근린주택 다가구 규제 비규제지역 | 풍요 번영 유여림

다가구나 근린주택을 낙찰받아서
한 층은 내집으로 하고 세를 주고 싶은데요.

규제가 너무 심하다 보니 낙찰 받고 대출을 못할까봐
망설이게 됩니다.

대출규제는 규제지역에 가장 많습니다.
규제지역과 비규제 지역이 분명히 나눠져 있단 말이에요.

규제와 비규제를 나눠서 생각하시면 돼요.

예를 들어 아파트 투자를 보면 규제지역에서 많은 투자가 이루어졌잖아요?

하지만 비규제 지역에도 투자할 곳이 많아요.
오히려 다가구나 근린주택은 비규제 지역에 투자할 곳이 더 많아요.

특히 화성시 쪽에 계시면 경기 남부 잖아요? 위치가 좋아요. 거기에서 임장을 갈 곳의 바운더리가 넓어져요.
평택 천안 아산 대전 청주 모두 한시간 거리로 갈 수 있으세요.

그 지역의 주인세대가 있는 다가구와 근린주택을 검색을 하세요. 그리고 6천만원 정도면 충분히 하실 수 있어요.

그런데 낙찰 받고 나서 수리하는데 돈이 들까봐 걱정이 돼요.

지금이 기회가 될 수 있어요.
수리할 부분은 연식을 잘 따져보세요. 지금 다가구 연식 좋은 애들도 많아요.

다가구가 공실이 나거나 잘 관리가 안되는 부분이 뭐냐면요.

다가구는 기본적으로 임차인들이 주인세대에 주인이 살고 있는 것을 좋아하세요. 왜냐면 관리가 되니까요. 무슨 일 있으면 바로바로 관리가 되고 피드백이 오기 때문에 좋아해요.

근린주택은 가격이 좀 쎄거든요. 그리고 근린주택이 상가와 집이 같이 있는 거잖아요. 그런 물건들은 보통 상가의 효용성을 높이기 위해서 대로변에 있는 경우가 많아요.
그 말은 일단 가격이 비싸요. 땅값이 높으니요. 팔기는 상가주택이 팔기 좋아요.

하지만 향후 월세 생각을 하신다면
대로변이 아닌 안쪽에 들어가 있는 다가구를 생각하시는게 좋아요. 2,3층에 10가구 이상 그리고 위에 주인세대 있는 물건으로 보세요.

주인세대도 반은 주인세대
반은 2~3가구 더 있는 물건이 있거든요. 난방이나 이런 것들 때문에 이런 것들이 더 낫구요. 남편분이 고치시고 하는데 손재주가 있으면 좋습니다.

주인세대 사시고 밑에를 관리하신다면 그거 분명히 하면서 배우실 수 있거든요.

대출고문님 계시는데 고문님께 기본적인 거 대출이 얼마나 되는지 알아보시고 진행하시는 게 좋아요.
그거부터 확인하시는 게 좋겠구요.

제가 알기로 비규제 지역은 무주택은 70프로 대출
주택을 보유하고 있으면 60프로로 대출이 나옵니다.
70프로라는 게 낙찰가의 70프로가 아니에요.
감정가의 70프로란 말이에요.

요즘 다가구 거의 감정가의 70프로 이하에서 많이 받으세요. 완전히 베스트 물건을 받으시는 건 추천해 드리지 않아요. 완전히 베스트 물건은 입찰가가 올라가서 별로 좋은 물건이 아니라고 생각해요.

팁을 하나 드리면 시간 나실 때 마다 다가구를 계속 많이 보시고 오세요. 많은 사람들이 착각을 하는 것이 경매공부를 열심히 한 다음에 다가구에 접근하겠다고 생각하세요.

반대로
다가구를 많이 보고 온 다음에 경매로 사는 겁니다.

제가 기초반 부터해서 다가구에 대해 많이 알려드렸거든요. 그 포인트를 가지고
경매 다가구를 찾는 것이 아니고 다가구 촌을 가보세요.

화성 봉담쪽에도 다가구 근린주택 촌이 있을 거에요. 거기도 가보시고 천안에도 가보시구요.

봉담은 지구단위 계획된 지 얼만 안 됐죠?
그래서 아마 다가구들이 다 새 물건일 거에요.
일단 새 다가구 상가주택을 먼저 보세요. 그리고 나서 천안이나 이런데 가셔서 5년이나 10년된 다가구를 보세요.

그 다음에 대전이나 청주가서 다가구를 보세요. 그리고 중개소 가셔서 물건을 계속 브리핑 받아보세요. 그러면 다가구에 대한 감이 잡혀요.

예를 들어
13가구의 다가구는
임대료는 얼마가 나오는데
수리비는 얼마가 든다 하는 걸 중개하시는 분들이 다 알려줍니다.

