상가수익률(율) 계산법 상가개발비 상가계약 | 풍요 번영 유여림

명동 상가가 비싼 이유?
많은 사람들이 지나다니기 때문

수익율은 최소 6~7%수준 되어야 투자
상가수익률 분석은 보수적으로 계산
상가와 규모가 비슷한 물건들을 사전에 확인해서 보수적으로 현실적인 보증금과 월세 수준에 맞춰 수익률 계산

상가수익률 계산법 :

위 상가 수익율 산정표에는 최초 상가 취득시 들어가는
취득세 등록세 재산세 종부세 등 세금 포함하지 않았기 때문에 예상 수익률은 다소 낮아질 수 있습니다.

최소 6.5%가 넘어야 현실에서 6% 수준의 이익을 볼 수 있다는 것을 확인해야 합니다.

상가가격 산정시
평당가격이 아닌 전용면적으로 계산해야

임대평형 기준으로 가격을 평가했다가는 실수
실제 사용하는 전용면적 대비 가격이 얼마인지에 따라 매입금액이 비싼지 싼지 판단내려야

상가는 최대한 저렴하게 상가를 취득해야 유리

상가에 투자하기 전 반드시 유동인구 체크
상가의 경우 투자수익률은 주변의 유동인구와 비례
유동인구가 단순히 지나치는 상권인지, 머무르는 상권인지도 확인

출근 길 인구보다
퇴근길 수요가 풍부한 곳

상가투자 나서기 전 반드시 3번이상 현장 방문하여 낮시간 밤시간 대의 유동인구

1층 상가선호
2층은 목적을 가지고 찾아오는 서비스업종 적합
피부클리닉, 병원, 당구장, 커피숍, 패스트푸드, 패밀리레스토랑 등
4~5층은 엘리베이터를 타고 접근해야하는 특수성
보통 학원이나 고시원
지층은 노래방 술집 중대형마트

전면길이가 노출 가시성 높을수록 좋다
설계도면 약식도면보다 정확한 면적 표시된 도면으로
정확한 면적 표시
전면길이 정확히 얼마인지
시공후 전면을 가리는 기둥이나 계단 등 시설물이 없는지 반드시 확인

*상가개발비 :
홍보비 인테리어비 등 제반 경비
투자자에게 추가 부담시키는 내용으로
계약 체결후 비로소 상가개발비를 청구하므로
입찰 전 반드시 물어보아야 합니다.
사전에 상가 개발비가 있는지
어느 정도인지
사용처에 대해 투명하게 공개되는지 여부를 확인

권리금 :
보통 시설금과 영업권에 대해 금전적으로 환산하는 비용
권리금 있다는 것은 그만큼 영업이 잘 된다는 것
안정적인 입지조건을 갖추었다는 말이나
투자자입장에서는 형성된 권리금에 과장이 있는지 명확히 판단할 줄 알아야 하며
적절한 규모의 권리금일 때는 다소 안정적인 투자에 나설 수 있습니다.
권리금 주고 들어온 임차인의 경우
중도에 쉽게 공실될 위험도 없기 때문에 안정적 임대수익 보장받음

검증된 지역 위주로 투자에 나서야

택지개발지구는 10년 내다봐야. 초기 투자금액이 장기간 묶인다는 사실

임점의향서 :
임대차계약서와 달리 법적 효력이 없음
입점의향서를 신뢰해 상가분양을 받는 것은 다소 위험해 보임

표준계약서 쓴다하더라도
특약사항을 이용해 계약과 관련된 위험요소를 최소화
향후 발생할 분쟁의 소지를 미연에 방지위해 철저하게 준비

상가계약서에
입점 예정일
준공 예정일이 명기되어있는지 확인
만일 약속한 날짜를 어겼을 경우 그에 따른 손해를 어떤 방법으로 보상해주는지 확인해야

풍요롭다 번영한다 유여림. 참 고마운 세상입니다.