입찰이 어려울때 현장조사의 중요성 |풍요 번영 돈마술사 유여림

#입찰이어려울때 :

입찰를 할지 안 할지는
명도대상이 누구냐에 따라서 플랜이 달라집니다.

선순위 임차인인데 돈 다 안 받아가는 임차인일 경우는
낙찰 잘 안 들어갑니다.

첫 입찰이 어려울 때는
경매 공매에서
돈을 다 받아가는 임차인,
소액임차인을 입찰합니다.

그들은 배당을 받으려면,
낙찰자가 주는 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 있어야 하니 명도가 쉬워요.

낙찰자의 명도확인서와 인감증명서가 필요한
소액임차인,
배당을 모두 받아가는 전세권자는
명도가 가장 쉬워요.
전부 돈을 받아가는 임차인일 때 입찰합니다.

소유주면 일단 잔금치고 천천히 진행하세요.
그 집이 이제 더 이상 소유주 것이 아니라는 걸 인지할 시간이 필요하다고 생각합니다.


선순위 가장 임차인인 줄 알았는데
정말 대항력있는 임차인이면 명도할 수 없어요.
이런 경우는 보증금을 물어줄 수밖에 없으니 권리분석을 잘 하셔야 합니다.

#현장조사중요성 :

신탁 공매일 때
소유주가 있으면, 주택임대차보호법에 해당되지 않으니 그런 것을 공부하면서 풀어갔습니다.

물건을 낙찰받고 잔금을 낸 다음에
내용증명가처분을 했습니다.
묵묵무답 그리고 점유자 이전 금지 가처분을 하고 강제개문을 하게 되었습니다.

법원 담당자 그리고 열쇠를 하시는 분들 여러 분이 오셨어요.
문을 열면 소유주가 계셨어요. 이런 저런 이야기를 하고 집 안을 보니 10평이라고 했는데 5평이 더 있는 거에요. 천막 같은 거 쳐서 방 하나가 더 있더라구요.

이걸보고 '대박이다'했습니다.
'서비스로 면적이 더 있네'하고 엄청 좋아 했습니다.

소유주는 자기가 아는 법무사랑 이야기 했는데
"내가 안 나가도 된다"라고 법무사가 이야기 했다라고 하시는 거에요.

법무사가 그렇게 이야기 할 이유가 없는데 그렇게
이야기 했다고 하니, 저는 그 분이 진짜 법무사님 아니라고 생각했습니다.

전화번호를 확인하니 진짜 법무사였습니다.

명도하는데
제가 법무사에게 신탁공매에 관해 이야기해 드렸죠.
그리고나서 저한테 법무사와 소유주는 설득을 당하고 명도가 됐죠.

그 분이 교회를 다니시는데 그 교회의 법무사님이 도와드리고 있더라구요.

제가 경매 시작한지 몇 개월 안 된 상황인데도
제가 법적인 지식이 있어서 반박하니 이해하시더라구요.

저는 돈이 들어가 있고 제 인생을 걸고 해 나가는 거였기 때문에 할 수밖에 없었습니다.

명도할 때 웃으면서 이사비없이 했습니다.
그런데
"여기 집이 엄청 넓죠. 잘 알아보세요. 이사비를 주셔야 할 것 같아요. 제가 이유를 말씀드릴 순 없지만, 이사비를 주셔야 할 것 같아요."라고 소유주가 떠나실 때 말씀하셨습니다.

여러분들이 제가 공부해서 깨우쳤을 거 같은데
저는 몸으로 꺠우친 게 많습니다

인테리어를 하려고 하는데
구청직원이 "민원이 들어왔다"고 방문을 했습니다.

이 집은 벽을 뚫어 가지고 공간을 넓게 만든 거더라구요.
대수선이 된거였습니다.

위반 건축물에 대해서
담당자들이 알아내려면 외부에 위성 사진 등을 보고 아시는데,
내부인데도 담당자가 안 거니, 그 분이 신고한 거지요.


구청직원은 웃으면서
"ㅎㅎ 벽이 어디갔어요?
죄송하지만 벽을 원상 복구해야 합니다.
원상복구 안 하시면, 이행강제금 내야해요. ㅎㅎ"

웃으면서 벽을 다시 세웠습니다.

벽을 세울 때
벽을 내가 세워야 되나하고 벽세우는 방법을 알아봤죠. 미장하는 방법까지 공부를 했습니다.

결론은 전문가의 손길이 필요한 건 혼자 하지 마세요.

그리고 이런 작은 물건들 입찰할 때
세탁실 면적을 확인해야 해요. 그리고 그 쪽에 수도가 있는지 확인해야 하구요. 여러분들이 도면을 보고 꼭 확인하세요.
오래된 물건들은 꼭 확인 하셔야 해요.

방이 하나냐 두 개 냐에 따라 가격이 달라져요.
정말 이런 일이 없을 테지만
벽이 뚫렸는지 아닌지 알아 보셔야 해요. 제가 여러분들에게 알려드리는 건 몸으로 아는 거에요.

현장 조사가 이렇게 중요한 거에요.
한 번이라도 임장을 갔으면 사무소인 거 알았겠죠.
현장 임장 안 가서 사무소인지 몰랐던 것입니다. 현장조사 안 하면 고생합니다.

현장조사 할 때는
내부 구조를 옆 집 다른 호수를 보고 오는 겁니다.

위반건축물은 민원들어올 확률이 크니 조심하세요.



풍요 번영 돈마술사 유여림 ♡