대출관련 모든 것 | 명철 풍요 번영 유여림

대출계의 대모가 말하는 대출 관련 모든 것입니다.


보험 회사 상품 중에 경매 잔금 대출 :
시중은행에서 경매대출이 전혀 없었던 시절
경매대출을 시작
그 당시에는 경락잔금대출이 60프로 정도

워낙 감정가 대비 낙찰가가 낮았어요.
당시에는 망해나가는 물건이 돈이 될까 해서 대출을 잘 안 해줬어요. 어느 금융기관도 경매대출이 없었던 시절입니다.

당시의 INF 경매 대출 :
건달 등 사람들이 경매를 하는 상황
경매권리분석을 하는 것을 본사 또는 경매지 공부하시는 분들에게 배우며
자서를 받아서 본사에 가지고 가면
무엇 때문에 안 되고
무엇을 첨부해야 되고 이런 걸 배웠습니다.

대출이 되는 건 문제가 없는 거고
대출이 안되는 건 문제가 있는거다 라고 거꾸로 배우는 겁니다.

보험 회사 본점에 경매 전문가가 있었습니다.
마포에 있었는데 거기서 배우려고 질문 많이 했습니다. 질문이 많은 학생이 공부를 잘 한다고 하잖아요.
항상 질문을 많이 했습니다.

20년 전에는 경매에서 중구난방
엉성했고, 담보만 보고 하는 경우가 많았어요.

지금처럼 법정 지상권 같은 특수물건들은 대출이 아예 안 된다고 모두 생각하고, 주택부문에서 시작했습니다.

그 때는 담보가치가 엄청 떨어졌죠.
주택 하나를 2천 3천에 받고 했습니다.

지금 15억씩 하는 강남 아파트가
워낙 바닥이어서 대출해줘도 손해는 안 볼거라 생각했죠. 그 때는 이율이 8% 정도 됐어요. 그래도 인기가 좋았어요. 개인돈이 대출에 쓰이기도 했습니다.

그 때는 강남의 아파트들이 엄청나게 유찰이 됐어요.

지금도 대출해드리는 분(안양)이 계시는데
IMF때 그분의 집이 경매로 넘어갔어요. 그러면서 그 분이 경매를 알게 되셔서 그 때부터 집을 한 채도 안 파시고
그분 집이 400채나 되는 분도 있습니다.


무속인 대출 :
현금거래는 엄청나게 많은데, 소득이 안 잡힙니다.
단독주택을 경매로 받아서, 3억 정도 대출을 받으려고 하는데, 대출이 아무데도 안 되는 겁니다.

직불 신용카드도 없었으나
통장 거래내역이 어마어마하다고 하더라구요.
한달에 그 정도 수입이 있는 보살님이면
잘 되실 거 같더라구요. 그래서 80프로까지 대출해 드렸습니다.

대출 100군데 알아보기 :
일반 물건은 100군데 알아봐도 되지만,
경매 물건이 일반 물건 같지 않아서 그러면 안 됩니다.

100군데 알아보면 결국 한 은행에 몰려요.
많이 물어보면 은행에서는 그 사람에 대해서 좋아하지 않아요. 너무 들쑤신다구요.

담보비율은 조정할 수 있는 게 아닙니다.
하지만
금리
중도상환 수수료
거치기간
이런 것들은 저희와 은행 직원이 이야기를 해서 맞춰드릴 수 있습니다.

그런데 물건이 그렇게 돌아 버리면 조율이 안 됩니다.
이미 이건 들어와서 내가 1억에 1년 거치로 이야기했는데 다시 와서 그걸 바꿔달라고 하면 조율이 안되는 겁니다.

주거형에서 소액대출 :
소액으로 낙찰 3천만원 이하 물건 대출

대출은 지역별로 감정가가 얼마냐에 따라 다릅니다.
지역별 최우선 변제금의 50프로 이상이 되는 감정가여야 대출이 가능합니다.

예를 들어)
감정가가 5천만원
안산 지역 최우선 변제금은 2천만원.
그러면 감정가를 반을 쪼갰을 때 2천5백만원
최우선변제금이 2천이니깐 대출이 가능

그런데 서울에 있는 물건
감정가 5천만원인데
최우선 변제금이 3천7백이니
이 금액이 감정가를 반으로 쪼갠 2천5백을 넘어가니
대출이 안되는 겁니다.

낙찰가 기준이 아닌 감정가 기준으로 판단합니다.

감정가를 반으로 나누고
최우선 변제금을 빼서
플러스가 되면 대출이 됩니다.
마이너스가 되면 안 됩니다.


