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입찰이 어려울때 현장조사의 중요성 |풍요 번영 돈마술사 유여림 #입찰이어려울때 : 입찰를 할지 안 할지는 명도대상이 누구냐에 따라서 플랜이 달라집니다. 선순위 임차인인데 돈 다 안 받아가는 임차인일 경우는 낙찰 잘 안 들어갑니다. 첫 입찰이 어려울 때는 경매 공매에서 돈을 다 받아가는 임차인, 소액임차인을 입찰합니다. 그들은 배당을 받으려면, 낙찰자가 주는 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 있어야 하니 명도가 쉬워요. 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서가 필요한 소액임차인, 배당을 모두 받아가는 전세권자는 명도가 가장 쉬워요. 전부 돈을 받아가는 임차인일 때 입찰합니다. 소유주면 일단 잔금치고 천천히 진행하세요. 그 집이 이제 더 이상 소유주 것이 아니라는 걸 인지할 시간이 필요하다고 생각합니다. 선순위 가장 임차인인 줄 알았는데 정말 대항력있는 임차인이면 명도할 수 .. 2020. 10. 30.
임야 농지 경사도측정 | 풍요 번영 돈마술사 유여림 땅에 대한 공부입니다. #임야(산) :1) 경사도(산높이) 중요 / 경사도 낮은 것이 좋음/ 20도이상이면 개발이 불가능한 것으로 봄 / 경사도 높으면 묘지로 활용밖에 안 됨2) 산림이 울창하면 보전 산지가 많음/ 보전 산지 아닌 게 좋음/ 굴참나무, 상수리나무 단지가 오히려 소나무 많은 것보다 더 보전단지라서 허가 어려움/ 소나무 아닌 다른 울창한 산림이 허가가 더 어려움 / 우리나라는 소나무가 많기 떄문에 소나무가 허가가 더 잘 남/ 잡목이 울창해도 보호수로 지정되는 경우가 있음/ 소나무는 빽빽하고 울창하고 100년 넘은 소나무도 허가가 남. 너무 소나무는 흔하기 때문이다. / 경사도가 높고 산림이 울창하면 보전하라고 산림보전산지는 보통 공인용/ 개발이 어려움. 일반인은 쓸모가 없어서 쌈. 1만평 2.. 2020. 10. 29.
명도 용도변경 위반건축물 문의전화하기 | 풍요 번영 돈마술사 유여림 #명도 : 감정가보다 높은 선순위 임차인의 보증금이 있다면 명도과정에서 내용증명을 보냈을 때 폐문부재로 안 받을 때 내가 법적인 절차를 시작했다는 것을 우체국에서 증명하는 것이요. 내용증명을 그 사람에게 보낼 수도 있고 안 보낼 수도 있어요. 안 받으면 가지고 가셔서 문에 붙여 놓으세요. 법원에서는 인도명령을 받아서 우편으로 보내요. 그런데 받지 않으면 다시 보정이 나오죠. 주소를 다시 기재하세요.라고 말이죠. 그래서 보정본을 가지고 주소를 다시 찾아서 기재해 보내요. 공시송달은 법원에서 공시를 하는 것을 말해요. 2주정도 공시를 한 다음에 송달한 것으로 간주해 주는 거에요. 내용증명은 공시송달을 할 필요가 없어요. 그렇게 중요한 것이 아니니까요. 법원에서 보내는 인도명령 같은 중요한 사안은 공시송달, .. 2020. 10. 28.
개인사업자 법인사업자 부부공동명의 세무상담 세금 | 풍요 번영 돈마술사 유여림 세무관련 주택외 물건(상가 등) 투자시 개인사업자와 법인 중 어느 쪽이 더 유리한가? 법인이 유리하지는 않아요. 개인 사업자는 그냥 양도세만 내면 돼요. 분류 과세로 해당 물건에 대해서만 세금을 내면 되는 거에요. 개인 사업자와 법인 사업자를 비교하면 개인사업자는 종합소득 합산 과세가 되고, 법인 사업자는 법인세가 10~20프로인데 여기서 10~20프로 떄문에 유리하다고 생각할 수 있어요. 법인이 예를 들어 매매를 해서 법인세를 냈다고 하면 법인 자본을 개인 자본화시켜야 해요. 법인은 하나의 인격이기 때문에 자기 것이 아니에요. 법인의 잉여금인데 이걸 가지고 오려면 근로소득세나 배당 소득밖에 없어요. 그런데 근로소득, 배당소득은 종합소득 합산 과세가 된단 말이죠. 그러면 세율을 두 번 맞는 거니 법인 소.. 2020. 10. 27.
