다가구 선순위대항력 확정일 없을 때 배당 | 풍요 번영 유여림

낙찰자가 법원에서 사건기록 열람 : 전화번호 등 확인 가능

 

낙찰후 빨리 받아가는 배당금 :

법원경매비용

임금채권( 3년 퇴직금, 3개월 임금채권) 예) "강제경매 54명"=임금채권 이었음

당해세

소액임차보증금

국세 지방세 압류

 

*전입세대열람시 300원 주면서 "동거인, 말소자 포함하여 떼어주세요" ㅡ>"전입자가 김00이죠?" 확인

 

말소기준 권리 :

압류 가압류

저당 근저당

담보가등기

경매개시결정등기

전세권 중 일부

 

다가구 배당 :

후순위 임차인은 무조건 말소니 분석이 필요 없음

선순위 임차인은

        1   2   3   4 경우

전입  0   0   0   0

확정  0   0   x   x

배당  0   x   0   x

 

1경우 : 100%배당(전액배당받음), 낙찰자 인수 안함 / 확정일자가 근저당 이후일 때 소액임차보증금만 배당 받고 낙찰자인수

2경우 : "받을 게 있는데 안 받을게요"의미. 한 푼도 배당 받지 못함. 낙찰자 100% 전액 인수

3경우 : 원칙적으로 배당받지 못하고 낙찰자가 다 인수하나, 소액임차인은 소액임차보증금을 받고 나머지를 낙찰자 인수

4경우 : 배당금없고, 소액임차보증금 못받고 모두 100% 낙찰자가 인수

 

선순위임차인 원칙은 확정이나 배당 중 하나가 없으면 배당없음

 

*3의경우는 선순위 임차인으로 대항력이 있고, 확정일이 없으나 소액임차인으로 소액임차보증금 배당받을 수 있는 임차인 ( 배당 계산이 어렵다.)

 

3의 경우를 잘 분석할 줄 알면

오래된 집+분석이 어려운 다가구를 낙찰 받으면 돈이 됩니다.

소액임차보증금 계산법 :

전입0, 확정X, 배당0 사례)

근저당A 1억 2011년

근저당B 1억 2019년

임차인들 2010년 ㄱ) 2000만원 ㄴ)4000만원 ㄷ)6000만원 ㄹ)8000만원 일때 낙찰자가 2억인수? 1억3천인수? 6900만원인수? 어떻게 인수할까요?

 

사례) 문제가 없는 물건이고 확정과 배당 둘 다 없으면 돈이 남아도 배당받지 못합니다.

낙찰가 10억일 때, 근저당 5억 주고, 돈 남아도 배당 받지 못하고 주인에게 돌아감

 

3의 경우 사례일때 배당 계산하면)

1순위 ㄱㄴㄷㄹ소액임차인

소액임차인인지 확인. 2011년 기준으로 7500만원이하 소액일 때 2500만원 배당 계산. 소액임차인은 다른날 들어왔어도 동순위. ㄱ 2000만원 ㄴ2500만원 ㄷ2500만원 ㄹ소액임차인 아님

나머지돈 ㄴ1500만원 ㄷ1500만원 ㄹ8000만원 합 1억3천만원 남음

2순위 A 1억원

3순위 ㄴㄷㄹ 소액임차인

나머지 못받은 돈 2019년기준 1억1천일때 3700만원 배당 기준.

ㄴ1200만원 ㄷ1200만원 ㄹ3700만원 배당

나머지 ㄱ0원 ㄴ300만원 ㄷ2300만원 ㄹ4300만원 합 6900만원을 낙찰자가 인수!

4순위 B1억

낙찰자가 2억 전액인수가 아니라 6900만원 인수라는 것을 아는 사람은 입찰들어가 수익 실현 가능

돈을 빌려주게 될 때는
근저당으로 잡고, 그해의 소액임차보증금 만큼은 빼고 빌려줌

 

선순위 임차권+배당요구 : 배당후 못 받으면 낙찰자 인수/ 주택임대차보호법

선순위 전세권 +배당요구 : 말소. 배당 다 못받아가도 끝

 

선순위 임차인 : 월세를 못내고 있는 임차인은 임대인에게 자료수집하여 제출하면 보증금에서 미납 월세를 제하고 줌. 입찰하고 인도명령

 

다가구 시세가 계산법 :

전세금+월세x200

예) 3억1천/ 130일때 : 3.1+130x200= 5억7천 시세

밸루맵 다가구거래가 토지가 확인. 평당 얼마인지?

7억 감정가

6억정도가 적당 낙찰가
임대는 3억/150 또는 2억/200

 

번영 풍요의상징 유여림. 참 고마운 세상입니다.