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경락잔금대출 | 풍요 번영 유여림 감정가, 시세가 중 어떤 걸로 대출 : 보통 낙찰자는 시세가 감정가보다 높으니 시세기준으로 대출이 됐으면 하거든요. 감정가 기준으로 합니다. 아파트 같은 경우는 KB시세 라는게 있기 때문에 케이비 시세를 적용해서 가능하지만, 상가나 공장같은 거래가 많지 않은 것들은 감정을 다시 한다고 해도 낙찰가가 있기 때문에 감정이 많이 나오지 않아요. 그래서 은행에서는 경락잔금대출이라고 하면 법원 감정가를 인정하게 돼있어요. 하지만 신탁공매에는 감정가가 없는 경우가 있어요. 그거 중요해요. 감정평가서가 없으면 대출할 때 금융권에서 일반 매매 취급합니다. 감정평가서 은행직원이 보는 방식 : 낙찰자분이 대출담당자에게 *지금 시세가 얼마만큼 높다 라는 걸 대출 담당한테 많이 이야기를 하셔야 해요. 그러면 은행에서도 그걸 .. 2020. 10. 5.
비주거용 상가대출 | 번영한다 풍요롭다 유여림 주거 외에 비주거용 상가 대출시 ltv : 금융권마다 다릅니다. 1금융과 2금융을 비교 새마을금고, 단위농협, 신협, 단위수협 등 2금융권에서 대출을 받아도 신용등급 하락없습니다. 1금융권이라고 해서 무조건 좋은 것도 아니고 2금융권이라고 해서 무조건 나쁜 것도 아닙니다. 금융권을 선택하실 때는 본인에게 도움이 되는 상품과 은행을 선택하시면 됩니다. 1금융권에서 상가를 대출하신다고 하면 대출은 기업은행과 하나은행에서 잘 나와요. 하지만 그들의 조건에 맞는 상가이고 그들의 조건에 맞는 분이어야 해요. Ltv는 경매대출과 일반대출하고는 달라요. 경매대출은 일반대출 담보비용에다가 신용을 얹어서 시설자금이라고 더해서 90프로까지 나가는 거에요. 담보비율 자체가 기업은행이나 하나은행이 80~90프로가 아니라 담보.. 2020. 10. 4.
상가 투자 방법 | 풍요 번영한다 유여림 상가투자 : 상가 투자의 60~70%는 적자나 공실, 너무 높게 매입한 경우 20~30%가 일반시세 그대로 5~10%가 수익 내는 분입니다. 예) 1억에 상가 매입한달 대출이자가 50만원인데, 월세가 40만원이 들어오면-10만원이면가지고 있을수록 마이너스인 상가 좋은 상가 찾는 방법은?정확한 시세조사 어떻게 시세 조사를 효율적으로 해서 이 물건의 가치를 정확히 알아낼까에 집중 공부합니다. 시세조사 한 동네 2~3시간면 충분효율적 조사 포인트가 있습니다.가장자리 상가보다 *중간 상가는 무조건 싸야 함 그 자리가 삼겹살집 -> 다음 계속 삼겹살집 아닙니다. 발상의 전환이 필요잘 되는 곳이 아니라면 다른 가게를 차리는 게 낫습니다. 조사 방법은1) 순서는 지도 먼저 : 현장 가기전에 지도를 먼저 펼쳐봅니다지도.. 2020. 10. 3.
대출관련 모든 것 | 명철 풍요 번영 유여림 대출계의 대모가 말하는 대출 관련 모든 것입니다. 보험 회사 상품 중에 경매 잔금 대출 : 시중은행에서 경매대출이 전혀 없었던 시절 경매대출을 시작 그 당시에는 경락잔금대출이 60프로 정도 워낙 감정가 대비 낙찰가가 낮았어요. 당시에는 망해나가는 물건이 돈이 될까 해서 대출을 잘 안 해줬어요. 어느 금융기관도 경매대출이 없었던 시절입니다. 당시의 INF 경매 대출 : 건달 등 사람들이 경매를 하는 상황 경매권리분석을 하는 것을 본사 또는 경매지 공부하시는 분들에게 배우며 자서를 받아서 본사에 가지고 가면 무엇 때문에 안 되고 무엇을 첨부해야 되고 이런 걸 배웠습니다. 대출이 되는 건 문제가 없는 거고 대출이 안되는 건 문제가 있는거다 라고 거꾸로 배우는 겁니다. 보험 회사 본점에 경매 전문가가 있었습니다.. 2020. 10. 2.
