임야 농지 경사도측정 | 풍요 번영 돈마술사 유여림

땅에 대한 공부입니다.

 

#임야(산) :

1) 경사도(산높이) 중요 / 경사도 낮은 것이 좋음/  20도이상이면 개발이 불가능한 것으로 봄 / 경사도 높으면 묘지로 활용밖에 안 됨

2) 산림이 울창하면 보전 산지가 많음/ 보전 산지 아닌 게 좋음/ 굴참나무, 상수리나무 단지가 오히려 소나무 많은 것보다 더 보전단지라서 허가 어려움/ 소나무 아닌 다른 울창한 산림이 허가가 더 어려움 / 우리나라는 소나무가 많기 떄문에 소나무가 허가가 더 잘 남/ 잡목이 울창해도 보호수로 지정되는 경우가 있음/ 소나무는 빽빽하고 울창하고 100년 넘은 소나무도 허가가 남. 너무 소나무는 흔하기 때문이다. / 경사도가 높고 산림이 울창하면 보전하라고 산림보전산지는 보통 공인용/ 개발이 어려움. 일반인은 쓸모가 없어서 쌈. 1만평 2만평 이상일때 허가가 되면 대박

3) 준보전산지 : 경사도 낮고 산림이 울창하지 않은 곳 / 임업용산지라고 함/ 임업, 활용 하라는 의미

 

보전관리지역 1만평 이상 : 농가주택은 가능/ 5만 10만원에서 60만원 100만원 투자금 10배/ 허가가 안 나니, 대체로 계약금주고, 중도금 조금주고 양쪽 근저당 설정 후 융자 받아서 가져감/이때 서류 잘 챙겨야/  10억이라면 1억으로 허가받고 융자받고 줌/ 그 대신에 이 땅을 활용할 사람을 미리 개발자를 두어야 함. 창고, ~개발업자

 

계획관리지역 : 건폐율 40%ㅡ> 60~80%~150%, 용적율 80%로 올라가면 개발에 따라 땅 값이 달라짐

 

1)보전관리지역 1만평 이상 한 번 잘하면 평생 대박이고

계획관리지역은 1)보다 5번은 반복해야 같은 효과 누림

농가주택짓고 농사 짓겠다는 것은 다 됨

 

태양광은 안 됨.

 

개발 안 되는 것을 ㅡ> 되게 개발하는 게 포인트! (도시지역 안에서. 사람이 모이지 않으면 소용이 없음)

 

개발이익금(환수이익금)이 있어서 개발해도 국가에서 세금으로 가져가면 소용없음+ 양도세 높음 / 토지는 환금성 떨어짐/ 1) 누가 쓰겠다고 하거나 2)임대료가 나오거나 해야함. 그래서 개발 안 되는 땅을ㅡ> 개발하는 게 포인트/ 1)개발이익금 2)절세 3)양도세 내지 않는법 3가지 할 수 있어야 대박. 거의 불가능/ 부자가 되려면 부자에게 배워야 1)사람 2)신속성 3)운대 3가지 중요/ 농지(깨끗한 농지)는 허가 안 나지만, 이 땅은 농지로써 가치가 없다고 판단이 되면 훼손 가능한 것도 있음/ 투자금 1억정도 임야 개발하는 것

 

경사도 아는 방법: 네이버 ㅡ 지도ㅡ 주소 ㅡ 등고선 5미터마다 1선이므로 간격이 넓으면 경사도 낮음 /지적편집도로 개발유무/ 산 지번확인 / 지도현황상 도로에 붙은 땅 리단위는 도로 폭이 4미터/ 동단위는 폭이 6미터 도로되어야 / 도로 옆은 건물을 지을 수 있다는 것

계획관리지역 노란색/ 초록색 연두색보다 노란색이 좋음/  계획이라는 건 개발을 할 거라는 이야기

<토지이용규제> 에서 검색 또는 건축개발사에게 물어도 알 수 있음

 

깊고 울창한 임야가 아닌 경사도 낮고 길에 붙어 있는 임야는 허가 가능 / 길이 없으면 개발 어려움

/ 길은 없어도 농가주택은 짓고 살 수 있음 / 산이 등기부등본상 임야

 

도시지역 4가지 :

1)주거지 : 준주거지 > 주거지 / 준주거지는 근린상업시설을 지을 수 있으니 더 좋음

2)상업지 : 준상업지 < 상업지 / 상업지역이 좋음/ 땅값은 상업지> 주거지> 공업지 순으로 좋음

3)공업지 :준공업지 > 공업지 / 준공업지가 좋음

4)녹지 : 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지 3가지 / 20%씩 개발가능

 

비도시지역 :

1)관리지역 : 계획관리, 생산관리, 보전관리 3가지 / 계획관리지역은 공장, 개발이 가능/ 생산관리지역은 농사 짓는 곳

2)농림지역 : 절대농지(농업진흥구역) 상대농지(농업보호구역) 2가지 / 상대농지는 근생, 주거 다양

3)자연환경보전지역 : 보전이라는 글자가 있으면 개발이 어려움

 

 

