비주거용 상가대출 | 번영한다 풍요롭다 유여림

주거 외에 비주거용 상가 대출시 ltv :
금융권마다 다릅니다.

1금융과 2금융을 비교

새마을금고, 단위농협, 신협, 단위수협 등 2금융권에서 대출을 받아도 신용등급 하락없습니다.

1금융권이라고 해서 무조건 좋은 것도 아니고 2금융권이라고 해서 무조건 나쁜 것도 아닙니다.

금융권을 선택하실 때는 본인에게 도움이 되는 상품과 은행을 선택하시면 됩니다.

1금융권에서 상가를 대출하신다고 하면
대출은 기업은행과 하나은행에서 잘 나와요.

하지만 그들의 조건에 맞는 상가이고 그들의 조건에 맞는 분이어야 해요.

Ltv는 경매대출과 일반대출하고는 달라요.

경매대출은 일반대출 담보비용에다가 신용을 얹어서 시설자금이라고 더해서 90프로까지 나가는 거에요.

담보비율 자체가 기업은행이나 하나은행이 80~90프로가 아니라 담보비율은 65프로로 똑같습니다.
그런데 거기다 경매잔금대출에서 신용을 얹어서 90프로까지 해드리는 거고 대신에 대출기간이 짧습니다.

보통 1년씩 끊어서 가세요. 왜냐하면 신용부분을 많이 붙였기 때문에 그만큼 리스크가 있잖아요.

아파트는 가격이 오르고 내리는게 금방 표가 나잖아요. 하지만 상가는 가격을 파악하기 힘드니 리스크가 있다고 판단하면 1년 있다가 연장하면서 상환하세요라는 작전을 쓰는거죠.

상가대출을 기업은행에서 받으시고 기업은행에서 대환을 해주세요. 대환은 기업은행의 대출금을 다른 금융기관으로 갈아타는 거죠.

하지만 대환이 대부분의 상가는 힘들어요. 왜냐하면 90프로 풀로 대출을 받은데다가 아까 감정평가 이야기 했잖아요? 감정평가를 1년 시점에서 다시해야 하는데 낙찰가가 있기 때문에 감정이 잘 안 나와요.

낙찰가 정도로 감정이 나오기 때문에 거기서 1금융권은 65프로, 2금융권은 80프로로 대출이 나와요. 전부 다 90프로보다 낮잖아요? 1년 지난 시점에서는 세입자도 있잖아요? 최우선변제금도 차감해야 하니 잘 안 맞아요.

처음에 상가같은 경우에 저는 디테일하게 설명을 드리고 굳이 1금융권이 아니라 2금융권을 소개해 드려요.

1금융권이 이자는 싸요.

하지만 오래 가지고 가실거면 2금융권도 괜찮다고 말씀드립니다.

1금융 같은 경우 90프로까지 대출을 해주고 1년 단위로 끊는다고 하면,

2금융 대출기간은
보통 3년에서 5년 정도에요. 이자만 잘 내면 다 연장 가능합니다.

1금융과 2금융의 거치식 대출에 관한 차이는 :
아파트 담보 대출할 때의 자금을 가계자금이라고 하는데, 가계자금은 최장 거치기간이 1년밖에 안 되지만,
상가나 비주거용은 거의 다 거치에요. 사업자 대출은 거의 3~5년 거치식으로 가요.

거치란 원금을 상환하지 않고 이자만 내는 것을 말합니다.

호수가 두개인데 벽체를 허물고 하나를 쓰고 있는데 한 호수만 경매에 나오는 경우 대출은 :
예를 들어)
201호 202호의 벽을 터서 임차인이 사용하는데 그 중 하나만 경매에 나온다면
원칙적으로는 안 돼요.

최근에 제가 아는 투자하시는 분이 공매로 그런 물건을 받았어요. 201호부터 215까지 쓰는 그런 감자탕집이고 서울 강남에 있었구요. 그 중에 10평만 나왔데요. 딱 가운데에 있는 물건이었어요.

다 안돼요. 1금융권에는 다 안돼요. 하지만 2금융권에는 리스크만 없으면 가능해요.

기존 상가가 낙찰가의 80~90프로가 된다면 이런 물건은 특수성이 있으니 은행에서도 대출비율을 줄이려고 하니 낙찰가의 70프로 정도 가능해요.