소호사무실 | 명철 풍요 번영 유여림 성공사례 소개합니다. 상가주택 다가구 그리고 아파트- 상가는 소호사무실로 인테리어를 해서 창업 부동산 경매책을 보고 시작 지방이라서 수도권까지 주말마다 강의를 들으러 다님 금요일에 올라와서 하루 찜질방에서 자고 토요일에 수업을 하나 더 들음 이렇게 거의 1년을 배우며 프로수강러로 지냄 현실적으로 매주 ktx타고 다니는게 수강료보다 비용이 더 드는 것이라서 독하게 함 1) 좋은 물건인데도 한 번 미납이 돼서 재매각 신건 상가주택에 조폭같은 분 점유 감정가가 4억 9천 8백 이었는데 6억 400정도에 120프로 공매 물건 낙찰 그 지역 부동산에서도 주시하고 있었음 (지역흐름) 물건 가치만 보고 공매 조폭을 명도한 노하우는 부동산 공부를 하기 전에 5년정도 상담심리 공부 조폭이라고 해도 그 분도 똑 같은 사람.. 2020. 10. 1.
주차장기준 다중주택 단독주택 | 명철 번영 풍요롭다 유여림 건축하는 건물의 규모를 결정짓는 중요한 부분인 '주차장 기준'에 대해 알아보는 시간 갖겠습니다. 어떤 유형의 건물을 짓을 수 있는지를 결정하는 것은 '용도지역' 2종 일반주거지역의 경우는 건폐율 60프로 이하 용적률 250프로 이하의 건물을 지을 수 있습니다 (건폐율과 용적률) 예) 토지가 100평일 경우 건폐율이 60프로 이하이니 건물바닥 면적을 60평으로 건축해야 하고, 용적률이 250프로 이하이니 연면적(토지 위에 건물할 수 있는 총면적)은 최대 250평 토지 100평 × 2.5배까지 지을 수 있습니다. 하지만 건물만 많이 크게 짓고 주차장이 부족하다면 그 건물에서 거주하거나 상가 등을 이용하는 사람들은 많은 불편을 겪게 됩니다. 그래서 법에서는 최대로 지을 수 있는 건물의 크기(면적 또는 세대수).. 2020. 9. 29.
전입일 확정일자 대항력 돈받아가는순서 | 명철 번영 풍요롭다 유여림 전입일이 중요한 것은 대항력 확정일자는 돈을 받아가는 순서 입니다. 전입이 있어야 임차인의 대항력이 생깁니다. 임차인의 대항력은 돈을 받아가는 권리가 생기는 것입니다. 대항력이 있어야 돈을 받아갑니다. 전입이 다른 권리보다 먼저 있으면 대항력이 있다는 것입니다. 만약에 확정일자 있던 없던 늦던 빠르던 내가 대항력이 있기 때문에 돈을 받아갈 때까지 나가지 않아도 됩니다. 그 다음에 부여되는 것이 확정일자 확정일자는 돈을 받아가는 권리의 순서를 정해주는 겁니다. 전입만 있으면 임차인의 권리는 채권이라고 하고 여기에 확정일자를 부여해 줘서 채권의 물권화 입니다. 즉 시간 순서에 의해서 돈을 받아가는 순서를 부여해 주는 것입니다. 확정일자보다 전입이 뒤인 경우가 있는데 이게 중요한 게 아니라 이 전입이 대항력이.. 2020. 9. 28.
다가구 빌라투자 지역적흐름을 보라 | 명철 번영 풍요 유여림 다가구 건축물 대장상 10세대, 재산명세서상 14세대 일때 : 전입세대 열람 떼어서 정확히 파악하셔야 합니다. 임차인들이 신고할 때 중복될 수 있으니 확인하세요. 재산명세서는 압류재산에만 있어요. 압류 말고는 다른 물건은 재산명세서가 필요가 없습니다. 재산명세서는 입찰 일주일 전에 나와요. 공매 : 공매를 파세요. 담당자 실수 등 여러가지 변수가 많습니다. 공매에서도 국유재산 수탁재산은 감정평가기관에서도 편하게 생각하는 거 같아요. 공매는 사람냄새가 나요. 물어보면 답변도 잘해 주구요. 기초를 꽉 잡으세요 말소기준권리가 근저당, 가압류, 압류만 잡아 놓으면 응용으로 갑니다. 증액계약을 하는데 전입신고 다시 할 필요 없습니다. 그러면 우리가 놓칠 수 있는 것은 증액에서는 전입은 안 바뀌어요. 계약만 바뀌어.. 2020. 9. 27.