주택 관련해서는 mci나 mcg라는 보증서 :
방빼기 안하는 거 말이죠.
개인대출일 경우는 그렇고
사업자일 경우 신탁대출로 갑니다.

Mci, mcg 보증서를 끊어주는 회사에서는
그렇게 기준을 잡아요. 그래서 보증서가 안 끊기면 ltv담보비율에서 방빼기를 해야 되니까
소액이 나올 게 없는 겁니다.

보증서를 꼭 써야지 가능하기 때문에 그래요.
사업자같은 경우에는 보증서가 안 끊기면 ltv에서 담보 소액이 가능합니다.

안산 같은 경우
5천짜리를 3~4천 정도 낙찰 받았으면 :

지금 안산이 상록구나 단원구냐에 따라서 조정대상지역이냐 투기대상지역이냐로 나눠져 있습니다.

만약에 조정대상지역이면
감정가의 50프로나 낙찰가의 80프로 중에 작은 금액이 대출이 됩니다.

만약 kb시세가 없다면 어떻게 대출 :
그러면 감정가를 기준으로 대출을 해줍니다.

감정평가 kb시세가 없는 물건들은
주로 나홀로 아파트나 빌라 그리고 단독주택인 경우

일단 규제대상이나 다른 요인을 배제하고 이야기하면 감정가가 최우선 변제금의 두배
소액일 경우에 해당
mci라는 보증서가 무제한으로 쓸 수 있는 게 아닙니다. Mci가 1인당 두건까지 가능하고
mcg도 1인당 두건까지 가능해요.
총 4건까지 쓸 수 있습니다.

Mci와 mcg라는 보증서가 취급하는 기관이 다릅니다.
은행도 mci만 쓰는 곳이 있고
mcg만 쓰는 곳도 있습니다.

통상적으로
아파트 같은 경우에는
대부분의 은행들이 mci를 사용하고,

빌라나 단독주택 같은 경우에는 mcg를 씁니다.

Mci와 mcg의 차이점은
mci는 mci의 설정 부담금을 은행에서 지불하고
mcg는 설정 부담금을 고객이 내요.


은행의 입장에서 리스크가 있는 것은 mcg로
리스크가 적은 물건은 mci로 보통 합니다.

소액을 여러 채로 받았을 경우 :
만약 소액을 4채를 받았을 경우 대출은
이 분이 무주택인데 한꺼번에 4채를 받았다고 한다면
또는
1주택인데 4채를 받았다고 한다면

담보비율(ltv)이 달라지겠죠.
무주택이었을 때
비조정대상 지역의 4채를 낙찰 받으면
하나는 70프로가 되고
나머지 3채는 60프로가 대출이 돼요.

소액 같은 경우에는
한 건 한 건 설정 하다보면 은행에서 설정 비용이 많이 들기 때문에
보통 공동담보로 한꺼번에 설정합니다.

하지만 소유권은 하나씩 하나씩 이전을 해요.
근저당 설정은 하나의 담보로 묶어서 하는 경우가 많아요.
공동담보에서 하나가 팔리면 일부해제 하면 됩니다.

소득이 있거나 직장이 있는 분들은
대출이 쉬운 편이지만, 프리랜서분들 대출 :
연소득이 2천만원 이하 이신 분들은 추정소득이라고 해서 신용카드, 의료보험 납입내역을 보고해서
그것을 평균치로 해서 추정

신용카드를 연간 2천만원 정도 쓰시면
연 소득 5천만원으로 해서 dti를 계산합니다.

의료보험도 17~18만원 정도 내면
연소득을 5천만원으로 해서 계산하게 됩니다.

프리랜서 분들은 신용카드라던지 의료보험이라던지로 대체 가능합니다.

대신에 부채가 없는 경우에만요.

그러면 기준 소득 5천만에 5억까지 가능합니다.

아내가 소득이 없고, 카드사용 내역도 별로 없고,
남편은 직장을 다니고 계신다면 대출은 :
부부합산소득으로 보기 때문에 배우자 소득증빙 같이 첨부해서 가능합니다.
부부는 소득이 같다라고 봐서 대출이 가능

지역마다
물건마다
다른 대출은 통상 감정가의 몇 프로까지 :
이 질문이 가장 어려운 질문

아파트 오피스텔 토지 모두 담보 비율이 모두 다릅니다. 통상적으로 본다면 65-70프로 정도 가능

대출 질문을 디테일하게 하는 방법 :
1) 정확한 사건번호 : 지역, 물건 확인, 감정가도 확인
kb시세 확인
2) 전화번호
3) 본인의 주택이 있는지 없는지
4) 본인의 소득과 부채
5) 낙찰 받아서 무엇을 할 것인지

경매하시는 분들은
단기매매나 전세를 놓을 사람은 중도상환수수료 없는 것이 낫습니다.

