농막 토지보상 | 풍요 번영 유여림

토지고문님 5주 커리큘럼 소개합니다.

1주 2주차에 이어서

3주차 :
농지투자
농지연금
맹지(길 없는 토지)를 살리는 법

농막(컨테이너) :
농막자체는 예전에는 단순하게 쉼터
요새는 휴게공간을 넘어 일종의 전원주택 개념으로까지 올라왔기 때문에 사람들이 많이 선호하는 아이템.

그래서 그 부분을 이용해서 어떻게 투자를 할 것인지 중점적으로 다뤄드릴 거에요.
어떤 토지가 좋고 어떻게 인허가를 받아야 할지
디테일하게 알려드릴거에요. 

이모가 컨테이너를 사 가지고 집같이 꾸며놓으시더라구요. 그게 그거군요. 

가설건축물이라는 것은 정식 건축물이 아니라
임의 건축물이에요. 그런데 불법은 아니에요.

20제곱미터까지 허가를 받을 수 있어요.
그 안에 화장실, 싱크대를 만들어서 자신만의 펜션이 되는 거죠.
전원주택 같은 경우에는 단점이 주택수에 잡혀요.
하지만 농막은 주택 수에 안 잡혀요. 

화장실은 어떤 지역에서는 정화조를 팔수도 있구요.
간이 화장실 30~40만원으로 설치하고 쓰시면 되는데 자신만의 텃밭도 하시면서 여유롭게 사용하실 수 있죠. 

부모님들께서 굉장히 좋아하시겠네요.

그렇죠.
이게 농지연금하고 연관이 되면 좋죠.
농지연금제도가 좀 바뀌었거든요. 예전에는 농취증의 기준이 되면 바로 신청이 됐는데요.
지금은 농지를 2년 보유해야 해요.
그러니 2년 동안 농지를 잘 활용하는 방법이 농막이 될 수 있어요. 

농막을 놔두고 텃밭을 가꾸는 거군요.
전원주택으로 살면서 나중에 농지여건 채우면 이득을 볼 수 있는거죠. 위기를 기회로 만들 수 있고 단점을 장점으로 승화시킬 수 있어요. 이게 그런 아이템중의 하나에요.

농막은
천차만별. 컨테이너형으로 싸게 지으면 5백만원이에요.

개념은 원래 주거는 아니고 주거 비슷한 개념으로 농사를 지으시면서 쉼터로 사용하는 거죠.
정확히 말하면 주거 아니에요. 주거하면 불법이에요. 쉼터.

자기만의 휴식공간이 생기는 거죠.
펜션 형식 보급형으로 가면 4천만원 정도 들어요.
중저가로 하면 2천오백~삼천이면 괜찮은 농막을 지을 수 있어요. 

전원주택 건축비용이 2억이 들어간다던데요.
건축비가 적게 잡아도 1억 5천이 들어가거든요. 그런데 막상 사시다 보면 세컨하우스 개념으로 사용하시지 안 사시는 경우도 많아요. 

주택 수에 잡히지도 않고 필요에 따라서 휴양과 쉼터로 사용하시면서 안정을 취할 수 있는거죠. 

농막도 공매로 살 수 있어요. 
인허가 개념에서 잡아드리고.

휴양시설에 가까운 농지는
매매로 접근했을 때도 훨씬 더 좋은 투자가 될 수 있겠죠. 

농지연금과 농막을 섞어 본다고 하셨는데요.

농지연금 :
보유한 땅을 2년 동안 가지고 있어야 해요.
그런데 2년 동안 단순하게 농사만 지으시면 지치시거든요. 농막은 2년뿐만 아니라 앞으로 계속 쓸 수 있으니
평생 나만의 쉼터로 만드는 거죠. 

제가 부모님 농지 연금으로 땅을 하나 사드렸어요.
그런데 다 좋은데 이동 시간이 너무 길다고 하시더라구요. 운전하고 가셔서 농사 지으시고 다시 운전해서 오시는게 너무 힘들다 하시더라구요.

그런데 농막을 지으면 이 모든 것이 해소가 되고
삶의 활력소가 생기는 거에요. 

농지연금의 원래 취지대로 노년도 풍요롭게 하시고 연금도 받으시구요. 

4주차 :
토지 보상에 대한 커리큘럼

사람들이 법인을 만드셨는데
주택에 투자를 못하시잖아요. 토지보상으로 가서 단기간에 돈을 벌 수 있는 방법을 알려주세요. 

