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아파트낙찰 : 풍요 번영 유여림 #아파트낙찰 : 임차인이 후순위 + 선순위 근저당이 소액이라서 대위변제 가능성이 있을 수 있겠다라고 생각했습니다. 등기부등본을 보고 + 시세조사를 해보니 등기부등본에 보증보험회사가 기재 그래서 기업이 끼여있으니 당연히 대위변제를 하겠구나 생각 + 보증보험 회사에 전화 그런데 담당자가 대위변제가 뭔지도 모름 "이 분이 임차권 등기를 해놔서 사라지지 않을 거에요" #대위변제 : 민법에서, 채무자가 아닌 제삼자 또는 공동 채무자 가운데 한 사람이 채무를 변제하였을 때에, 채권자의 채권이 그 사람에게로 넘어가는 일 *대위변제를 할 수도 있지만 경매를 미뤄가면서 까지 그럴 이유가 없다고 조언. 시세조사하고 현장 가보고 미납관리비 조사 계속 대위변제는 낙찰자가 잔금을 치루기 전까지 할 수 있다는 생각나서 *당일에도.. 2020. 10. 14.
신탁공매 전화하세요. | 풍요 번영 유여림 #신탁공매 전입세대 없고 집이 비어 있는 경우 : 신탁회사에 전화하시는 게 가장 빨라요. 전화하세요. 전입이 없다는 건 주택임대차 보호법에 의해 보호되는 임차인이 없다는 겁니다. 그런 경우에는 소유주가 거주할 가능성이 커요. 전입세대 열람에 사람이 없다고 하면 등기부등본에도 권리가 없을 확률이 크거든요. 등기부등본 떼보세요. 다만 신탁공매는 일반매매 형식이기 때문에 말소기준권리가 없어요. 그래서 등기부등본을 보는 것이 아주 중요하죠. 신탁회사에 전화하셔서 물어보세요. 가장 빨라요. 신탁공매도 서류로 공부하는 것과 전화를 통해서 정보를 얻는 것이 달라요. 전화하셔서 지금 물어보시는 것처럼 물어보세요. "전화하셔서 지금 전입세대 열람에 전입한 사람이 없는데 혹시 소유주가 살고 있나요?"라고 말이죠. 전화를 .. 2020. 10. 14.
전세권 | 풍요 번영 유여림 전세권 : 민법 보호 보증금을 전세권으로 등기부등본에 올림 계약 + 전세권 등기='전세권' 인정전세권자가 배당요구하면 소멸 말소기준권리보다 후순위 전세권은 무조건 소멸( 철거만 예외. 가처분 남는다) cf. 임차권(계인전) : 주택임대차보호법 *선순위 전세권 : 배당요구하면 소멸, 배당요구 안 하면 낙찰자가 인수*대기업 동부건설(임차인 전세권)일 때 배당요구 쉽다. 주로 사택으로 사용*전세권+배당요구+대기업일때 명도가 쉽다. *전세권자가 전세권으로 경매 진행(임의경매 신청시)전세권 보증금 받겠다는 것=배당요구 의미 cf. 강제경매 : 전세권이 아니라 다른 권리(임차권)로 경매진행 의미이므로 이때는 조심 회사 계약 +직원 전입 : *개인(전입 임차인), 가족, 중소기업이하(직원)는 임대차보호법 보호 대상임.. 2020. 10. 13.
근린주택 다가구 규제 비규제지역 | 풍요 번영 유여림 다가구나 근린주택을 낙찰받아서 한 층은 내집으로 하고 세를 주고 싶은데요. 규제가 너무 심하다 보니 낙찰 받고 대출을 못할까봐 망설이게 됩니다. 대출규제는 규제지역에 가장 많습니다. 규제지역과 비규제 지역이 분명히 나눠져 있단 말이에요. 규제와 비규제를 나눠서 생각하시면 돼요. 예를 들어 아파트 투자를 보면 규제지역에서 많은 투자가 이루어졌잖아요? 하지만 비규제 지역에도 투자할 곳이 많아요. 오히려 다가구나 근린주택은 비규제 지역에 투자할 곳이 더 많아요. 특히 화성시 쪽에 계시면 경기 남부 잖아요? 위치가 좋아요. 거기에서 임장을 갈 곳의 바운더리가 넓어져요. 평택 천안 아산 대전 청주 모두 한시간 거리로 갈 수 있으세요. 그 지역의 주인세대가 있는 다가구와 근린주택을 검색을 하세요. 그리고 6천만원 .. 2020. 10. 12.
