혁시도시 지방투자 상가임장 상가투자 | 풍요 번영 유여림

대전 유성구는 서울 강남!

 

물건송달내역에서 불허가 누가 냈는지 봄

불허가 : 신청 내용이 아니라 소유주가 '강제집행중지신청서' 제출함

 

가격시점 : 감정평가 가격평가시점이 중요

 

지방신도심 : 개발, 재개발, 신도시에 의해 도시 성숙되고 있는지 봄

 지방투자시 :
가격시점 2019년 것 공터와 지붕 확인
신도심 생기면 돈 쓰는 수요가 신도심으로 옮겨진다.
지방은 구도심이 죽고 신도심 수요가 증가

건축물대장상 :
상가용지
준주거용지 좋고
과거7억 ㅡ> 현 5억 이런 물건 현장조사해볼만함
근린상가 도면, 위치 확인

#혁신도시 :
1)교육이 중요
2) 서울접근성(서울과 멀어야 함)
서울과 가까우면 서울에서 출퇴근하므로
예) 진주혁신도시, 세종혁신도시

나주혁신도시 안 된 이유 : 광주가 교육 도시여서
가족이 광주에 살게됨

원주혁신도시 : 원주 힐데스하임 반곡동
호갱노노에서 회색(가격이 하락)
파랑(가격이 상승)
회색이 많으니 투자 고려 안함. 리스크 있음
이유는 교육이 잘 되어있는 서울과 가깝기 때문

혁신도시에 관심 가질 이유:
국가에서 2030년까지 국토종합개발계획이
1)혁신도시
2)서해안
3)군산 새만금
4)개발× 정비O

공공기관 움직일 곳 ㅡ이전할 곳ㅡ가까이 교육이 가장 좋은 곳 찾아서 그 곳이 어떻게 변하는지 관심을 갖기

#상가투자 :
다음 카카오맵 전자지적도 : 택지개발예정지구
+
스카이뷰 지붕이 바뀌는 것 봐야.
과거에 맨땅 공터 20개에서 현재 공터가 3개 남아있으면 앞으로 공터가 없어질 거를 예상 가능
(지붕 많을수록 공터가 사라진 거다)
+
아파트 호갱노노 가격상승. 아파트수요
+
주변 아파트 가격
주변 음식점
회사 구내식당 유무 중요 확인
어디에서 머무는지 동선이 중요
+
상가 어디 투자할지를
1) 카카오맵주소 음식점 주변
2) x ray 맵에서 수요파악 : 요악정보 ㅡ해당영역상세분석에서 10대미만(소아관련) + 30대 40대(커피숍) 이면 젊은층 인구
ㅡ세대수ㅡ평균소득
맨아래 삼각형 빨간색 들어가면
10세미만+30대 40대 클릭 실행하면 색깔 무늬로 알 수 있음
상권특성 : 분식 제과 커피 클릭(10대 30대)
업종이 어디에 포진되어있는지 봄

내가 가보지 않아도 빅데이터화를 활용하여
가장 좋은 곳 예측이 가능

#아파트형공장 :
재개발지역
지구단위계획
3종일반부터 아파트 가능
감정평가에 개발이 반영되었는지 안되었는지 보라
바로 현금될 수 있음

공장지역이 3종일반주거지역(아파트재개발)으로 바뀌면 좋음

비교물건이 담보평가 물건이면 낙찰자에게 좋음

근저당보다 사업자후순위이면 권리금보호 안됨

#대지미등기 : 공인중개소에서 왜 미등기인지 확인
시행사 확인
분양대금 다 완납했는지

#편의점 :
현장 가기전
로드뷰로 경쟁 편의점 가치를 알고 가야 함

단지 아파트 1일매출 100세대면 25만원 매출
1인수요 도시형생활주택 오피스텔 100세대 40~50매출

최소 500세대는 되어야 좋은 편의점
카카오맵으로 편의점투자 괜찮은지 알 수 있음

#유흥상권 : 숙박으로 봄
무조건 편의점이 유흥상권내 꽃입니다.
카카오맵 모텔주소 +편의점 . 숙박 찍으면 보물지도
모텔촌의 가맹료없는 개인편의점

근린상권 : 꽃은 약국입니다.

#지구단위계획 : 선투자 먼저 잡으면 대박
지구단위계획은 미리 정해 있음

도시개발구역
준주거지역
지구단위로 L2 B1 F1 H A C 등
미리 숙박 모텔 정해져 있습니다.

신도시 모텔자리 어딘지 물어볼 수 있고
미리 대박 편의점 잡기. 담배권 자리

허용용도 :
단란주점=위락시설
숙박=모텔
업무시설=오피스텔

학원:
사진으로 도면, 위치 확인
*전자지적도 카카오맵으로 좋은 입지인지 봄
숙박 꼭 봐야함
학원자리 뒤에 숙박 많으면 나중 학원자리 빠집니다.
학원자리는 숙박업소가 없어야 함
엑스레이맵으로 연령세대
학원의 꽃은 분식 : 작은평수의 동선이 중요

'~지구'는 신도시격입니다.
이런 곳 생기면 옆으로 넘어갈 수 있으니 관심

근생에서 학원 용도변경 가능

학원 매출 :
학부모 입장에서
선생님 인건비?
월세는 적당한지?
태권도 차량운행 기사 인건비?
관리비 확인? 확인

#현장임장 :
1) 건물관리사무소 먼저 감
2) 무조건 녹취
내가 물어보는 습관, 잘 듣고 있는지
그날 녹취한 것 그날 듣고 정리
관리비 공용 전용 평당
경매물건 왜 나왔는지
*임차인 경력이 중요
시설투자했는지
관리사무실 없으면 관리호수 찾아서 확인
임차인 대화 필요
"혹시 월세?
혹시 그거 월세 적당해요?
이전할 생각은 없으세요?"

두번째 임장시 :
투자자 입장으로 갑니다.
"임차 계속 운영할건지" 물어봅니다.

상가중개사무소 찾는법 :
"개발 중개해보셨어요?"해보신분이 상가전문가인지 확인
"1층 몇%
2층 몇% 매매가 월세가"물어봄
"상가 거래 몇년하셨어요?" 녹취
학원자리 어디가 좋은지

임대인이 원하는 월세?와
임차인이 원하는 월세?는 다릅니다.

"저도 이번에 입찰 할거에요."
ㅡ> 일단 이런 물건 조심
아닐수 있습니다.

최소3번 임장

역세권은 사무소(오피스텔) 괜찮음

채무자가 법인일때 조심

상업용지인데 평당 2천만원 물건 :
그런데 옆 건물은 준주거인데 평당 4천만원 나옴
이런 물건 좋음 대박

 

감사합니다. 사랑합니다. 참 고마운 세상입니다. 축복합니다.
풍요 번영의 상징 유여림