전세권 | 풍요 번영 유여림

전세권 : 민법 보호

보증금을 전세권으로 등기부등본에 올림

계약 + 전세권 등기='전세권' 인정

전세권자가 배당요구하면 소멸

 

말소기준권리보다 후순위 전세권은 무조건 소멸( 철거만 예외. 가처분 남는다)

cf. 임차권(계인전) : 주택임대차보호법

 

*선순위 전세권 : 배당요구하면 소멸, 배당요구 안 하면 낙찰자가 인수

*대기업 동부건설(임차인 전세권)일 때 배당요구 쉽다. 주로 사택으로 사용

*전세권+배당요구+대기업일때 명도가 쉽다.

 

*전세권자가 전세권으로 경매 진행(임의경매 신청시)

전세권 보증금 받겠다는 것=배당요구 의미

 

cf. 강제경매 : 전세권이 아니라 다른 권리(임차권)로 경매진행 의미이므로 이때는 조심

 

회사 계약 +직원 전입 : 

*개인(전입 임차인), 가족, 중소기업이하(직원)는 임대차보호법 보호 대상임

대기업일때는 주택임대차보호법 대상 아님

 

김00 계약

김00 전입 일때 인정하나 대기업은 인정 안함

 

**전세권+신탁공매+다가구 나는 투자를 한다

 

강제경매는 전세권으로 신청하지 않음

 

임차권으로 강제경매시 위험 

전입일자+전세권일때 위험

 

전입일 없는 선순위 전세권자

임의경매 신청

배당요구(돈 받겠다는 의미)

대기업 사찰

ㅡ> 1억 낙찰 ㅡ>1억3천 보증금(전세권자)ㅡ>낙찰자 인수하지 않음. 3천만원 집주인이 해결해야 함

낙찰자 명도확인서, 인감증명서 필요하니 명도 쉽다(공매담당자에게 꼭 말하라)

 

전입일 신청도 꼭 해야 한다.

*전입일자 신청 안하면 주택임대차보호법에 의한 보호 받지 못함

 

전입일 있으면 임차권 보호를 받아 나머지 돈을 다 받아갈 수 있음

 

 

매각물건명세서에서 '소멸되지 아니하는 것'에 있으면 '인수' 뜻

 

*선순위 전세권자 배당요구 안하면 2억보증금일때 1억 낙찰시 낙찰자는 실제로 2억이 필요

 

2017.9.8. 전세권 임의경매 신청

2017.9.11 전입일(9.12 0시 )

보증금 1억2천일때 낙찰가 1억일때 낙찰자가 1억2천 다 인수해야함

 

2019.11.22 전입(후순위)

2015.8.28 전세권

2020 임의경매(배당요구 의미) 

2015.8.28 근저당(선순위)

ㅡ> 전세권 근저당 날짜 같음. 다 인수 하지 않음. 1억낙찰시 3천만원 인수 안하고 말소됨

 

전세권 2015. 8.28 임00

을구 근저당 2015. 8.28 00신협

임의경매

ㅡ> 같은 날짜

같은 구에 있으면 순위번호

갑구 을구 있으면 접수번호. 년도 중요(1년마다 리셋)

공무원 담당자 실수 할 때 있다

 

*깡통 전세권은 수익이 크다 :

등기부등본에 전세권 설정 but

특징 2가지는 오래된 전세권 + 문건송달내역에 송달 간주( 배당요구 안하고. 송달 안 받은 것임)+전세권자와 매매자가 이름이 같음 + 큰 금액이 아님

전세권 다 받았는데 말소 안 한 것임(소멸만 안 한 것임)

예)1993. 8.13 전세권 김00

2020. 4.20 매매 김00

전세금 뺴고 나머지 돈주고 집을 산거다.(소유주 됨)

전세권자가 서류들고 말소를 해야 서류상 없어짐

말소 안 한 이유들이 있다.

*1년에 1번만 이런 물건 찾는다

 

*전세권 보호 대상자 :

나(전입임차인)

가족

중소기업이하

 

전세권 + 나중 임차인이 있을때 :

가족 아니면 좋다. 

예) 2019.8.16 안00 임의경매

2017.5.13 안00 전세권 1억5천만원

2019.6.17 김00 임차인 (가족이 아님. 나중 임차인)

전세권자가 임의경매 신청은 돈 받기 위함

 

대기업 포스코건설 전세권+전입일자 : 말소됨

전입 2017. 11.7 1억3천만

임의경매

 

중소기엄 나누리(주) 전세권

근저당 2019.8.9

전세권 2019.8.9 5백만원

임의경매 2020.4.10

임차권등기시 소액임차보증금 보호

 

물건조회할 때 :

1) 조회동향 중요. 주황색 유효조회수 중요 1~3개 하루 꾸준히 있는 것"거인의 어깨에 올라타는 물건이다"

유효조회수 올리지 마라

2) 신건 보라(오늘 공고 신건) 상가 전체

100%일 때 본다

신건을 봐야 기회가 온다

좋은 물건을 모를 때 내가 몰라도 좋은 물건을 아는 거다.

3) 사건번호 아닌 물건번호 신건 낮은 조회수 활용. 더 관심 갖고 다른 시각으로 봄

스터디하는 사람이 많은 경우 내가 들어갈 물건번호가 아닌 다른 물건을 스터디하므로

수도권은 좋든안좋든 다 클릭 해봄

지방은 아니다. 관심 있는 사람만 들어온다.


모든 분들 축복합니다.
참 고마운 세상입니다. 풍요 번영한다 유여림