상가수익률(율) 계산법 상가개발비 상가계약 | 풍요 번영 유여림 명동 상가가 비싼 이유? 많은 사람들이 지나다니기 때문 수익율은 최소 6~7%수준 되어야 투자 상가수익률 분석은 보수적으로 계산 상가와 규모가 비슷한 물건들을 사전에 확인해서 보수적으로 현실적인 보증금과 월세 수준에 맞춰 수익률 계산 상가수익률 계산법 : 위 상가 수익율 산정표에는 최초 상가 취득시 들어가는 취득세 등록세 재산세 종부세 등 세금 포함하지 않았기 때문에 예상 수익률은 다소 낮아질 수 있습니다. 최소 6.5%가 넘어야 현실에서 6% 수준의 이익을 볼 수 있다는 것을 확인해야 합니다. 상가가격 산정시 평당가격이 아닌 전용면적으로 계산해야 임대평형 기준으로 가격을 평가했다가는 실수 실제 사용하는 전용면적 대비 가격이 얼마인지에 따라 매입금액이 비싼지 싼지 판단내려야 상가는 최대한 저렴하게 상가를.. 2020. 10. 11.
스토리경매 | 풍요 번영 유여림 등기부등본에는갑구 : 가압류 압류는 소유자의 것. 소유권을구 : 근저당 물권(물건에 잡힌 권리) 말소기준권리(말소기준등기) :등기부등본에 가장 먼저 올라온 권리 기준으로 모두 소멸배당으로 돈을 받기위한 근저당 압류 가압류말소기준 안 되는부동산 가져가는 게 목적 : 가처분 지역권 지상권 전세권 소유권이전가등기 근저당 :집을 담보로 은행에서 대출. 채권최고액 설정 120%~. 근저당을 사고 파는 것을 npl. 개인은 채권을 못사므로 소유주 채무인수방식 투자 우선 변제 : 등기부 등본에 먼저 접수 된 순부동산 담보 물권인 근저당(을구)선순위 임차인 권리(채권): 확정일자 주어 물권처럼 우선해서 받아가도록 함 #물상보증인 : 은행은 소유주 아닌 다른사람의 물건을 담보로 빚 빌려줌소유주와 채무자가 다른 경우로소유.. 2020. 10. 11.
경공매 스터디란 스터디방법 | 번영 풍요 유여림 구체적으로 목표 기간을 정하여 기록합니다. 예를 들어) 11월 첫째주까지 낙찰 구체적으로 언제까지 뭘 하겠다 기록합니다. 적어 놓지 않으면 시간만 흘러갑니다. 부동산 경매를 성공하는 세가지 요소 : 경매 공매 신탁공매는 부동산을 사는 방법입니다. 끝 경매 공매 신탁공매는 기본적인 거 아시고 파고 들지 마세요. 제가 판례도 보고 여러가지 찾아보거든요. 그런데 많은 분들이 논문을 쓰시더라구요. 1) 입찰해보고 낙찰을 받아보고 경매라는 방법을 써봐야 합니다. 실행. 생각이 너무 많으면 실행을 안 하시더라구요. 경매는 부동산 구입 방법이에요. 그 이상도 그 이하도 아닙니다. 2) '함께' 스터디를 해야합니다. 무언가를 얻기 위해서 스터디를 하신다면 실망할 수 있어요. 그 말은 뭐냐면 내가 먼저 적극적으로 나서야.. 2020. 10. 10.
특수물건 | 풍요 번영 유여림 특수물건 종류 : 유치권 위장임차인 가등기 대지권미등기 건물만입찰 토지만입찰 지분만매각 특수물건 사례 : 특수물건 관련 용어와 사례입니다. 신문에서 도움되는 내용 스크랩했습니다. 감사합니다. 풍요롭다 번영한다 유여림 2020. 10. 9.
