 나는 중개하시는 분하고 의리가 있으니 한군데만 내놓아요. 오판입니다.

같은 지역의 중개소에 모두 다 내놓으셔야 합니다.

진짜 생각지도 못하는 곳에서 팔리는 경우도 많습니다.

위치에 상관없이 내놓으세요. 최소 20곳에다 팜플렛도 만들어서 돌리구요.

특히 다가구에서 임차인 맞출 때는 많은 곳에 내놓으세요.

많은 분들이 집 보러 오시잖아요. 시간이 있는 분들은 직접 거기 가셔서 구매하시려는 분이 오시면 같이 거기 계세요.

보통 중개하시는 분은 한 곳만 보여주는 게 아니에요. 다른 집도 같이 보여 주신단 말이에요. 문제점이나 제가 거기 가 있으면 좋게 말해 줄 수 밖에 없어요.

그리고 집보러 온 분들도 약간 에스코트 받는 느낌 받으시고 이미지가 좋아질 수밖에 없습니다.

시간 맞춰서 가 계시면 친절하게 웃으면서 대해주시면 그 집에 대해 받는 이미지가 좋을 수밖에 없지요.

청소나 정리가 되지 않은 상태에서 절대 집을 보여주지 마세요. 시각을 자극해야 해요. 누가 보러 온다고 하면 집은 최상의 컨디션에 있어야 해요.

매수자에게 최고의 모습을 보여줘야 해요. 팔리는 집을 파는 사람들은 이렇게 노력을 합니다.

사는 사람들 중 꼼꼼한 분들은 신발장 수납장까지 열어서 봅니다. 안 보이는 곳까지 꼼꼼하게 청소해 놓으세요. 그럼 집 사시려는 분들이 좋다고 생각해요.

후각을 자극하시려면 페브리즈 같은 거 뿌려 놓으시구요.

조명을 다 켜시고 커튼 다 걷으시고 거실에 뭐 놔두지 마시구요. 거실이 넓어 보여야 합니다.

이 정도만 해도 집을 파는 다른 사람들과 차별화됩니다.

만약 여름이면 냉방을, 겨울이면 난방을 집 사려는 분들이 오기전에 해 놓으세요.

"우리집은 해가 많이 들어와서 난방비도 별루 안 들고 옆집 분들도 난방을 많이 해서 따뜻해요."라고 그분들에게 이야기해 주시면 그 분들도 느낌이 다를 거에요.

청각을 자극해 주세요. 제가 집을 사서 세 놓거나 하면 그 곳이 항상 잘 됐어요. 아들이 설대 간다던가 제가 진급을 한다던가 말이죠.

"집터가 좋아서 좋은 일만 생기는 집이에요. 터가 좋으니 들어오시는 분도 잘 되실 거에요."라고 이야기하는 거에요.

제가 좋은 일이 생겨서 이사 나간다면 그러면 그 분들도 집에 좋은 느낌을 받으시겠죠.

아파트나 집을 잘 파는 방법은 매수자의 입장에서 항상 생각해 보세요.

역지사지 합시다.

사실 입찰가 산정도 심리적 마지노선이라는 게 있습니다.


부자해커님 복많이받으세요.
축복합니다.

"행복해
풍요롭다
참 고마운 세상입니다.
해서 안 되는 일이란 없습니다. 하지 않으면 이룰 수 없습니다.
감사합니다.
축복합니다." ㅡ사이토 히토리ㅡ

풍요 번영한다 유여림