다가구 분석 배당 | 수익율(률)계산법 | 풍요 번영 돈마술사 유여림 1. 다가구 선순위 전입O 확정x 배당O 일떄 :원칙적으로 배당받지 못하고 낙찰자가 다 인수하나, 소액임차인은 소액임차보증금을 받고 나머지를 낙찰자 인수 선순위임차인 원칙은 확정이나 배당 중 하나가 없으면 배당없음 선순위 임차인으로 대항력이 있고, 확정일이 없으나 소액임차인으로 소액임차보증금 배당받을 수 있는 임차인 ( 배당 계산이 어렵다.) 이 경우를 잘 분석할 줄 알면오래된 집+분석이 어려운 다가구를 낙찰 받으면 돈이 됩니다.소액임차보증금 계산법 :전입0, 확정X, 배당0 사례)근저당A 1억 2011년근저당B 1억 2019년임차인들 2010년 ㄱ) 2000만원 ㄴ)4000만원 ㄷ)6000만원 ㄹ)8000만원 일때 낙찰자가 2억인수? 1억3천인수? 6900만원인수? 어떻게 인수할까요? 사례) 문제가 없.. 2020. 10. 26.
선순위임차권 전세권 경락잔금대출 | 풍요 번영 유여림 임차권 : 임차인은 계약 인도 전입한 0시 이후 대항력 발생/ 주택임대차보호법 특별법으로 인차인 보호 #전세권 설정 등기가 주인 동의하에 설정하고 보호 받았으나 어려움이 있음/ 이게 주택임대차보호법 특별법으로 바뀜 후순위 전세권 : 무조건 말소/ 철거는 예외 선순위 전세권 : 배당요구시 끝/ 배당요구 안하면 낙찰자 인수 임차권 생기고 확정일자가 생기고 계약 인도 전입으로 우선변제권 받아 보호 받게 됨 현재 임차권과 전세권 설정 등기를 다 할 수 있음/ 두 가지 권리를 다 가짐 임차권은 전입 전세권은 전세권설전등기 두 가지 권리로 배당 요구 가능 전세권은 배당요구시 말소되니 *임차권으로 배당요구하고 *전세권은 살아있으면 나머지 다 낙찰자 인수 전출하여 다른 지역을 갈 때 보증금 보호받기 위해 등기부등본에 .. 2020. 10. 23.
다가구 선순위대항력 확정일 없을 때 배당 | 풍요 번영 유여림 낙찰자가 법원에서 사건기록 열람 : 전화번호 등 확인 가능 낙찰후 빨리 받아가는 배당금 : 법원경매비용 임금채권( 3년 퇴직금, 3개월 임금채권) 예) "강제경매 54명"=임금채권 이었음 당해세 소액임차보증금 국세 지방세 압류 *전입세대열람시 300원 주면서 "동거인, 말소자 포함하여 떼어주세요" ㅡ>"전입자가 김00이죠?" 확인 말소기준 권리 : 압류 가압류 저당 근저당 담보가등기 경매개시결정등기 전세권 중 일부 다가구 배당 : 후순위 임차인은 무조건 말소니 분석이 필요 없음 선순위 임차인은 1 2 3 4 경우 전입 0 0 0 0 확정 0 0 x x 배당 0 x 0 x 1경우 : 100%배당(전액배당받음), 낙찰자 인수 안함 / 확정일자가 근저당 이후일 때 소액임차보증금만 배당 받고 낙찰자인수 2경우 .. 2020. 10. 22.
상가예상낙찰가 | 풍요 번영 유여림 상가예상낙찰가 : 환산보증금= 보증금+월세x100시세= 환산보증금x 2배매도가 = 잘 팔면 시세의 80%, 못팔면 70% 받습니다.환산보증금 정도에서 낙찰시 좋은 저가 낙찰이 되어 수익이 보장됩니다. 예) 감정가 5억 배당요구 내용은 보증금 1억/ 월세 200만원. 배당요구했다면 환산보증금은 3억( 1억+ 2,000,000x100=3억)시세는 6억(환산보증금 2배)매도가는 잘팔면 6억의 80%=4.6억, 못팔면 6억의 70%=4.2억환산보증금 3억정도에서 낙찰받으면 아주 좋고, 시세의 70%인 4.2억 사이 넘지 않음즉, 낙찰가 3~4.2억 사이에 입찰 들어감 상가 건물이 4천만원 ㅡ>8백까지 유찰 이유:7년이상 미납관리비가 1천이상 있었음( 관리비 모두 낙찰자 인수가 아님)ㅡ>해결책은상가 관리사무소 소.. 2020. 10. 19.