1금융권에서 수수료 낮다고 중도상환 수수료 있는 상품을 선택할 필요는 없습니다.

중도상환수수료가 없거나 작은 걸 선택하시는 게 훨씬 유리합니다. 그래서 조정해 드리는 겁니다.

수수료의 비율은 :
보통 금융권에서는 3년 이내 1.5프로의 일수 차간방식으로 줄어드는 방식으로 하죠.

일수차간이라는 건 하루하루 줄어드는 것을 의미

만약 3년 있는데 1년 시점에서 내가 상환을 했다면 상환하는 금액에 1년 정도 상환하셨으면 3분의 1정도 내신 거잖아요. 그러면 0.9정도 중도상환 수수료를 내야하는 거죠. 1억이면 90만원을 내시는 거에요. 그 돈을 이자로 계산하면 중도상환수수료가 훨씬 많아요.

금리 0.5프로보다 중도상환수수료가 많기 때문에 중도상환 수수료가 없는 쪽으로 가는게 낫습니다.


취득세가 바뀌지 않는 구간이 공시지가 1억원, 이런 주택의 대출 :
1억 이하의 주택도 주택수에 포함.
세금만 1.2프로로 감면이 되는 겁니다.

만약 무주택자가 4채를 받아서
하나는 담보비율이 70프로, 나머지는 60프로로 나갈 거에요. 조정대상지역에서는 하나는 담보비율이 50프로니깐 그 다음부터는 40프로로 떨어지는 겁니다.

양도세에서도 주택수 똑같이 들어가요.
신탁 비용을 은행에서 부담
얼마 안됐죠. 2019년 9월부터 부담하게 됐습니다.

그전에는 다 고객 부담이어서 은행에서 신탁을 엄청 좋아했죠. 은행에서는
들어가는 설정비, 신탁비용도 안 들어가니까요.

지금은 제도가 바뀌어서 그런 비용들이 들어가다 보니까 고객들이 차라리 그 비용을 부담한다고 하셔도 규정위반이니 받을 수 없어요.
그래서 1억 미만의 소액 대출이 요즘에 어려워졌어요.

소액대출
예를 들어 4천 5백만원을 신탁대출로 대출이 나간다고 한다면 :
은행에서 부담하는 신탁비용이 130만원가량 됩니다.
3억이하일 때 그 정도 나가거든요.

은행의 입장에서는 이자를 받기도 전에 130만원이 먼저 나가는 거에요.
4천5백만원의 4.5프로의 이자를 계산해 보시면 6개월 8개월치 이자를 신탁비용으로 은행에서 부담을 하는 거죠.

그러니 안 할려고 하죠.
장기간 쓰시는 겁니다라고 담당자를 설득합니다.
그러면 해봅시다 하시죠. 이런 식으로 말합니다.

단기이신 분들도 괜찮아요. 다 거기에 맞춰서 대출할 수 있어요.

하지만 명심하셔야 할 것은
모든 점이 다 나한테 좋은 상품만 있을 순 없다는 겁니다. 여러 상품 중에 본인에게 이득이 되는 상품을 선택하셔야 합니다.

신탁공매라는게 있는데
신탁공매는 일반매매 형식이잖아요. 신탁공매에서 수의계약을 했을 때는 대출은 :
감정평가서가 있느냐 없느냐에 따라서 경,공매 대출이냐 아니면 일반대출이냐로 갈립니다.

원래는 은행에서 보는 것도 굉장히 달라요.
공개매각을 했지만 실질적으로 계약서를 쓰잖아요.
그래서 이건 계약이다라고 보는 은행도 있구요.
그래도 공개매각을 했으니까 감정평가서도 있고 공매로 봐야 한다는 은행들도 있어요.

저희는 고객한테 유리한 조건으로 은행을 섭외합니다.
하지만 감정평가서 없는 경우에는 백프로 일반매매로 봐요.


대출규제가 바뀌어서 대출을 받으면 6개월 안에 전입을 해야 한다라는 규정은 :
대출을 유지하는 동안에는 지켜주셔야 해요.
대출을 받으시고 6개월 이내에 전세를 놓을거다라고 하시면 대출을 상환하는 거니깐 문제가 없어요.

대출상환이 안되면 전입하셔야 합니다.
이건 상가나 다른 물건은 관련 없고 주택에만 해당됩니다.