스토리경매 | 풍요 번영 유여림

등기부등본에는

갑구 : 가압류 압류는 소유자의 것. 소유권

을구 : 근저당 물권(물건에 잡힌 권리)

 

말소기준권리(말소기준등기) :

등기부등본에 가장 먼저 올라온 권리 기준으로 모두 소멸

배당으로 돈을 받기위한 근저당 압류 가압류

말소기준 안 되는

부동산 가져가는 게 목적 : 가처분 지역권 지상권 전세권 소유권이전가등기

 

근저당 :

집을 담보로 은행에서 대출. 채권최고액 설정 120%~. 근저당을 사고 파는 것을 npl. 개인은 채권을 못사므로 소유주 채무인수방식 투자

 

우선 변제 : 등기부 등본에 먼저 접수 된 순

부동산 담보 물권인 근저당(을구)

선순위 임차인 권리(채권): 확정일자 주어 물권처럼 우선해서 받아가도록 함

 

#물상보증인 : 은행은 소유주 아닌 다른사람의 물건을 담보로 빚 빌려줌

소유주와 채무자가 다른 경우로

소유주 양00

채무자 김00 (은행에서 돈을 빌릴 수 있도록 담보로 보증한 사람으로 소유주와 서로 관계가 있는 사람, 물상보증인)

 

임차인 보호되는데,

채무자, 물상보증인은 임차인이 아님( 주로 부부나 가족인 경우)

 

압류 가압류는 채권( 경매해서 돈을 받아가세요. 판결문)

압류 : 은행에서 근저당 물권을 통하여 돈을 받지 못했을 때 채무자의 소유한 것들을 압류 걸어서 배당을 통해 돈 받아감(강제경매)

 

가압류 : 먼저 잡아놓고 소송. 채무자에게 알리지 않고 소송.

 

금전청산 : 압류 가압류로 배당 받아 돈을 받고 끝내려고 하는 것

비금전채권 : 소유주 돈이 아닌 재산을 가져오려는 것. 가처분이 해당

 

낙찰자와 대립 (낙찰자인수) : 가처분. 가등기 

낙찰자와 비대립 (소멸) : 압류 가압류

 

경매 : 돈 빌려준 사람에게 배당해주는 것이 역할과 목적

법원 : 공개매각으로 가장 높은 가격에 파는 역할

 

*권리분석은

배당을 받아 돈을 받아가는지, 소유나 사용이 목적인지로 기준 잡으면 쉽다.

 

말소기준권리를 정해주는 것은 법원이 판단하는 것이며 매각물건명세서에 정해줌

최선순위설정 보고 판단

 

임차인 대항력 : 주택임대차보호법에 의해 임차인 보호하는 특별법

임차인 = 계약 +인도+ 전입 / 등기가 없어도 인도(점유) 전입 그다음날 0시부터 제3자(새 주인)에 대한 대항력 발생

임차권 : 보증금 주고 살고 있는 것

 

임차인 아닌 사람(집 주인과 계약하지 않은 사람) : 대항력이 없음/ 전입되어 있어도 임차인인지 아닌지를 따지는 것임

소유주

채무자( 소유주의 남편 등 물상보증인)

가족

동거인

ㅡ>

이런 *정보는 압류 가압류권자는 등기부등본에 주소가 나오니 찾아가서 물어봄, 이런 채권자 등 이해관계자들은 법원 서류열람하여 보여줌( 전입되어 있는 사람이 소유주와 어떤 관계인지, 재계약 등을 알 수 있음. 낙찰자가 경매로 돈 받아서 주는 입장이므로 알려줌), 근저당의 제2금융권에서 정보를 알 수 있음

 

임차인은 사용수익권 권리 있음( 임차인이 임대인 동의하에 다른사람에게 월세받고 한번 더 빌려주는 것을 전대차 라고 함. 전대차를 통한 쉐어하우스 투자. 인테리어 감각있는 여자분 안전하게 경험해 볼 수 있음)

차임(월세)

차임주세요(차임지급청구권)

권리는 계약을 수반

계약이 끝나면 집 돌려주세요(임대물반환청구권)

 

*말소기준권리 기준으로 앞에 있으면 선순위대항력

뒤에 있으면 후순위대항력 이라함

 

*공매에서 "대항력이 있을 수 있으니 유의하세요"라는 문구는

후순위 대항력이어도 이렇게 표현함.

