다가구 분석 배당 | 수익율(률)계산법 | 풍요 번영 돈마술사 유여림

1. 다가구 선순위 전입O 확정x 배당O 일떄 :

원칙적으로 배당받지 못하고 낙찰자가 다 인수하나, 소액임차인은 소액임차보증금을 받고 나머지를 낙찰자 인수

 

선순위임차인 원칙은 확정이나 배당 중 하나가 없으면 배당없음

 

선순위 임차인으로 대항력이 있고, 확정일이 없으나 소액임차인으로 소액임차보증금 배당받을 수 있는 임차인 ( 배당 계산이 어렵다.)

 

이 경우를 잘 분석할 줄 알면

오래된 집+분석이 어려운 다가구를 낙찰 받으면 돈이 됩니다.

소액임차보증금 계산법 :

전입0, 확정X, 배당0 사례)

근저당A 1억 2011년

근저당B 1억 2019년

임차인들 2010년 ㄱ) 2000만원 ㄴ)4000만원 ㄷ)6000만원 ㄹ)8000만원 일때 낙찰자가 2억인수? 1억3천인수? 6900만원인수? 어떻게 인수할까요?

 

사례) 문제가 없는 물건이고 확정과 배당 둘 다 없으면 돈이 남아도 배당받지 못합니다.

낙찰가 10억일 때, 근저당 5억 주고, 돈 남아도 배당 받지 못하고 주인에게 돌아감

 

이 경우 사례일때 배당 계산하면)

1순위 ㄱㄴㄷㄹ소액임차인

소액임차인인지 확인. 2011년 기준으로 7500만원이하 소액일 때 2500만원 배당 계산. 소액임차인은 다른날 들어왔어도 동순위. ㄱ 2000만원 ㄴ2500만원 ㄷ2500만원 ㄹ소액임차인 아님

나머지돈 ㄴ1500만원 ㄷ1500만원 ㄹ8000만원 합 1억3천만원 남음

2순위 A 1억원

3순위 ㄴㄷㄹ 소액임차인

나머지 못받은 돈 2019년기준 1억1천일때 3700만원 배당 기준.

ㄴ1200만원 ㄷ1200만원 ㄹ3700만원 배당

나머지 ㄱ0원 ㄴ300만원 ㄷ2300만원 ㄹ4300만원 합 6900만원을 낙찰자가 인수!

4순위 B1억

낙찰자가 2억 전액인수가 아니라 6900만원 인수라는 것을 아는 사람은 입찰들어가 수익 실현 가능

 2. 다가구 분석 배당 :

 

2019-타경-0000

 

감정가 721,000,000

2013년 건물 증평 군소재지 중심 

*장래 가치 상승을 기대할 수 있는지/ 호재 기대있는지 본다. ㅡ> 기대치 낮음

 

밸루맵 토지 170만/ 1평

4층건물 12가구

건축물대장 위반건축물인지 확인 ㅡ> 아님

임차인 현황 꼼꼼히 체크

1호수에 2명 보호 안하니 202호 임차권등기 보호하고 새로들어온 임차인 보호 안 됨

 

공실 없을 때 임대료 얼마 나오는지 계산

총 3억3천/ 130월세

3.1+130x200 ㅡ> 5억 7천만원 짜리 부동산

밸루맵에서 다가구와 토지거래 확인해보니 4억/ 1평 1백만원정도 ㅡ> 고평가된 물건 +위치+ 년도 고려해보면 6억정도가 적당

6억 = 임대시 3억/ 150 또는 2억/ 200 정도 가능

 

다가구 배당과 명도 :

 

배당순서는 1)소액임차인 2)우선임차인 (전입 확정 둘 다 빠름) 3) 근저당 4) 전입이나 확정 중 하나가 늦을 때(근저당보다 늦게 받음)

 

 

 

 

 

 

1) 소액배당

말소기준권리 2018.5.29 근저당 새마을금고 기준 5천이하일때 1700만원 :

1700X 6명 =102,000,000

 

2) 근저당보다 빠른 선순위 대항력 : 2800만 +2600만+2300만+ 300만 +8천만

 

3) 근저당 : 442,000,000

4) 실제는 아닐 수 있음/ 전입이나 확정일 중 근저당보다 한가지가 늦음 

+

8,000,000+ 8,000,000+40,000,000= 56,000,000 낙찰자 별개 인수

+

도배 장판 수리비

+

60,000,000보증금 가진 임차인은 한 푼도 못받음 ㅡ> 명도의 어려움: 이사비를 챙겨주거나 저렴하게 임대를 해줘야 하는부담감

 

 

이 물건은 얼마 낙찰가가 적당한가? 4억정도

이유는 최저가 3억7천만원이고, 전차 가격이 4억6천이므로 중간금액으로 산정

즉 4억

+

등기 10,000,000

인수금 56,000,000

+ 이사비

+ 수리비 2,000,000

= 총 4억9천 투자금

 

다가구 대출 50%이하 +이율 저렴 ㅡ> 2억+ 0.2%(4십만원) 이자

ㅡ> 임대 보증금 2억/ 200만원 월세 현장을 확인해야 함

대출은 입찰 전 확인

 

투자 9000만원 월세 받아서 이자내면 160만원 1년이면 19,200,000/ 20% 수익율이면 나쁘지 않음

또는

6억에 팔 수 있는지

건물 가지고 가는 것이지, 이 수익율로 가져가는 것은 아님

 

수익율 계산법 :

상가수익률은 6%이상

 

풍요 번영 돈마술사 유여림

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오래된 집+분석이 어려운 다가구를 낙찰 받으면 돈이 됩니다.

소액임차보증금 계산법 :

전입0, 확정X, 배당0 사례)

근저당A 1억 2011년

근저당B 1억 2019년

임차인들 2010년 ㄱ) 2000만원 ㄴ)4000만원 ㄷ)6000만원 ㄹ)8000만원 일때 낙찰자가 2억인수? 1억3천인수? 6900만원인수? 어떻게 인수할까요?

 

사례) 문제가 없는 물건이고 확정과 배당 둘 다 없으면 돈이 남아도 배당받지 못합니다.

낙찰가 10억일 때, 근저당 5억 주고, 돈 남아도 배당 받지 못하고 주인에게 돌아감

 

3의 경우 사례일때 배당 계산하면)

1순위 ㄱㄴㄷㄹ소액임차인

소액임차인인지 확인. 2011년 기준으로 7500만원이하 소액일 때 2500만원 배당 계산. 소액임차인은 다른날 들어왔어도 동순위. ㄱ 2000만원 ㄴ2500만원 ㄷ2500만원 ㄹ소액임차인 아님

나머지돈 ㄴ1500만원 ㄷ1500만원 ㄹ8000만원 합 1억3천만원 남음

2순위 A 1억원

3순위 ㄴㄷㄹ 소액임차인

나머지 못받은 돈 2019년기준 1억1천일때 3700만원 배당 기준.

ㄴ1200만원 ㄷ1200만원 ㄹ3700만원 배당

나머지 ㄱ0원 ㄴ300만원 ㄷ2300만원 ㄹ4300만원 합 6900만원을 낙찰자가 인수!

4순위 B1억

낙찰자가 2억 전액인수가 아니라 6900만원 인수라는 것을 아는 사람은 입찰들어가 수익 실현 가능