농막 토지보상 | 풍요 번영 유여림 토지고문님 5주 커리큘럼 소개합니다. 1주 2주차에 이어서 3주차 : 농지투자 농지연금 맹지(길 없는 토지)를 살리는 법 농막(컨테이너) : 농막자체는 예전에는 단순하게 쉼터 요새는 휴게공간을 넘어 일종의 전원주택 개념으로까지 올라왔기 때문에 사람들이 많이 선호하는 아이템. 그래서 그 부분을 이용해서 어떻게 투자를 할 것인지 중점적으로 다뤄드릴 거에요. 어떤 토지가 좋고 어떻게 인허가를 받아야 할지 디테일하게 알려드릴거에요. 이모가 컨테이너를 사 가지고 집같이 꾸며놓으시더라구요. 그게 그거군요. 가설건축물이라는 것은 정식 건축물이 아니라 임의 건축물이에요. 그런데 불법은 아니에요. 20제곱미터까지 허가를 받을 수 있어요. 그 안에 화장실, 싱크대를 만들어서 자신만의 펜션이 되는 거죠. 전원주택 같은 경우.. 2020. 10. 18.
대출문의 개인 법인사업자 토지강의 | 풍요 번영 유여림 1. 대출문의는? "해박한 노하우로 깔끔하게 대출을 풀어주신 홍 대출 고문님 유튜브 잘 들었습니다. 대출문의시 1)관심물건번호 2) 전화번호 3) 주택이라면 보유주택 여부 4) 연봉과 부채 5) 아파트라면 KB 일반가 금액 6)낙찰후 그 물건으로 뭘 하실건지... 거주.전세. 등등 저는 왕초보이고 잘 몰라서 그러는데요. 경매잔금대출에서 시설자금 포함하여 90%까지 가능한지? 신탁대출? 금리? 중도상환수수료? 거치기간? 등 궁금합니다. 개인 또는 법인사업자를 만들 생각입니다." 이런 질문으로 빠른 답변을 받으실 수 있습니다. 2. 개인과 법인사업자? 개인 vs 법인사업자 사업자란?사업상 독립적으로 사업을 영위하는 자로서 그 사업이 계속적 반복적으로 진행시 사업자로 구분 사업자등록을 안 하면?사업자 등록 전.. 2020. 10. 17.
혁시도시 지방투자 상가임장 상가투자 | 풍요 번영 유여림 대전 유성구는 서울 강남! 물건송달내역에서 불허가 누가 냈는지 봄불허가 : 신청 내용이 아니라 소유주가 '강제집행중지신청서' 제출함 가격시점 : 감정평가 가격평가시점이 중요 지방신도심 : 개발, 재개발, 신도시에 의해 도시 성숙되고 있는지 봄 지방투자시 : 가격시점 2019년 것 공터와 지붕 확인 신도심 생기면 돈 쓰는 수요가 신도심으로 옮겨진다. 지방은 구도심이 죽고 신도심 수요가 증가 건축물대장상 : 상가용지 준주거용지 좋고 과거7억 ㅡ> 현 5억 이런 물건 현장조사해볼만함 근린상가 도면, 위치 확인 #혁신도시 : 1)교육이 중요 2) 서울접근성(서울과 멀어야 함) 서울과 가까우면 서울에서 출퇴근하므로 예) 진주혁신도시, 세종혁신도시 나주혁신도시 안 된 이유 : 광주가 교육 도시여서 가족이 광주에 살.. 2020. 10. 16.
자신의 에너지를 자신에게만 집중해서 미래를 바꾸자. 아침에 물건 검색 | 풍요롭다 번영한다 유여림 부자해커님과의 인터뷰한 분의 사례 : 상호신용금고 같은 제2금융 부자들은 대출을 끼고 집을 여러 채 산다. 레버리지 효과 이용 대출규제가 별로 없을 때 전세끼고 대출받아서 집 사고 ㅡ> IMF때 집값이 폭락 ㅡ> 그 때 부자들이 이야기한 게 곧 정상화 될 거라고 ㅡ> 폭락장이더라도 견디니 ㅡ> 바로 집값이 오름 ㅡ> 집을 또 샀죠. 공릉동. 그 때 공릉동이 엄청 시골. 점점 아파트가 들어서던 시기. 그러면서 투자를 계속. 그 때는 다 전세끼고 대출끼고 사서 지금 말하는 갭투자. 지금은 갭투자라는 용어가 생겼잖아요. 그게 96년이니깐 25년전. ㅡ> 투자를 하다가 결혼하고 아기를 키우느라 투자를 멈췄어요. 그런데 이제 다시 상승장이 왔잖아요. 하지만 이제 투자 방식이 그 때랑은 많이 다르더라구요. 그 때는.. 2020. 10. 15.
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