선순위인지 후순위인지 먼저 따져보세요.

후순위 보증금액이 작으면 소액임차보증금 보호되므로 잘 분석하여 입찰하면 낙찰자에게 유리 ( 패스하지 마세요)

 

낙찰자는 *공매담당자에게 "소액임차보증금 받는 사람 낙찰자명도확인서 필요합니다."라고 말해줘야 합니다.

공매담당자는 "이 사람 대항력이 있습니다. 낙찰자 명도 확인서 필요 없어요."

낙찰자는 "후순위 대항력이므로 낙찰자 명도확인서가 필요합니다"라고 말해줘야 합니다. 그렇게 찝어주지 않으면 소액 보증금을 그냥 줘 버리면 명도가 어려워집니다.

 

재계약시

다시 재계약 시점 다음 0시부터 대항력이 발생하므로

재계약 전에 등기부등본에 근저당 압류 가압류 등 다른 권리가 있는지 

확인후 해야한다.

재계약이 아니라 증액계약서를 써야 합니다. 증액계약 시점 다음날 0시부터~ (확정일 다시해야)

 

증액 :

김영0 보증금17,000,000 확정일2016.6.2 전입일2016.6.2

김영0 보증금 10,000,000 확정일 2018.7.2 전입일 2016.6.2 일때 증액일 가능성 

증액이후 임차인은 증액부분에 대해서는 다시 대항력이 생기므로

ㅡ> 2018.7.2 확정일과 2018.7.2 전입일로 계산함

 

중간에 담보 근저당 2017년이 생기는 것은 낙찰자에게 유리. 이런 물건을 찾는다.

 

전입 :

세대주(어머니 아버지)

세대원(자녀)

전입세대열람에는 세대주만 나오고 세대원은 안에 들어가 있음

하지만 세대주가 다른 곳으로 전입되고 가족이 남아있으면 3명 가족이 됨. 전입범위를 가족모두로 인정하여 최초 전입한 세대원이 남아있으면 대항력이 인정

세대주가 나갔다가 다시 들어오면 '세대합가'라고 하는데 세대원보다 일자가 더 늦게 되어있음

그래도 최초 전입한 가족 세대원(점유보조자)으로 대항력을 분석해야 안전함

공매담당자가 실수할 수 있으니 확인

 

점유(인도) :

임차인은 현황과 건축물대장상 같은 호수여야 합니다.

다세대인 경우는 꼭 확인. 이때임차인은 대항력 인정받지 못함

cf. 다가구는 대항력 인정. 전체 건물을 하나로 보므로 주소만 맞으면 됨

 

새 주인에게 대항력이 있으려면 전세권 등기하는데 집주인의 동의가 필요했음

ㅡ>

주택임대차보호법 특별법으로 임차인 보호

 

전세권 : 전입은 필요없고 등기부등본에 올라가 있음. 임차인의 보증금을 말하며 낙찰자에게 대항력이 생김

ㅡ>

확정일자 제도 생김

 

임차권 : 임차인의 권리. 계약 인도 전입 그다음 0시 기준

전세권 : 전세권 설정 등기

 

임차인은 임차권과 전세권 두가지 권리 다 가질 수 있음

두 가지다 배당 요구할 수 있음

*전세권은 배당요구하면 말소되므로

선순위 전세권일 경우에 임차권으로 배당요구를 함+ 전세권 살아 있으므로 대항력이 살아있어 낙찰자가 인수

* 전세권과 임차권 날자가 같은 경우 : 전세권은 배당요구하면 말소되어도 임차권은 살아있다는 판례있음 ( 원래는 임차권은 그다음날 0시 이므로 대항력이 없지만) 낙찰자가 인수해야 함

 

전세권은 집합건물(토지 건물이 하나 함께 있음. 구분등기)에서는 권리가 됨

*다가구 일반건물에서는 한 호수만 가지고 있는 전세권은 말소기준권리가 될 수 없음

 

