경락잔금대출 | 풍요 번영 유여림

감정가, 시세가 중 어떤 걸로 대출 :
보통 낙찰자는 시세가 감정가보다 높으니
시세기준으로 대출이 됐으면 하거든요.

감정가 기준으로 합니다.

아파트 같은 경우는 KB시세 라는게 있기 때문에 케이비 시세를 적용해서 가능하지만,
상가나 공장같은 거래가 많지 않은 것들은 감정을 다시 한다고 해도 낙찰가가 있기 때문에 감정이 많이 나오지 않아요.

그래서 은행에서는 경락잔금대출이라고 하면
법원 감정가를 인정하게 돼있어요.

하지만 신탁공매에는 감정가가 없는 경우가 있어요. 그거 중요해요.
감정평가서가 없으면 대출할 때 금융권에서 일반 매매 취급합니다.

감정평가서 은행직원이 보는 방식 :
낙찰자분이 대출담당자에게 *지금 시세가 얼마만큼 높다 라는 걸 대출 담당한테 많이 이야기를 하셔야 해요. 그러면 은행에서도 그걸 조사를 하죠.

감정평가서 똑같이 보고 현장 나가서 시세도 조사하거든요. 이 사람한테 최대한 대출을 해줘도 우리가 채권 행사하는데 문제 없겠다 그러면 금리도 낮아지고 대출 비율도 올라가고 그렇게 할 수 있습니다.

감정평가를 본업으로 하시는 분들은
본업으로 감정 평가를 하시니 이걸 투자에 접목해서 하시는 건 잘 못하실 수 있습니다.

아파트 같은 경우
KB시세가 있을때는 케이비 시세를 적용 하지만
KB시세가 없을때는 감정평가를 적용합니다.

이 기준으로 대출을 합니다.
주택이냐 아니냐가 중요한 게 아니고 *KB시세가 있느냐 없느냐에 따라 대출이 달라집니다. 

*신탁공매에서는 감정평가의 유무가 중요하니 꼭 확인합니다.

감정평가를
1) 시세 감정으로 했느냐
은행 감정으로 했느냐에 따라서 다르고,

2) 감정평가 기관이 어디냐에 따라서도 굉장히 달라집니다.

통상적으로 감정평가 회사가 굉장히 많지만
은행에서 쓰는 감정평가 기관이 큰 곳들이 많거든요.
그런 평가기관에서 한 감정평가는 준용이 가능하구요.

만약 그렇지 않다고 하면 재감정을 하는 경우도 있어요. 
재감정을 하면 대출감정이니까 대단히 짜게 감정합니다.

감정평가와 KB시세 중 대출 기준 :
1금융권에서는 경락잔금 대출을 감정가로 인정하지 않아요. 1금융권은 원래 KB시세를 적용하는데요.

지금은 1금융권이 가계자금밖에 없으니까
1금융권으로 갈 수 밖에 없는 상황이지만
6.17 대책 이전에 사업자 대출이 왕성하게 됐을 때는 1금융권에서는 매매 사업자, 임대사업자 이런 분들에게 규제가 심했기 때문에 1금융권으로 갈 수가 없었죠.

2금융권에서는 KB시세가 높다 하더라도  경락잔금대출이니까 법원감정가를 준용한다는 규정이 있어요.

그러니 어떤 아파트는 법원감정가는 높은데 케이비 시세가 떨어지 곳이 있어요. 어떤 물건은 감정가는 낮은데 케이비가 오른 곳이 있어요.

법원감정가를 인정하는 은행은 케이비 시세가 낮더라도 감정가가 높은 물건을 가져가서 대출해 달라고 하구요.

케이비 시세를 좋아하는 지점이 따로 있어요. 그런 곳은 법원감정가는 낮은데 케이비가 높은 곳이요. 그런 물건은 낙찰가도 높을 거 아니에요. 또 그런데는 케이비 시세를 많이 보는 곳으로 가져가서 대출해 달라고 하는 거죠.

케이비 없는 재개발, 빌라 같은 곳, 일반 매매 같은 경우는 :

일반매매같은 경우는
케이비가 없는 경우에는
감정을 해야 해요. 그리고 나서 감정가에 ltv적용해야 합니다.

1억 미만의 소액은 은행에서 아주 안 좋아합니다.

은행에서도 돈장사하는 건데요.
요즘에는 은행에서 설정비도 부담하구요.
신탁을 하게 되면 신탁비용도 부담하구요.

만약에 1억 이하의 재개발 물건이다라고 한다면
감정해야 하는데 감정도 은행이 부담해야 해요.

이런 요소들을 감안해서 1억 이하의 대출을 본다면
예를 들어 8천만원이라고 대출에 몇 백만원의 비용을 내야한다고 한다면 은행에서 좋아할까요? 안 좋아하죠.

Dsr과  ltv :

Dti는 내 소득 대비해서 이자만 납부하시는 것
Dsr은 내 소득 대비해서 이자와 원금을 같이 납부 했을 때 맞는지 안 맞는지 보는 것
상환 능력을 보는건데 주택과 상가 똑같이 보는 거에요.

1금융권에서는 모두 그렇게 본다고 생각하시면 됩니다.

Ltv는 담보대출비율을 말합니다.

서울 투기지역, 투기과열지역은 40프로 무주택일 경우구요.

가계자금은 1금융 2금융이 똑같습니다.

담보 비율은 똑같구요. 거기서 주택이 있냐 없냐에 따라서 없으면 50프로까지 가능하구요.

주택이 있다고 하면 10프로가 떨어진 가격에서 하시구요.

조정대상 지역과 투기과열지역, 투기지역까지는 그 안에 1주택이 있으시면 처분조건 들어가고요. 6개월 이내 처분하셔야 됩니다.

정부에서 규제를 가할 때 ltv를 가장 먼저 손보게 됩니다.
조정지역, 투기과열지역은 규제 때문에 담보비율 하락하는 거죠.

경매와 공매는 경락자금 대출에도 차이는
없습니다.

공매는 정보가 없어요. 어떤 물건인지 이야기를 해 주셔야 해요. 선순위 임차인이 없다고 하면 경매랑 똑같이 담보비율로 하시면되는 건데
그게 또 조사 전에 이게 얼마나 대출 나오나요 하고 물어보시면 저도 아무 하자가 없다는 전제조건 하에 대출 비율을 말합니다.

입찰 전 물건은 좀 여유있게 시간을 두고 대출을 알아보세요.