상가예상낙찰가 | 풍요 번영 유여림

상가예상낙찰가 :

 

환산보증금= 보증금+월세x100

시세= 환산보증금x 2배

매도가 = 잘 팔면 시세의 80%, 못팔면 70% 받습니다.

환산보증금 정도에서 낙찰시 좋은 저가 낙찰이 되어 수익이 보장됩니다.

 

예) 감정가 5억 

배당요구 내용은 보증금 1억/ 월세 200만원. 배당요구했다면 환산보증금은 3억( 1억+ 2,000,000x100=3억)

시세는 6억(환산보증금 2배)

매도가는 잘팔면 6억의 80%=4.6억, 못팔면 6억의 70%=4.2억

환산보증금 3억정도에서 낙찰받으면 아주 좋고, 시세의 70%인 4.2억 사이 넘지 않음

즉, 낙찰가 3~4.2억 사이에 입찰 들어감

 

 

 

상가 건물이 4천만원 ㅡ>8백까지 유찰 이유:

7년이상 미납관리비가 1천이상 있었음( 관리비 모두 낙찰자 인수가 아님)

ㅡ>해결책은

상가 관리사무소 소장에게 "3년내 공용 관리비가 얼마인가요?" / 3년공용관리비 미납금은 낙찰자 부담

(전용관리비와 연체료는 낙찰자 부담이 아님)

소유권이전 후 시세의 80%로 매도하면 양호한 편

*매도시 양도소득세 계산할 때 필요경비로 공제해줌( 매도시 공용관리비 공제 받음)

 

공용관리비 1달1십씩 3년 3,600,000 인수

+

낙찰가 8,000,000

+

취득세 4.6% 400,000

ㅡ> 합 12,000,000 투자하여 보증금 10,000,000에 월세 300,000 피아노교실

 

 

 

 

제3종일반거주지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경되면 :

건폐율에서 1.4배 가격 상승

용적율에서 1.6배 상승

남측도로 물고 있는 땅 구입시 1.5배 상승

개략적으로 3.36배 상승

 

 

 

 

근린주택 통 건물을 ㅡ>구분건물(집합건물)로 쪼개서 분양하여 구분등기 / 설계사무소에 가서 쪼갤 수  있는지 상담

근린주택 10개 상가 50억을 ㅡ> 구분등기하여 1개 상가당 5억씩하여 분양함

 

 

 

상가건물 평수 큰 150평( 분양면적 250평) :

잘못하면 관리비 한달 250만원

평수 많은 것은 임대가 안 나가면? 대출이자와 *관리비와 6개월은 부담한다는 생각을 해야함

*주차 대수를 확인해야(임차인은 주차대수 중요)

창원 상남동은 서울 강남!

 

매각물건명세서 :

뒷부분 1) 등기된 부동산에 관한 권리 전세권 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 : 빈칸이면 소멸의미

2) 매각에 따라 설정된 것으로 지상권의 개요

3)비고란 

이 3곳이 공란으로 비어있으면 분석 끝

 

사례) 상가 감정가 486,000,000

ㅡ> 유찰 311,000,000 중 

ㅡ> 230,000,000 정도이면 입찰들어감

보증금 25,000,000/ 월세 1,000,000 =125,000,000환산보증금시세는 250,000,000매도가는 2억5천의 80% 2억이면 양호낙찰가는 1억2천5백만원~ 정도

 

사례) 상가 감정가 11억보증금 20,000,000 / 월세 1,800,000 이면 환산보증금 200,000,000원시세는 4억매도시 3.2억낙찰시 2억정도가 적당입찰 안 들어감

 

사례) 감정가 15억보증금 20,000,000/ 월세 1,800,000 환산보증금2억시세는 4억매도시 3,2억입찰은 2억정도면 들어감

 

사례)상가근저당 2012. 8.29 (상가건물임대차보호법 기준/ 3차개정 지방 1억5천 ( 환산보증금 4억이니 보호받지 못함)사업자등록 2012.6.22 (선순위 )보증금 50,000,000/월세 3,500,000 환산보증금 ( 환산보증금 4억이니 배당요구해도 배당금없음/ *월세를 계속 못내고 있으면 차감된 상태를 확인)

 

사례) 공장 감정가 1,427,000,000보증금 1억/ 월세 1백만원 환산보증금 2억 ( 지방 3차 1억5천만원 이하/ *환산보증금이 2억이니 보호 안 되고, 낙찰자가 줄 필요 없음) 2013.8.26 근저당사업자등록일 2013. 2.28 (선순위대항력)

 