집합건물에 토지별도등기(토지가 별도로 살아있음), 대지권미등기(대지권이 아직 등기되어 있지 않음)

일반건물에 토지와 건물 등기가 따로 있다면(토지소유주와 건물소유주가 따로) 건물이 법적지상권에 의해 보호를 받는지 못받는지

 

집합건물은 토지를 1/n을 해야함 건물 수만큼 1/n. 토지를 건물부분에 붙혀서 건물소유주가 토지까지 같이 쓸 수 있는 권리를 줌. 토지 사용할 수 있는 대지사용권(대지권) 가지고 있는 것을 집합건물이라함예) 아파트 다세대 도시형생활주택 오피스텔

 

일반건물은 토지와 건물 등기가 따로 두개 있음

 

*구분등기가 집합되어 있는 것을 집합건물이라 함구분등기에 대한 소유권자가 구분소유권자 라고 함 전유부분 면적을 전용면적 아라함

 

집합건물은 전유부분, 공용부분

 

대지권미등기는 대지권을 산 후 등기하면 안전하겠다하면 입찰

대지권미등기는 *감정가격에 대지가격이 포함이 되어있으면 낙찰 후 법무사 통해 대지권등기신청을 하면 해결

 

 

토지별도등기는 낙찰 후 원래는 별도등기가 있으면 안 되는데 없어질 수 있겠다하면 안전한 거다.

 

오래된 건물 토지+건물(공동담보) 근저당 10억원ㅡ> 신축위해 철거. 건물 멸실. 토지만 남음(단독담보)ㅡ> 신축으로 다세대 주택. 채권자입장에서 각각 호실을 전체를 공동담보해야 하는 게 정상이나토지등기를 떼어봐야을구에 근저당 내용은 안 나옴. 등기부등본을 꼼꼼히 확인전세계약 안 될 물건을 계약시 문제됨별도등기 있음: 표제부 꼭 확인해야함. 이때 토지등기 확인(뭔가 있다가 소멸. 이때는 문제 없음)건물등기에는 없는데 토지등기에서 나타난 경우는 위험

 

*등기부등본상 갑구 을구만큼 표제부가 중요함

 

예전에 전세권 설정 등기를 집주인이 잘 안 해주어 임차인이 억울했서 임차권이 생겨남

*임차인이 전세를 빼고 싶으면 임차권등기 하면 됨

 

*임차권등기 : 등기부등본에 계약 인도 전입을 올리는 것임. 대항력을 보호받는 것임

임차권 등기 날짜로 권리 분석이 아니라 전입날자로 권리분석을 해야함. (등기 날짜보다 전입은 1~2년전일 가능성)

임차권등기를 한 이유는 계약만료후에도 보증금을 못받았기 때문에 임차권등기함

 

임차권등기 후 개인 사정으로 거주지 옮길때(전출. 임차인이 전입 옮길 때) 전세권 등기 설정함(집 주인이 바뀌어도 다른 주인에게 대항력이 있음)

 

우선변제권 3가지 : 

1) 물권 : 을구에 있음. 부동산이 없어지면 물권도 없어짐. 등기부등본에 기재

2) 임차인의 권리 : 확정일자

3) 세금: 조세채권법정기일

 

물권 : 을구. 우선변제권 있음. 그 자체로 경매 진행

채권 : 사람끼리 신뢰. 갑구. *우선변제권이 없음. 판결문에 의해 경매 진행

 

둘 다 재산에 대한 권리를 보호 : 재산권

국가를 통해 돈을 받아낼 수 있는 힘 : 권리

 

전입일이 빨라서 대항력은 있으나 확정일자 늦어서 돈 받아가는 순서가 늦으면 위험할 수 있음

세금받아가는 법정기일이 빠르면

 

주택임대차보호법 1항이 가장 중요

 

권리분석 :

경매에서 부동산을 낙찰 후 그 외의 예상하지 못한 돈 지출(손해)하지 막기 위해서 하는 행위

현장분석과 서류분석 2가지

 
부자해커 90~98 스토리경매
감사합니다. 축복합니다. 부동산 멘토 부자해커님.

풍요 번영한다 유여림