상가 투자 방법 | 풍요 번영한다 유여림

상가투자 :

상가 투자의 60~70%는 적자나 공실, 너무 높게 매입한 경우

20~30%가 일반시세 그대로

5~10%가 수익 내는 분입니다.

 

예) 1억에 상가 매입

한달 대출이자가 50만원인데, 월세가 40만원이 들어오면

-10만원이면

가지고 있을수록 마이너스인 상가

 

좋은 상가 찾는 방법은?

정확한 시세조사

 

어떻게 시세 조사를 효율적으로 해서 이 물건의 가치를 정확히 알아낼까에 집중 공부합니다.

 
시세조사 한 동네 2~3시간면 충분

효율적 조사 포인트가 있습니다.

가장자리 상가보다 *중간 상가는 무조건 싸야 함

 

그 자리가 삼겹살집 -> 다음 계속 삼겹살집 아닙니다. 발상의 전환이 필요

잘 되는 곳이 아니라면 다른 가게를 차리는 게 낫습니다.

 
조사 방법은

1) 순서는 지도 먼저 : 현장 가기전에 지도를 먼저 펼쳐봅니다

지도상과 달리 현장 이미지는 좋아서 깜박 넘어갈 수 있음

 

2) 최대한 주변 시세 많이 알아옴 + 업종 다 알아 보고

ㅡ> 없는 업종을 봅니다.

예를들어
빨간색 현장이면 주변 파란색 상가 주변 임대료(시세조사)를 다 알아봅니다.

스터디 카페가 없다면
스터디 카페가 들어올 만 한 위치이고 평수인지 파악
ㅡ> 직접 운영 또는 스터디 카페 프랜차이즈 회사들에게 입점 제안서를 뿌립니다.

 

임대 시세조사

1층 제외한 2층부터 시세조사

1층 2층이 임대가 가장 비쌈

 

어느 곳 시세 조사 

이렇게 시세조사하면 정확한 시세조사가 됩니다.

임대료는 임차인에게 물어봄

 

3) 매매가는 밸류맵에서 최근 매매 거래가 사례가 나옴

 

임대료가 먼저 정해져야 매매가 정해집니다.

임대시세가 좋아야 매매가가 좋습니다.

임대시세가 중요합니다.

 

4) 상가 임대료 측정 방법

세대별 구분 : 3~5억대 정도 매입시 평당 임대료가 10만 ~20만원선 / 1층기준

 

5) 지상층(2층이상)은 들쭉날쭉. 임대료 안 올리고 10년 그대로 인 곳. 임차인도 싸니까 안 나가고.

임차인이 안 나가면 임대인도 싼지 안 싼지 모르고, 임차인이 나갈 경우 임대 시세를 그때 알아보고 상가 가치를 알게 됩니다. 이런 임대료 방치되어 있는 곳을 매입하면 좋은거지요.

 

공실없는 상가 찾는 노하우 판단 기준 :

1) 상권 파악

유흥가, 학원가 인지 봅니다.

유흥가는 주점 노래방 마사지 등

학원은 학원이 많은지 봅니다.

 

학원이 많은 곳 :
인지도있는 대형 프랜차이즈 또는 브랜드 없는 학원인지 확인

인지도 있는 학원은 투자금 많이 들어갑니다.

데이터 보는 곳은 www.fcpartners.co.kr 사이트에서 얼마의 투자금이 드는지 확인가능

 

상위 랭킹 영어 어학원이 형성되어 있으면
학원이 어느정도 형성된 곳이라 인정됩니다.

정상어학원, 청담어학원, 아발론이 들어왔다면 다른 학원들이 들어올 수 밖에 없습니다. 수학, 논술 등

학원은 한 건물에서 다 다니고 싶어합니다.

 

스타벅스가 있으면 이디아가 옆에 들어오고
파리바게트 옆에 뚜레쥬르 들어오듯이.

 

2) 공실률 봅니다.
지금 이 임차인이 나갈지 안 나갈지

3) 월세를 얼마나 받을 수 있는지 수익률 판단합니다.

위 3가지를 보고
공실률이 있을지 없을지 판단하고
그리고 선택합니다.

 

믿을 사람은 나밖에 없고 내 재산은 내가 지킵니다.

소수가 경쟁하는 물건 낙찰방법
(경쟁피하는 자신만의 투자 방법) :

1) 권리상 하자가 있는 물건

하자를 없애고 일반물건으로 만듦

이제 이것이 기본이 됨

2) 지역 분석

내가 잘 아는 지역의 토지가를 잘 알고 있어야 합니다.
그 지역의 B C급 지역

3) 입찰 방법

경매 > 공매> 신탁공매가 가장 저렴

신탁공매 물건이 대부분 미분양 물건, 미분양 아파트 입니다.

위치가 좋은데 고분양가로 미분양된 물건이
가격이 떨어지면 이런 물건 삽니다.

4) 발상의 전환

임대 수익이 아닌 사업 수익 고려합니다.

 

CEO처럼 살아가기 위해서는 CEO처럼

많이 경쟁하는 걸 하지 않고 

 

주병진) 우리나라 속옷 회사 3개밖에 없으니

1장만 팔아도 4위입니다.

당시에 남성은 흰색 속옷뿐이었지만

다양하고 화려한 속옷이 탄생

 
편의점)

백령도에서 추자도까지

섬에 편의점

 

백령도 BBQ+ 편의점+ 피자가게

 

던킨도너츠 2위가 양평

 

중요 포인트 :
따라하지 못하는 것

지속적으로 할 수 있는 것

유행이 아니라 

아이템도 중요하지만 +지역적인 것 중요

월세 현금흐름 중요

 

지하철역 독서실

지하 수영장


풍요롭다. 번영한다 유여림 ^^