개인사업자 법인사업자 부부공동명의 세무상담 세금 | 풍요 번영 돈마술사 유여림

세무관련

주택외 물건(상가 등) 투자시
개인사업자와 법인 중 어느 쪽이 더 유리한가?

법인이 유리하지는 않아요.

개인 사업자는 그냥 양도세만 내면 돼요.
분류 과세로 해당 물건에 대해서만 세금을 내면 되는 거에요.

개인 사업자와 법인 사업자를 비교하면
개인사업자는 종합소득 합산 과세가 되고,

법인 사업자는 법인세가 10~20프로인데
여기서 10~20프로 떄문에 유리하다고 생각할 수 있어요.

법인이 예를 들어
매매를 해서 법인세를 냈다고 하면 법인 자본을 개인 자본화시켜야 해요. 법인은 하나의 인격이기 때문에 자기 것이 아니에요.

법인의 잉여금인데 이걸 가지고 오려면 근로소득세나 배당 소득밖에 없어요.

그런데 근로소득, 배당소득은 종합소득 합산 과세가 된단 말이죠. 그러면 세율을 두 번 맞는 거니 법인 소득이 절대 유리한 게 아니죠. 

오히려 개인사업자가 유리할 수 있다는 거죠?

이건 앞으로 내가 어떻게 할 건지
규모를 키울 건지
수익을 극대화 할건지에 달려있어요.
시물레이션을 해봐야 한다는 거죠. 

부동산은 항상 세가지만 기억하세요.
1. 취득
2. 보유
3. 양도 할 때의 고려사항입니다.

이 세가지를 개인, 개인사업자, 법인사업자의 경우로 돌려보면 알 수 있죠.
뭐가 유리하다 말씀드리기 어렵구요. 그렇다고 법인이 무조건 유리하진 않아요. 

지금 주택에 대해 규제가 많은데 주택 이외의 부동산에도 법인이 특별히 유리한 건 아니에요.

예전에 개인 사업자나 개인 매매 사업자, 법인 사업자가 한 때 유행을 했는데 그 이유가 대출이었어요.
개인보다 대출이 더 잘 나왔는데 이걸 막아 버렸으니 더 유리할 게 없죠. 법인 만드실 때는 심사숙고 하셔서 필요에 따라 설립하셔야 해요.

법인에 기장료는?
세금신고를 할 때 근거 자료가 되는 회계 장부를 대신 작성하고
이에 대한 댓가로 받는 돈


기장료도 개인보다 법인이 더 비싸요.
각종 수수료,
법인 설립 수수료도 있을 것이구요


단 건으로 하겠다 하면 개인이나 개인 사업자.

부동산을 매매업으로 확장을 시켜 보겠다라고하면 법인 사업자.

장기 투자라면 법인 사업자.

단기 투자라면 개인이나 개인사업자.

항상 취득 보유 양도를 생각하셔야 해요. 

1. 취득 - 취득세
2. 보유 - 재산세, 종부세
3. 양도 - 양도 소득세, 사업 소득세, 법인세

사례)
무주택인데 낙찰 이후 하나 더 낙찰 받았을 때
매도하게 되면 2주택 기준으로 부담하나요?
첫 번째 주택은 계속보유할 예정이에요.

개인의 단기 매매잖아요.
양도 시점에서 2주택자가 됩니다.
양도시점에서 1세대 몇 주택인지의 여부를 판단하는 건데 지금 2주택자이시거든요.

현재까지는 1년 미만에 대해서 양도를 하게되면 40%의 세율이 적용이 되고
2021년 6월 1일 부터 개정이 되는데 그 때 양도 하면 1년 미만은 70프로
현재 2년 미만이면 기본세율 그런데 이것도 개정이 돼서 60프로가 부과가 돼요.

정부의 정책이 매달 바뀌고 있잖아요. 정부정책은 주택을 매도하도록 유도하고 있어요. 

조정대상지역 내에
주택을 지금 팔게 되면 2주택자이시면 :
기본세율 + 10프로 가산

3주택자이면:
20프로 가산이 되는 거고

2021년 6월 1일 부터 바뀌어서 2주택자인데 조정대상지역에 있는 주택을 팔겠다하면 :
기본 세율 +20프로,
3주택자 : 기본세율+30프로가 부과가 되죠.

이렇게 하다보면 남는게 없어요. 오히려 손실을 볼 수 있죠.

취득세 종부세 재산세 양도소득세 따지고 보면 이렇게 돼요. 

너무 많은 세금인데요. 취득세, 양도세 절세하는 방법 :
일단 취득 보유 양도인데,
지금 취득세 중과세율이 배제되는 주택이 있어요.

1) 농어촌 주택,
2) 공시지가 1억원 이하 주택은
취득세 중과가 안 되고,

양도에 있어서 3) 비조정대상 지역 같은 경우에는 기본세율만 적용되는 거죠.
가산은 따로 안돼요. 그게 아마 포인트가 될 거 같습니다.