다가구를 낙찰받고 싶은데
다가구를 한 번도 안가보면 그건 아니에요.
경매는 다가구를 사는 방법 중의 하나에요.

다가구를 잘 알아야 살 거 아니에요?
신탁공매 수업들으시죠? 신탁공매도 부동산을 사는 방법중의 하나에요. 좋은 부동산 보는 법을 알면 내가 방식을 바꿔서 사면 돼요.

한달 동안 여러 다가구를 알아보세요.
일단 가까운 곳부터 알아봅니다.

'내가 사겠다"고 공인 중개소 가셔서 알아보시면?
방 몇 개에 월세 얼마구요.
이 다가구 가격이 얼마입니다.라고 알려줘요.

그러면 이게 얼마구나 체크하시고
*연식까지 꼭 체크하세요.
엘리베이터 있는지 없는지도 체크하시구요.
그렇게 체크하면 이게 얼마구나 하고 나와요.
*향남쪽을 체크하시고요
한 2주만 하셔도 화성쪽에 있는 다가구들 브리핑 다 받으실 수 있을 거 같아요.

그 다음에 천안으로 넘어가세요.
거기도 다가구 촌이 많으니까요. 거기서 연식 월세 체크하시면 향남쪽에 있는 다가구.
천안 쪽에 있는 다가구와 비교를 해요.
연식과 월세 그리고
면적 대비 가격을 비교해요.

그 다음에 청주 이렇게 한 달 정도 다니시면서 비교하면 다가구 박사가 돼요.

다른 사람들과 항상 반대로 가요. 이게 가장 빠른 팁입니다.

그런 다음에 경매 다가구를 봐 보세요.
일단 권리분석이 쉬워요.
이제 경매 다가구가 눈에 보여요.

크기랑
면적
방 개수 그런 것들이요.
그 지역에 가서 다가구 가격만 보면 돼요.

전에 이 지역에서 이랬는데 지금은 왜 이러지 가 딱 나옵니다. 조사하기가 엄청 쉬워져요.

경매는 다가구를 사는 방식의 하나에요. 방법을 갈고 닦으면 뭐하겠어요. 밥먹는데 수저가 쓰이는데, 밥은 안 먹고 수저만 갈고 닦는 경우에요.

다가구 있고 주인세대 사시고
월에 3백 정도만 나오면 굉장히 여유롭잖아요.

한 달 동안 먼저 다녀보세요. 그리고 내년 봄 정도 3~4월에 낙찰을 받는 걸 목표로 하세요.

낙찰 날짜를 정해 놓으세요. 내가 뭔가를 실행하는 날짜를 안 정해 놓으면 막연히 길어지거든요.
이번 10월 11월은 현장에 가셔서 봉담부자님이 브리핑을 받으시구요.

다가구를 다 아실 필요 없어요. 다가구를 파는 사람이 더 잘 아실 거에요. 그럼 그 사람들에게 이야기를 많이 들어보세요.

다만 한 달 반동안은 그 사람들이 어떤 좋은 말을 하더라도 듣고만 있으셔야 해요. 혹해서 절대 사시면 안 돼요.

녹취하시고 질문하시고 계속 듣고 정리하세요.
직장인 수요
학생 수요
연식
크기
방개수
남향
엘리베이터 유무
월세
시세를 기록하세요.
화성은 투자하시지 마시고 워밍업하세요.

그리고 천안가시고, 청주가시고 그렇게 세 군데만 돌아보세요.

그러면 다른 곳도 또 가보시려고 해요. 재밌으니까요. 낙찰 받는 기준을 내년 봄 3월로 잡아보세요. 그렇게 해 놔야 투자를 할 수 있어요.

이 방식이 좋은 게 여기서 상가로 바꿀 수 있어요.
다른 모든 부동산 물건에 적용을 할 수 있는거에요. 제가 알려드리고 싶은 것은 경매는 본질적으로 부동산을 사는 방식중의 하나이다 라는 겁니다.

본인이 알아야 하는 건 부동산이라는 걸 명심하세요.

내년에는 좋은 물건이 널려 있을 겁니다. 제가 장담합니다.

대출 고문님께 대출을 확인후 비규제 지역으로 해보시기를 권해드려요

부동산가면 브리핑 많이 해 줘요
다가구를 하려면 다가구를 많이 보세요
신탁 공매는 사는 하나의 방법이니 한달동안 다가구를 많이 봅니다.

결론)
비규제지역 + 녹취 +투자는 3월
+ 10가구이상 근린주택 다가구주택
+ 화성 봉담, 평택, 천안, 아산, 대전, 청주

직장인 수요
학생 수요
연식
크기
방개수
남향
엘리베이터 유무
월세
시세를 기록하세요.


풍요 번영한다 유여림