호수가 바뀐경우 보증금이같은경우 수의계약 | 명철 번영 풍요 유여림 무언가를 배워가고 알아가는 것은 4분의 1이고, 4분의 3은 현장에서 특히 부동산은 그렇게 알아가는 겁니다. 현황은 101호 공부상은 103호인 물건 :이런 물건은 건축하고 명패를 붙일 때 번호가 바뀌어 버린 거에요. 예를 들어 101호 102호 103호 나란히 있는데 103호 102호 101호로 호수가 바뀐 경우. 주임법에서 보호받는 사례는 계약 인도 점유.하지만 이렇게 되면 점유가 없어지므로 주임법의 보호를 받지 못하게 돼요. 이러면 명도가 상당히 까다로워지죠. 두 가구를 동시에 명도를 해야 합니다. 공시가격이 1억이하이면 지역에 상관없이 취득세 중과가 배제돼요. 2주택 8프로 3주택 12프로인데 1.1프로만 되고 조정대상지역이 아니면 양도세에서도 혜택이 있습니다. 집합건물에 지번과 호수가 있는데 현.. 2020. 9. 26.
입찰방법 차순위자격 재매각 미납사유 | 명철 풍요 번영한다 유여림 재매각 이유는 입찰 한 다음에 최고가 매수인(낙찰자)이 어떤 이유에 의해 잔금을 치르지 못하면 보증금을 몰수 당합니다. 미납사유가 여러가지 이유가 있지만 1) 경매 공매에서 입찰표에 0하나 더 쓰는 경우가 있습니다. 그래서 미납했습니다. 입찰표는 입찰 전날 작성해 둡니다. 경매지에 서식 있어요. 그리고 보증금을 수표로 꼭 전날 찾아 놓으세요. 입찰표 작성 시간이 법원마다 달라요. 입찰표 내는 커트라인 시간이 모두 달라서 미리 확인해 둬야 합니다. 보증금을 수표로 찾으려면 본인 은행에서만 되는 겁니다. 본인 은행 계좌가 있어야 뽑을 수 있습니다. 미납 사유가 은근히 입찰표 잘못 작성한 분들입니다. 법원에서 입찰표 작성하지 마시고 미리 해놓으세요. 법원에서 입찰표 작성하는 부스에서 작성하게 돼 있어요. 뒤에.. 2020. 9. 25.
현장임장방법 | 번영 풍요롭다 유여림 오늘의 주제 : 부동산경매 현장 임장 체크리스트와 임장 방법 및 임장 노하우 경매에서 가장 중요한 것은 현장조사입니다. 그리고 현장조사 할 때 가장 중요한 것은 임차인(점유자)를 만나보는 것이에요. 경매뿐 만 아니고 아파트 빌라 모든 부동산에 통용됩니다. 중개사 10명 만나는 것보다 점유자 1명 만나는 것이 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 그 부동산을 가장 잘 아는 사람은 점유자이기 때문입니다. 많은 분들이 중개소만 가서 정보를 얻고 낙찰을 받습니다. 임차인을 만나는 게 두려우니까요. 임차인(점유자)를 만나는 것이 불편한데 왜 만나야 할까요? 왜냐면 부동산에 대해 가장 많은 정보를 가지고 있는 사람이 점유자이니 그 분에게 정보를 정확히 얻어서 안전하게 부동산에 투자하기 위함입니다. 점유자와 이야기 잘.. 2020. 9. 22.
토지투자법 농지연금 지역적흐름 | SQ 풍요 번영 유여림 토지 빌라는 토지 투자이며 빌라 토지 투자 방법 알아봅니다. 빌라토지 투자 속성 : 전세가격을 오르는데 아파트 시세는 안오르는 시기에 허름한 빌라를 사 버리고 그럴 때 빌라를 지으면 돈을 벌수 있습니다. 낙찰 받은 투자 사례 : 토지를 경매로 받았는데 허름한 건물이 있었습니다. 허름한 건물을 허물고 나홀로 아파트급 건물이 올라 갔고 그 땅을 건축 업자한테 팔았습니다. 즉 아파트가 지어질 만한 땅으로 변해 가겠구나 하는 땅 변해 가는 땅을 알아야 하는 게 포인트입니다. 지역적 흐름! 천안같은 경우는 인구가 5000명에서 20000명까지 증가를 합니다. 거기서 공장을 활성화 시키면서 인구를 계속 유입 시켜요. 2012년도부터 다가구가 폭발적으로 증가하고 있어요 이런 흐름을 알고 있으면 다가구 짓기 좋은 땅을.. 2020. 9. 21.
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