단기 투자는
양도세 40프로 1억 이하 물건은 1프로 취득세

조정대상지역 취득세 2주택은 현행 4프로 바뀌어서 취득세는 8프로 이걸로 틈새투자를 할 수 있어요.

공시지가 확인 :
인터넷에 부동산 공시가격 알림을 검색하세요.
거기서 물건소재지 검색을 하고 물건 공시지가를 알 수 있어요. 
임차하는데 꼭 여기서 물건을 확인하는게 좋겠네요.

비조정대상은 감정가 70프로까지 대출이 가능
확실히 소액일 경우에 비조정지역 공시지가 1억 이하의 물건이 대출 양도에 훨씬 유리할 수 있네요.

딱 세가지 취득, 보유,양도만 생각하세요.
각각의 세금에 개인으로 할지 개인사업자로 할 지 법인으로 할지를 따져 보셔야 해요. 

부동산 전문 세무사와 전문가를 찾는 방법 :

부동산 정책이 정말 변하고 있어요.
개인별로 정말 많은 사례가 있어요.
상담내용들이 다 케이스 바이 케이스.

먼저 본인의 상황을 정확히 파악하시고
내 상황에서 어떤 사례가 있을 것이지 공부를 해보시고 상담을 받는게 좋아요.

이걸 알아야 국세청 126번이 있는데 여기다 전화를 해서 양도소득세 상담도 받을 수 있구요.

아니면 본인이 여기가 신빙성이 없다고 생각하면 전문가를 찾아가야 하잖아요? 세무사 사무실을 가셔도 알고 가는 거랑 모르고 가는 거랑은 상담 내용의 질이 달라요. 모르는 상황에서 상담을 받다보면 내용도 모르겠고 방법도 안 나와요.

취득 양도 시점이 정해져야 상담이 가능해요.
세무사 사무실을 이용하는 경우는 내가 수수료 일부를 지급하더라도 가산세 부분만은 피해 보겠다는 분들이요.

왜냐면 본인이 인터넷으로 직접 신고를 했다가
가산세가 튀어나오는 경우가 많아요.

그러면 원래 내야할 세금보다 몇 백, 몇 천을 더 내는 경우가 있거든요.

그런 부분을 지키고 싶다고 하면 세무사 사무실을 찾아가면 되는데 지금은 세무사분들이 견해도 굉장히 다양해요. 

뭐가 맞다 틀리다 보다 법을 보시는 분들,
법대로 하시는 분들이 오히려 안전할 수 있어요.

"절세를 시켜주세요"라기보다
"어떻게 신고하는게 맞아요?"
가 맞는 거죠.

무료로 상담은 국세청 126번에 전화하시면 됩니다. 대기시간은 있겠지만 상담 받을 수 있어요.

126번은 저도 애용합니다. 세금 신고달은 진짜 바빠서 미리 계획 세우셔서 전화하세요. 

126번 보다는 관할지역 세무서에 전화하시면 신고기간에 바쁘시지만 답변해 주세요. 신고기간 이외에 시간에 전화하시면 친절하게 답변해 주실 거에요. 

양도세는 국세니 국세청에 연락하시고,
지방세, 취득세는 지자체 세무과에 연락하세요. 

신축아파트 분양권을 전매로 취득후 등기 :
등기부등본상 분양권 구매일이 2017년
소유권 이전한 날이 2020년일때

양도세 계산할 때
취득일을 분양권 당시냐 소유권 이전이냐에 대해서 궁금해요.

양도소득세를 계산할 때 취득시점은
잔금 청산일 등기접수일이에요.

등기접수일은 등기부등본상 나오고
잔금청산일하고 등기접수일 중에 빠른 날을 취득 시기로 보시면 돼요.

보통은 잔금청산하고 등기 치잖아요.
그러니 보통은 잔금청산일이라고 보시면 돼요. 

이건 분양권 뿐만이 아니라 경매 공매도 같아요.
잔금을 내는 순간 소유권이 이전됩니다.

저는 직장인이고 남편은 개인사업자에요.
직장 건강보험 피부양자로 남편이 되어 있어요.
이번에 낙찰받은 물건으로 월세를 받으려고 하는데
이번 12월부터 건강보험 피부양자 조건이 바뀐다는데요. 어떻게 해야 할까요?

간단하게 사업자번호가 있는 분들은 피부양자 자격이 안돼요.

사업자번호가 있고 수익이 발생하면 따로 건강보험료를 내야 해요.

그리고 사업자 번호가 있는 개인 사업자가 있고 사업자 번호가 없는 프리랜서가 있어요.

프리랜서 같은 경우는 연소득 금액이 500만원 이하임을 입증하면 다시 피부양자로 들어갈 수 있어요.