동선파악 상가분석법 | 풍요 번영 유여림 임자인은 소유자(=채무자)는 임차인이 될 수 없음 제 2금융권 : 축협 단위농협 새마을금고 담당자 통해서 정보 알아보기 전화해서 알아봄 유치권 신고시 : 진짜인지 가짜인지 소유주도 모를 수 있다. 소유주 만나라. 물건과 상황에 따라 다르다. #상가분석법 : 1) 사진 도면 파악 : 호수와 위치 정확히 찾는다. ( 도로변, 후면, 안쪽 ) 2) 감정평가 기준 전유부 면적이 60%이상이면 나쁘지 않음. 전유부 클수록 좋음 공유면적 많으면 관리비 비싸진다. 공유부 적을수록 좋음 2014년 거래가 4억ㅡ>2026년 6억 더 오름 대로변 상가 더 비쌈 내 집주변 동선과 일치하는지 동선 체크 해보기 연습 음식점 옆 옷가게가 나오면 음식점을 오픈. 학원옆에 8평짜리 나오면 떡볶이 집 오픈 음식점 수요 파악 3) 네이.. 2020. 10. 8.
용도지역 | 용도지역 | 번영 풍요롭다 유여림 용도지역은 토지에 지을 수 있는 건물을 결정하므로 토지를 이해하는데 가장 중요한 부분이라고 할 수 있습니다. 용도지역은 크게 도시지역과 도시가 아닌 지역(비 도시지역)으로 구분 됩니다. 먼저 도시지역은 4가지 1)주거지역 2)상업지역 3)공업지역 4)녹지지역☆ 암기법 '주상궁(공)은 녹차를 좋아해 ~' 주거지역은 우리가 주거용으로 많이 쓰는 용도 주거지역은 '일반주거지역'과 '전용주거지역'으로 구분 '전용주거지역'은 주거를 주목적으로 해서 일반음식점 같은 술을 파는 음식점 허가가 나지 않습니다. 반대로 '일반주거지역'은 전용주거지역보다는 제한이 적으며 건폐율과 용적률도 좋은 입니다. 그래서 '2종 일반주거지역'은 빌라(다세대주택)이나 다가구를 짓기에 좋은 토지 라고 할 .. 2020. 10. 8.
NPL 부실채권 | 풍요 번영 유여림 NPL : 부실채권을 우월적 낙찰하는 방법 IB(투자은행)에서 AMC(자산관리회사. 유동화회사)에 맡김 1) 론세일(loan sale) 방식 : 부실채권을 직접 매각하는 일 자기자본5억필요+대부법인 이어야 함. 개인은 2) *채무인수방식: 1순위 근저당을 인수 규제대상은 아님 본사로 가기전 지점에 있을 때 매수 2금융권 상호저축은행 연결하여 대출 "이전하시죠" 도장찍고 근저당 질권 대출 95%나옴 1년 6.5~7% 이자에 사용할 자금은 필요 개인은 1) 채무인수 : 내이름 아니고 은행이름으로 이면계약. 내 권리 행사 못함 2) 사후정산 : 채무인수와 같음 3)* 대위변제 : 근저당권자를 내 이름으로 가능 은행 의사와 상관이 없이 변제해주고 빼앗아오는 것임 중간업체를 끼지 않도록 합니다. NPL 전문투자 .. 2020. 10. 7.
월천만원 만들기 방법 | 스터디 | 풍요 번영 유여림 월천만원 만든 사례 소개합니다. 지속할 수 있는 게 필요합니다. 지속적으로 참여할 수 있는 자신만의 끈을 만드는 게 중요하지요. 경매를 시작했다가 포기하는 사람이 많습니다. 포기하지 않고 지속할 수 있는 방법을 찾아보겠습니다. 1) 카톡방에 대답도 잘하고 좋은 글 공유하고 이런 것들이 초보분들이 버틸 수 있는 방법 2) 스터디를 꼭 하세요. 자신이 만들거나 문을 두드리면 오픈해줍니다. 매일 한 시간씩 검색과 숙제를 하고 그리고 이걸 표를 만들어서 조장님께 매일 제출해요. 너무 좋은 방법이에요. 주말에 임장을 같이 다니고 한 달에 두번씩 꼭 입찰을 합니다. 분석-검색-임장-입찰 이런 식으로 사이클일 돌아가고 있습니다. 그리고 자주 모이고 번개도 자주 하구요. 성공하고 싶으면 자기 주위의 사람들을 바꾸라고 .. 2020. 10. 6.
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