사례)근린상가 홍삼집감정가 315,000,000사업자등록 2012. 6.13 (선순위 ) / 확정일 2017.5.16보증금 30,000,000 월세없음 / 4차 상가건물임대차보호법 소액보증금 3천만원이하에 1천만원 배당 나머지 2천만원은 낙찰자 인수 / 보증금 3천이니 소액보증금 1억8천이하에 해당

근저당 2014. 12.26  근저당 585,000,000

 

사례) 근린주택 구두가게(엘칸토)

3,500,000,000 감정가

보 60,000,000 / 월세 4,550,000원으로 환산보증금 515,000,000

상업자등록 2006. 12. 26 (선순위)

압류 2016. 2.11( 최선순위 설정일자= 말소기준등기, 임의경매) / 지방 4차 1억8천이하에 3천만. 대항력없어서 배당없음/ 환산보증금 5억이상이므로 대항력없음

*2015년 5월 13일 개정이후 권리금 신설, 선순위 대항력 금액을 해제(무제한)하여 배당안되고 낙찰자 다 인수됨

선순위 대항력이면 배당 못받으면, 대항력있으니 낙찰자 보증금 6천만원 인수

 

 

사례) 근린상가

감정가 1,200,000,000

사업자등록 2012.11.2(선순위 대항력), 2010.11.29 확정일, 배당요구했음

보증금 200,000,000 / 월세 5,000,000 환산보증금 7억

근저당 2016. 7.25  금액720,000,000원

선순위든 후순위든 4차개정으로 지방 1억8천이하만 보호 /

상임법 2조 3항에 2015. 5.13이후로 *환산보증금 초과한 상가임대차도 대항력 적용범위를 확대함

*2015년 5월 13일 이후 근저당의 선순위 임차인의 대항력으로 배당없이 only 인수 됨. 보증금 2억 인수됨

낙찰 7억 받아도 보증금 2억 인수해야함

 

사례)

고물상(=자원순환시설)

아파트형공장(=지식산업센터)

 

도로변. 그린벨트 제외. 전답임야 300평이상 고물상(계획관리지역 됨) :

주소치고 구 동 추가 + 또 구 동 추가 항목 토지 검색

 

보전관리지역, 생산관리지역 : 휴게점(커피점 포함)안 됨 / 농림지, 자연환경보전지역보다 좋음

계획관리지역 : 커피점됨 

 

but

농림지역, 자연환경보전지역 + *수산자원보호구역 : 커피점, 40%건폐율, 80%용적율

*바닷가에 30평 농지를 사서 1층 12평 2층 12평 총 24평 커피숍 가능

 

 

 

사례)

암기법 : *동순별저

같은날 동구는 순위번호, 별구(갑구+ 을구)는 접수번호 순으로 따짐

 

예) 을구1) 2012.11.27 근저당 525,000,000 ㅡ> 우선

을구2) 2012.11.27 근저당 236,000,000 일때

동구이므로 순위 1)이 우선순위

 

예) 갑구 접수번호1) 2012. 11.27 가압류 ㅡ> 우선

을구 접수번호2) 2012. 11.27 근저당

을구 접수번호3) 2012. 11.27 근저당일 때

별구이므로 접수번호 1)이 우선

*가압류(채권)는 안분배당이므로 1억 낙찰시 각 3천3백씩 배당됨

ㅡ>

물권은 상호간 순위는 시간순서에 따른다

물권(을구)은 채권(갑구)에 우선

등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일(접수번호 앞서야)은 매우 중요

 

사례) 토지+건물

등기부 복잡시 매각물건명세서 : 마지막 3가지에 빈칸임. 문제가 없음

땅 지분 복잡시에 부동산표지목록 : 밭전 248평 매각/ 지분인지 확인. 정확한 지분 확인

*취득세 고지서때 부동산표지목록 복사하면 됨

근저당 2015.10.21 / 8차개정 6000만원이하 2000만원 울산광역시

2014.7.30 전입일 보증금 50,000,000/ 월세 850,000. 선순위대항력 2000만원 배당, 3000만원 인수

 

경매시 우편함에 임차인에게 통지서보냄

감정평가하는 사람이 줄자 같은 것 들고

통지 못받았다고 해도 의미 없음

권리신고 및 배당요구신청서 우편함. 법원에 가서 신청

공매는  한국자산관리공사 공매대행 및 배분요구안내 통지서 우편함에 옴. 

채권신고 및 배분요구서 양식 (공매)

권리신고 및 배당요구신청서 (경매)

 

재매각 물건 :

실수로 0하나 더 써서  9억 땅을 90억에 낙찰시 미납

 

낙찰후 그림을 잘 그려라.


풍요롭다. 번영한다 유여림