완충지대(관리지역) : 도시지역과 자연환경보전지역과 농림지역 사이에 완충녹지가 있음. 투자 하지 말 것/

완충녹지는 해제가 어려우니 주변 완충녹지 땅은 개발 안 됨

 

임야도 시골이 아니라 도시 가까운 곳을 찾아야 함

 

 

 

#농지 :

1) 경지 정리된 농업진흥구역 : 국가에서 돈을 들여서 네모 반듯하게 만든 절대농지이므로 농사만 짓게 되어있고, 개발이 어려움 (=농업진흥지역) / 가격이 쌈

 

2) 국가에서 돈을 안 들인 준농림지는 농사뿐만아니라 다른 개발이 다 가능/ 도시에 붙어있는 땅/ 길에 붙어있음

준농림지는 농사를 안 지어도 됨/ 

 

3) 영농여건불리농지 지역 :

농사짓기는 불리하나 농사 안 지으면 벌금 나옴. 허가는 잘  남.

농사를 내가 짓던지 다른사람이 짓던지 해야 함.

비농업인이 소유할 수 있는 농지. 농업진흥구역 밖의 농지

평균경사율이 15% 이상일 것(=농사가 불리함을 의미)

비도시지역에 소재( 읍 면지역)로 도시지역에 소재하지 않음

주변 농지 집단화 규모가 2만 제곱미터 미만(=6050평 미만 농지)

농기계 및 접근이 어려운 농지

농업용수 농로 등 농업생산 기반 취약함

시장 군수가 지정 고시한 농지

ㅡ>

일반법인도 취득 가능 ( 일반법인은 원래 전, 답, 과수원 농지취득 불가)

농지임대를 자유롭게 가능

농지취득시 농취증만 필요하고, 농업경영계획서는 불필요

농지전용으로 하고자하면 시장군수에게 신고만하면 끝

농지전용시 농지전용허가 면적 제한 받지 않음( 농지를 전용시 최대면적 상한선이 존재하나 영종여건불리농지는 그렇지 않음)

농지전용 신고만으로 전원주택 가능(농지전용부담금 없음)

결론) 영농여건불리농지는 농사짓기에는 불리한 토지이나 농지전용부담금 면제와 신고로 전용이 가능

 

[농지 임야 활용으로 돈 버는 현장실무] 책 : 

벌채개간, 수종갱신, 농막과 산림경영관리사, 농지전용과 산지전용 등 토지개발 방법. 인허가 관련 현행법령 의거한 신청양식. 첨부서류. 심사기준 등. 지자체 조례

/ 전원주택지로 적합한 농업보호구역/ 농지개량

 

 

#경사도 측정법 :

https://m.blog.naver.com/landdeal/221395012192

다음지도와 휴대폰을 사용하여 경사도 측정하기

 

 

 

그린벨트 지역이라도 장사나 식당을 할 수 있는 땅은 비쌈/ 여관

농업진흥지역인데 길옆에 있는 땅 / 토지이용규제 사이트에서 확인 가능/ 절대 농지에서 허가 받기 어려우나, *허가 안 나는 곳을 허가 받아야 돈 됨/ 

 

1) 아파트 옆 절대농지(네모 반듯)에 개발하면 돈이 됨( 네이버 지도에서 봄) / 고양시 자유로변, 수원 등 절대농지 허가내기 그래도 쉬움. 평당 1백만에서 풀면 평당 5백만 7백만 됨(상업지역으로 되면) / 절대농지를 풀어라. 아파트가 빽빽한 식당할 수 있는 절대농지 사서 처음 농업용 창고 지음 용도변경(5년) 식당으로 바꾸거나 장사하거나 사람 거주하는 곳으로 바꾸거나 하면 1000평을 사서 500평 팔고 500평 활용

 

구로구 : 구로산업공단을 공장만 두지 말고ㅡ> 첨단디지털로 바꿈

공장 짓는다고 허가 받고 ㅡ> 산업시설,사무실 함께 지음. 공장용빌딩 상업시설 생김

 

2) 지금은 월세가 안 나오는 부동산은 망함. 세금만 냄. 보유세 개념으로 세금증가 (월세, 임대료가 나오는 부동산 소유하자.)

원룸은 공실이 생기거나 자주 바꿔줘야 함. 내 손이 안가고 임대료 나오는 역세권 상가가 가장 좋음/ 부동산은 임대료가 안 나오면 아무 소용없음

 

3) 돈 안 쓰는 방법이 최고(절약이 최고)/ 농가주택에서 텃밭 가꾸고 돈 안 쓰는 방법으로 생활비 줄여라. (디플레이션 시대)

 

4) 외국 투자자나 외국 정부 투자가 들어오면 공인용 땅도 허가 가능

 

5) 기독교 나라 형성 : 원래 기독교는 오지에 먼저 선교사 들어옴ㅡ> 교육자(학교) ㅡ> 사람들이 들어와서 마을 형성

우리나라는 아파트 먼저 생김(부동산업자) ㅡ>학교ㅡ> 성직자(성직자는 무에서 유 창출하고, 더 크게 만들고, 일을 만들고 계획함, 인생을 개척하는 사람)

 

 