차라리 비율을 조금 줄이시고 금리를 낮추시는게 더 유리해요.

그 상가에 대출이 나간 이유는
유명 프랜차이즈가 들어와 있었구요. 재계약을 할 수밖에 없는 상황이었어요. 그리고 서울이었고 차주(대출받는 사람)도 엘지 디스플레이 같은 좋은 직장에 다니시니 가능했어요.

신용카드 사용내역밖에 없고 부채는 많고 그러면 오픈상가 대출은 어렵죠. 무조건 된다 안된다가 아니라 그 상황에 따라 다르죠.

유명 프랜차이즈 같은 경우 대출될 가능성이 높습니다.

하지만 프랜차이즈가 아닌 개인 사업자 물건도 대출은 :
판단은 은행에서 하는데요. 판단이 되게끔 하는 노력은 낙찰자의 몫이죠.

낙찰자분들도 수익을 낼 수 있으니 이 물건을 낙찰 받으신 거잖아요. 그 이유를 말씀해 주시는 거죠.

이 물건이 좋은 이유를 알려주시면 저도 은행을 설득하는 거에요. 예를 들어 이 물건의 수익률이 굉장히 높다. 상가인데 커피숍이 들어와 있다. 상가도 내부 인테리어가 많이 들어갔다 하면 월세만큼 이자가 잘 들어올 거다.

그러면 될 확률이 높아지죠. 대부분 재계약을 할 거니까요.

벽체를 허물고 통으로 사용했을 때 대출이 안 됐어요. 하지만 만약에 얇은 벽이라도 벽을 세우면 일반상가처럼 대출이 가능한가요.
예. 저도 그렇게 한 적도 있어요. 임차인의 협조가 필요하지만 그렇게 해서 저희도 사진 찍어서 제출해서 대출한 적도 있어요.

모텔- 숙박시설 같은 경우에 여러가지 이슈로 10억짜리를 4억에 낙찰을 받았어요. 낙찰 받고 나서 숙박시설 추가대출이 가능한가요 :
시세감정인지 아닌지에 따라서 달라지겠지만 감정가 10억짜리가 왜 4억까지 떨어졌을까요? 분명히 이유가 있을 거에요.
유치권이 있다던지 건물에 하자가 있다던지 뭔가 있으니까 떨어졌겠죠.

예를 들어
유치권이 있어서 가격이 떨어져 4억에 낙찰을 받았다고 한다면 6개월 이내에서는 거의 법원감정가를
(다른 기관으로 옮긴다 하더라도) 은행에서 인정을 해줘요.

6개월이 지나면 재감정을 해야 하는데
모텔이나 상가 같은 경우는 매매사례가 많지 않기 때문에 경매도 나라에서 하는 매매잖아요? 모텔이나 상가는 낙찰가가 매매가에 영향을 줘요. 그래서 감정평가사가 감정을 할 때 일반매매사레도 보겠지만 낙찰된 사례도 보기 때문에 최저와 최고의 중간치를 보죠.

그래서 감정가가 좋게 나온다면 추가 대출이 가능하겠지만 감정가가 잘 안 나온다면 추가대출이 어려워요.

주택이 아닌 경우의 비주거용의 대출은 :
비주거용은 다 가능해요. 법인도 가능하구요. 토지도 가능하구요. 임대 매매 사업자 전부 대출 가능해요.

예를 들어) 임야(산)
경기도 지역의 임야인데 토지조성이 돼 있는데요. 이런 물건도 대출이 가능한가요.
예 가능합니다. 그 뿐만이 아니라 임야에다가 단독주택을 지었는데 중간에 짓다가 그만 둔 물건도 대출이 가능해요. 아직 준공이 안된 물건이죠. 다세대 다가구, 단독주택도 가능해요. 토지조성만 된 건 쉽습니다.

지역마다 다른데요. 이건은 형질 변경이 안 돼서 임야로 남아있고 현재는 대지일 거에요. 우리 대출하는 입장에서는 현황이 대지이긴 하지만 지목상 임야니 임야의 담보비율로 보죠.
임야의 담보비율은 50프로 정도구요.
감정가의 50프로나 낙찰가의 80프로 중 적은 금액으로 예상하시면 됩니다. 여러 상황이 있으니 가능할 수도 있다는 겁니다.

번영 풍요롭다 유여림 ♡