예를 들어) 해촉증명서
작년에는 내가 소득이 있었는데 올해 소득이 없어서 피부양자 자격을 유지하고싶은 분들이  필요해요.

2019년도 종합소득세 신고를 2020년도 5월에 하거든요. 국세청에서 건강보험공단에 10월쯤 자료를 주면 건강보험공단은 그 자료를 가지고 피부양자 자격을 보는 건데 2020년도에 소득이 없다고 하면 프리랜서같은 분들은 해촉증명서를 제출해야 해요. 

해촉증명서란
용역을 제공하고 위촉했던 직책에서 물러나게 하는 걸 증명하는 서류로
여기서 일을 안하고 물러났다 뜻
위촉의 반대말 계약관계가 끝난 것

해촉증명서를 제시하시면 피부양자 자격을 유지하실 수 있는데요. 일단 사업자 번호가 있는 개인 사업자는 별도에요.
본인도 소득활동을 하니깐 건강보험료를 내야 되는 거죠. 소득금액에 맞게 말이죠.
개인사업자의 건강보험료는 소득금액, 재산, 차량을 점수화해요.
이걸 좀 더 절세를 하고 싶으시면 직장가입자로 전환을 하면 돼요. 개인사업장을 운영하시는데 거기에 근로자가 있는 거죠. 그러면 소득금액 기준으로만 부과가 돼요. 근로자가 있는 경우 4대 보험 대상자가 있는 경우에는 소득금액만 기준으로 부과를 해요.

근로라는 건 개인사업자가 근로를 하는 건가요? 아니면 직원이 있어야 하나요?
직원이 있어야 하죠. 

그리고 건강보험공단 관할지사에 문의하시면 자세히 알려주실 거에요. 대표번호 말구요.

주택취득할 때 부부공동 명의가 좋은가요?

이것도 부동산이니 취득 보유 양도의 관점에서 보면 돼요.

취득세는 단독명의든 공동명의든 동일해요.
시가표준액이 실거래거든요.
매매한 가액.

매매한 가액으로 취득세율을 적용하기 때문에

예를 들어) 5억원 짜리를 반으로 나눠 2억 5천씩해도 취득세율은 동일하잖아요? 그러니 취득세는 동일

보유에서는 재산세가 있는데 재산세 같은 경우는 누진세이긴 한데 일단 물건별로 과세를 해요.
과세를 하고 지분별로 쪼개지거든요.
그러니 두개로 나눠지니 재산세 동일

그리고 종합 부동산세는 공동 명의가 유리해요.
단독 명의로 있을 때의 종합부동산세와 공동명의로 있을 때에는 다른데 일단 인당(인별)과세에요.
합산한 주택의 6억원까지 공제하고 거기에 80프로를 적용시켜서 세율을 적용하는 거거든요.
1세대 1주택인 분들은 9억원까지 공제가 가능해요.

두명이기 때문에 쪼개지는거니까
예를 들어
12억 짜리 주택이라면
9억원이 공제되고
3억원에 80프로 세율을 책정 그런데 공동명의이면 각각 6억이니 종합부동산세 납세율은 적죠. 

양도는 공동명의가 유리할 수 밖에 없는게 마찬가지로 인별로 쪼개지잖아요.
양도소득 금액이 낮아질 수 있어요. 거기에 누진세율이니 세율이 낮아질 수록 유리해요. 그리고 인별로 양도소득세 공제를 250만원씩 받을 수 있어요. 기본공제 250만원이요.
양도세는 공동명의가 유리 

공동명의의 단점 :
부부금슬이 안 좋으면 재산권 행사를 못해요.
공동명의로 할 경우에 배우자가 소득이 없어서 신용등급이 낮을 수 있어요. 그럴 경우에 대출에 불리한 면도 있구요.

단독명의 였던 분들이 공동명의로 바꾸시는 경우도 있거든요. 취득세는 동일하지만 보유나 양도에서 부부명의가 유리하니깐  공동으로 바꾸시는 경우도 있는데요.

단점은 취득세를 한 번 더내야 해요.
배우자 공제의 증여가 6억원까지에요. 6억원을 초과하는 금액은 증여세가 부과될 수 있어요.
단독에서 공동으로 바꾸시려는 분들은 꼭 상담을 받아보시는 게 좋아요.
공동명의가 유리하다고 해서 바꿨는데 단독으로 지출한 세금과 공동전환하고 지출하는 총 세금과 꼭 비교를 해봐야 해요. 

부부간 증여가 10년에 6억인데 이 기준을 초과해 버리면 증여세까지 부과해야 되는 경우가 생길 수 있어요. 그리고 건강보험료도 올라갈 수 있어요.

취득하기 전에 상담 받는 것이 좋구요. 양도할 때도 상담받고 양도하는 게 제일 좋아요.

풍요 번영 돈마술사 유여림