농업진흥구역(절대농지) 평택고덕 신도시, 용인 농지 : 

국가에서 절대농지를 해제 (이유는 쌀 소비 저하로 정부 보조금 부담을 느낌) 방안

용도 풀리면 대박

풀리지 않아도 수도권에서 활용 가능

축사, 창고, 김치공장 등

20년 장기적으로 볼 때 지가가 이 만큼 오르는 곳도 없음. 5만원 ㅡ>30만원

3가지 조건 1) 현 도로에 2차선 4차선에 붙은 소로나 중로에 붙은 땅 2) 주위에 산업단지나 신도시와 접경지/

수용되거나 수용밖. 신도시 수용시 토지보상가 높게 책정. 수용밖일때 세월이 지나면 확대되어 생산녹지나 생산관리로 바뀜 3) 신도시 접경 500미터 안 쪽은 경지정리(절대농지)되어도 거래가 높아짐/ 신도시 개발 후 경계에 있는 곳은 신도시 혜택을 다 보면서 전원주택을 짓거나 농가주택으로 신도시 200평 전용으로 과실수 건폐율 60%임

 

 

 

 

 

 건축하는 건물의 규모를 결정짓는 

중요한 부분이 #주차장기준


어떤 유형의 건물을 짓을 수 있는지를 결정하는 것은 #용도지역

예를 들어)
 2종 일반주거지역의 경우 건폐율 60프로 이하
용적률 250프로 이하의 건물을 지을 수 있습니다.



토지가 100평일 경우
건폐율이 60프로 이하이니
건물바닥 면적을
60평으로 건축해야 하고, 
용적률이 250프로 이하이니 
연면적(토지위에 건물할 수 있는 총면적)은 최대 250평
[토지 100평 * 2.5배]까지


이렇게 건물만 많이 크게 짓고
주차장이 부족하다면 그 건물에서
거주하거나 상가 등을 이용하는 사람들은 많은 불편


법에서는 최대로 지을 수 있도록
건물의 크기(면적 또는 세대수)를
주차장 기준으로 정해서 일정 규모의 주차장이 확보 되어야만 최대용적률까지 건물을 지을 수 있게 만들어 놓았습니다.


주차장은 기본적으로 많이 쓰는 형식이 '직각주차'와 '평행주차'

직각주차' 기준 :
직각주차 라인은 세로가 5m 이고 가로가 2.5m 입(5x2.5). 

직각주차'는 '밭전'자 모양으로 4대를 주차
이때 위쪽에 한대를 주차하여 최대 5개까지
그리고 '밭전'자 모양으로 4대씩 총 8개까지 주차


만약, 주차대수가 8대를 초과하는 경우 주차장에 차가 다닐 수 있는 차로를 별도로 설치해야 되서 공간이 많이 필요


 일반적인 빌라(다세대)주택이나
소규모 상가주택의 경우
주차대수는 8대를 기준으로 하여 건물을 건축

 '주차장 기준'을 확인 :
'법제처'(http://www.moleg.go.kr/)에서 확인이 가능

=> (법제처 = 국가법령정보센터)



법제처는

행정기본법 제정,
주요기능과 사업,
생활법령,
법령해석,
세계법제,
법제소식,
법령검색 등 제공

www.moleg.go.kr


법제처 접속해서
 00 주차장(예, 수원 주차장 또는 서울 주차장)으로 검색


그리고 밑에 '자치법규 탭을 클릭'(주차장은 개별 지차체 마다 달리 운영하므로 자치법규를
클릭

조회된 '수원시 주차장 조례'를 클릭

별표2의 '부설주차장 설치기준'을 클릭

부설주차장 기준을 열람해보면
각 건물 종류 마다 주차장 기준이 다름

1종 근린생활시설 같은 경우 시설면적 135제곱미터 당 주차 1대

(시설면적은 공용면적과 전유면적을 합한 것을 말하며, 건축물 대장 표제부를 발급 받으시면
열람이 가능)

 5번 주거용 주택 등의 경우
시설면적이 아닌 전용면적으로 주차대수를 산정

빌라같은 경우 세대당 1대를 기준으로 하며, 원룸같은 경우는 세대당 0.9대 

전용면적이 30제곱 미터 미만인 경우 소형 원룸의 경우 0.75대를 적용

정리하자면)
주거용 건물(빌라, 원룸 등)의 경우
주차기준을 강화해서 전용면적을 기준으로
세대당(호수당) 주차대수를 산정하기 때문에
비 주거용 건물(예 고시원)보다 많은 호수를
건축할 수가 없습니다. 

숨어있는 알짜 물건인 '다중주택'의 경우는
4번의 단독주택 주차기준을
적용받기 때문에 시설면적(134제곱미터 당 주차1대 이를 초과하는 추가 건축면적에
대하여는 87미터당 1대로 규정)으로 주차장 기준을 규정해 놓아서 많은 호수의 
건축이 가능



주차장 기준은 '건축할 수 있는 건물 규모를 결정'하기 때문에 신축 수익을 올리기
위해서는 가장 중요한 부분 
ㅡ강노을ㅡ


풍요 번영 돈마술사 유여림