농지같은 경우에는 농지 자격취득증을 받아야 하는데요.

이런 보상 사업지구에 가면
도시개발 시설 예정지기 때문에 농취증이 필요가 없어요. 그렇기 떄문에 법인으로 접근해도 충분히 수익을 올릴 수 있어요. 

농취증 때문에 농업법인을 만들어야 농지를 살 수 있잖아요.?

일반적인 농지가 그렇구요.
주거, 상업, 공업지역에서는 농취증이 필요없이 취득할 수 있어요.

법인으로 취득이 가능해요.
법인으로 취득하신 다음에 세금을 절세할 수 있어요. 

농지를 취득할 때 농업 법인이 아니면 농취증이 안 나와요.

보상으로 들어갔을 때
어차피 여긴 농지이지만 개발이 될 거니 사고 팔아란 이야기죠?

예.농취증 필요없이 취득할 수  있는 게 있어요.

도시지역에 있는 농지는 법인에서 취득이 가능한 거에요.

그런 부분도 잘 활용하시면 법인 투자시 아주 유용하게 사용하실 수 있는거죠.

보상 투자하고 도시지역에 있는 주거,상업, 공업 지역에서는 투자가 가능한 거죠. 

법인으로 토지도 보상 투자 가능하다 라는 것을 알려드리고 싶네요. 

보상물건은 어떻게 찾나요?

일반적 보상물건은 오픈이 많이 되거든요. 하지만 못 찾거나 잘 안보이는 그런 물건이 있는데 그걸 '미불용지'라고 하거든요.

예전에 도로사업에 편입이 되면서 보상을 받았어야 하는 토지였는데 그걸 보상을 안 한 거에요.
그 토지의 현재 소유권이 아직 안 넘어온 거죠.

그런데 도로사업같은 경우에는 도로가 준공이 되어 버리면 국가에서 직권으로 지목을 도로로 바꿔버려요.

경매 평가를 했는데 도로로 평가를 받았어요. 그런데 보상을 받을 때에는 도로가 아니라 기존의 지목인 전,답으로 받는 거에요.

그렇기 때문에 오히려 감정평가 금액보다 더 많이 나오는 경우도 있어요. 

제가 알기는 삼분의 일 정도로 감소돼서 평가받는 걸로 알고 있는데요.

그건 일반적인 도로이구요.

미불용지(미지급 용지)는
예전에 있던 원래 지목 - 전과 답으로 평가됐기 떄문에
그 금액으로 보상받는 거에요. 

미불용지는 지목은 도로에요?
현재는 도로에요. 왜냐면 도로가 되는게 도로사업을 한 다음에 기존에 보상을 하고 도로가 완공이 되면 직권으로 지목변경을 할 수 있어요. 그래서 도로가 되는 거에요.

사람들이 도로를 잘 모르시는데 직권으로 도로를 만들기 떄문에 도로가 되는거지만 실질적인 보상은 이루어지지 않는거죠.

그렇기 때문에 이 도로의 소유자는 보상을 해달라고 요청할 수 있고 그런 걸 경매로 잡으면
틈새시장에서 도로와 기존 지목의 차익을 벌 수 있는 거에요. 

경,공매에 도로 매물이 많아요. 하지만 어떻게 접근해야 하실지 모르세요.

그런 걸 파악하시고 접근하시면 도로와 전답의 차이만큼 이익을 볼 수 있으십니다. 

도로사업에 편입되는 토지가 좋은 점이 있어요.

토지는 원래 맹지였어요.
길이 없거나 도로 폭이 작았어요. 그런데 도로 사업에 편입이 되면서 삼분의 일정도만 도로 사업에 들어간 거에요.

나머지 삼분의 이는 남잖아요. 앞에 도로가 생기면 이 토지의 가치가 2~3배 올라가는 거죠.

건축할 수 있는 땅이 되고 이 토지는 기존에 창고로만 쓰이다가 상업용시설, 상가나 근생 주택까지 지을 수 있는 토지가 되는 거에요. 가치가 상승하는 거죠. 이런 토지가 정말 돈이 되는 토지거든요. 

그런 토지를 찾을 수 있는 방법을 알려드릴께요.
이런 보상 경매 같은 경우에는 환급성이 보장이 되는 사업이기 때문에 안정적이에요.

