선순위임차권 전세권 경락잔금대출 | 풍요 번영 유여림

임차권 :

 

임차인은 계약 인도 전입한 0시 이후 대항력 발생/ 주택임대차보호법 특별법으로 인차인 보호

 

#전세권 설정 등기가 주인 동의하에 설정하고 보호 받았으나 어려움이 있음/ 이게 주택임대차보호법 특별법으로 바뀜

후순위 전세권 : 무조건 말소/ 철거는 예외

선순위 전세권 : 배당요구시 끝/ 배당요구 안하면 낙찰자 인수

 

임차권 생기고

확정일자가 생기고

계약 인도 전입으로 우선변제권 받아 보호 받게 됨

 

현재 임차권과 전세권 설정 등기를 다 할 수 있음/ 두 가지 권리를 다 가짐

임차권은 전입

전세권은 전세권설전등기

 

두 가지 권리로 배당 요구 가능

전세권은 배당요구시 말소되니

*임차권으로 배당요구하고 *전세권은 살아있으면 나머지 다 낙찰자 인수

 

전출하여 다른 지역을 갈 때

보증금 보호받기 위해 등기부등본에 임차권등기제도 활용/ 임차권 등기는 주인 동의 필요 없음

 

임차인 권리는 계약 인도 전입후 0시

임차권 등기는 등기부등본에 올려 대항력 보호받는 것

*권리분석시 임차권 등기일 기준이 아니라 최초 전입일 확정일로 권리 분석하여야 함

 

 

2010.1.1 임차인( 계약서 점유 전입)

2011. 1.2 근저당 설정 / 말소기준권리

2012.1.2 임차권 등기 ( 전출해도 계약 점유 전입 인정/ 임대인 동의 필요 없음/ 임대기간이 끝난 후 설정하는 것)

2013.1.2 임의경매

 

등기부등본 :

표제부

갑구 ㅡ압류 가압류

을구ㅡ 근저당

 

날짜 접수일 /원인일 다를 수 있으나 접수일을 인정

갑구 을구 날자 순이 다르니 날자 순서로 맞춰봄

임차권은 접수날자를 보지않음 즉 근저당이 앞에 있어도 뒤에 임차권이 있는지 확인

 

임차권 :임대기간이 끝나면 임대인 동의없이 임차인 스스로 임차권 등기 설정할 수 있음/임차권등기명령제도

임차권은 대부분 다 후순위 임차권 설정등기이지만 권리분석을 임차인 최초 전입일로 분석함

 

선순위 임차권 : 

선순위 임차권, 배당요구해도 인수

확정일 없으며 배당받지 못함/ 소액임차보증금 

배당요구 안하면 인수

확정일자 있고 배당요구 하면 인수 아님

배당요구종기일 보다 배당요구일이 늦으면 안 한 것과 마찬가지입니다.

확정이나 배당 중 하나가 없으면 당연히 낙찰자 인수

 

 

선순위 임차인 : 무조건 다 받아감

돈 받아가는 순서가 빠른 것임

배당요구하면 전액배당 받으면 끝, 나머지는 낙찰자 인수

배당요구 안 하면 낙찰자 다 인수

전입 빠르고 확정일자가 늦어 돈받는 순서 늦어서 다 못받으면 낙찰자 인수

예) 선순위 임차인인데 배당요구 안했으면 보증금1천만원 낙찰금 5천만원이면 ㅡ> 낙찰자는 6천만원 비용필요

예)전입 배당 확정 충족 낙찰금 5천만원 보증금1억일 때 : 낙찰자가 미배당금 5천만원 인수

예) 전입신고 확정일자 점유하고 배당요구 당해세없음 낙찰가가 보증금 보다 많음 / 다 충족해도 위험한 것은?

 

 

경락잔금대출 :

2금융권에서 주로 함

1금융권 기업은행은 아파트나 주택은 거의 안하고 공장 상가 대출

수협이라도 지점마다 다름

 

낙찰 받기 전에 경락잔금대출이 되는지 먼저 확인

감정가70% 낙찰가80% 지역에 따라 다름

금리 비교를 많이 하라. 0.1%도 큰 차이

최적의 상환 조건을 찾아라(갚을때)

거치기간(이자만 내는 것)

투자방향을 정하라.(전세 월세 중도상황수수료비교 0.5~1.5%사이)

취등록세는 같지만 법무사비용 비교( 대출중개 수수료 포함)

연결된 은행에 다시 한번 조건을 은행에 알아보기 : 대출 80% 이율 3.3% ㅡ> 조건이 달라질 수 있음

선순위 임차인 임차권 전세권

정리 :

감사합니다.
미안합니다.
용서하세요.
축복합니다.
덕분입니다.
참 고마운 세상입니다. 풍요 번영한다 유여림