도로로 편입 된 토지, 농지는 감평도 저렴하죠.
삼분의 이 이상을 보상으로 받을 수 있어요. 

도로를 끼고 있는 토지는 보상 경매인데 7~8억까지 수익이 나는 걸 봤어요.

만약 보상받을 토지가 빈 땅이 아니라 나머지 부분에 임차인이 있는 거죠.

그러면 일부는 보상을 받잖아요? 나머지는 언제 도로 사업에 들어가는지 미지수이 경우가 있어요. 하지만 그 과정에서 기존에 임차인이 있으면 월세를 받으면서 기다리시는 거죠. 

보상이 앞에 언급한 2가지 말고도 다른 사례들이 있나요?

저희는 잃지 않는 투자를 해야 해요. 그러려면 성공사례 뿐만 아니라 손실나는 사례를 잘 알아야 해요. 이걸 이해하고 수익 사례를 배우셔야지 절대 실패하지 않는 투자를 할 수 있어요. 이것이 수익사례보다 더 중요하다고 생각해요. 

감정평가를 다룰 거에요.
보상감정평가
기본적인 보상원리를 한 다음에 쉽게 평가할 수 있는 방법까지 풀어드릴 거에요. 이렇게 하면 손실이 안 난다는 기준점을 세워 드리는 거죠.

감정평가의 이해를 높여드리고 내가 이 수준에서 들어가면 손해를 안 보는구나 그 정도까지 잡아 드리는게 토지 보상 감정평가죠. 

보상 될 토지의 감정평가를 보고 예를 들어 1억짜리로 낙찰 받았을 때 얼마정도 손실을 볼 수도 있고 수익이 나는 것을 알 수 있다는 거죠. 

5주차 :
토지에 대한 건축에 관한 것이에요. 건축을 알아야 하는 이유가 여러가지가 있는데 일단 특별하게 농막 같은 케이스가 아니면 기본적으로 토지는 건물을 지을 수 있는 토지가 좋은 토지가 되는 거에요.

그렇기 때문에 전, 답이면 일반 토지를 매입하거나 경락대출을 받으려 한다면 이런 부분에 이해가 있으면 남들보다 좋은 토지를 받을 수 있는 거죠.

건축에 기본 지식이 있어야 좋은 토지를 받는 거죠. 이 부분을 꼭 아시면 어떤 부분에서라도 실수 하지 않으실 거구요.

꼭 토지 부분이 아니어도 기타 건축적인 요소를 이해하시면 다른 투자를 하실 때도 자신의 내공이나 실력이 좀 더 업되고 플러스 될 수 있는 부분이 있다고 생각해요. 

건축하기 위해서는 세가지 요소가 필요
1) 상수도
농지같은 경우는 주거지역이 아니기 때문에 그래요. 제가 말하는 지역은 현재 건물이 있는 지역을 말하는 게 아니라 건물이 없는데 건물을 지으려 한다고 했을 때 그것을 검토하는 거에요. 처음에 상수도가 없는 경우는 관정으로 대체가 가능해요. 관정에서 지하수를 파서 물을 끌어 올리는 거죠. 150만에서 750만원의 비용이 발생하는데요. 가정용 같은 경우는 120만~150만 원 정도면 완비가 되구요.

2) 배수로
배수로가 필요해요. 관정을 묻고 필터를 한 다음에 배수로를 연결해서 물을 버리는 거죠.

3) 도로
도로가 잘 구비되어 있는 토지가 좋은 토지거든요. 맹지도 아니고 도로조건이 좋아야 가격이 더 좋은 토지에요. 

교재 중에 모든 도면을 캐드로 그렸거든요.
왜냐하면 캐드로 그려야지만 실질적으로 수치가 나오거든요. 그리고 단순히 그리면서 수치를 넣는 게 아니라 모든 것을 캐드로 표현을 했어요.

그래서 실제 건축 도면을보시거나 주차장을 볼 때에도 다 알아보실 수 있도록 표기를 했구요. 

강의교재는 가능하면 예습할 수 있도록
일주일 전에 배포해드리고 미진한 부분이 있다면 추가를 하는 식으로 하겠습니다.


토지고문님. 멋진 강의 기대됩니다. 감사합니다.
부자해커님 감사합니다.
덕분입니다. 사랑합니다. 축복합니다.
번영 풍요의 여신 유여림 되겠습니다.