경매 대항력있는 임차인 대항력없는 임차인 ㅣ가장임차인 ㅣ 풍요 번영 돈마술사 유여림

오늘은

대항력있는 임차인인지 아닌지 구별법을 알려드리겠습니다.

 

 

부동산 매입시, 즉

아파트 빌라 최초매입 당시에 보통은

금융사 통해 대출을 받으므로 대항력있는 임차인이 있을 수 없습니다. 

주택담보대출이 나가고 근저당 설정 당시에 대항력이 있는 임차인이 있다면 절대적으로 대출이 실행되지 않기 때문입니다.

 

 

근저당 설정 당시에

대항력있는 진성 임차인이 있을 수 있기 때문에 꼭 밀도있게 체크하시기 바랍니다.

진성 임차인(대항력이 있는 임차인)이면,

보증금 설정과 동시에 최초 근저당을 말소한 이력이 있어야 합니다.

즉

1) 임차인 보증금으로 대출을 갚고, 임차인을 1순위로 올리는 작업이 등기부에 표시되어야 합니다.

이런 경우가 아니라면 가장 임차인이며, 2) 설령 진성 임차인이더라도 보증금액은 소액임차인 범위안에 설정하고 월세로 계약한 임차인입니다.

 

만약 

대항력있는 임차인이 있는데 담보대출이 실행이 됐다면, 

금융사 직원의 치명적인 실수로 발생되게 되는 것입니다.

이런 경우는 극히 드문 케이스로 거의없다라고 보면 됩니다.

즉

최초 근저당이 설정일보다 빠른 임차인이 있다면,

가족이거나 무상 임차를 하고 있는 점유자라는 것입니다.

 

반대로 다음은

진성적인 대항력이 있는 임차인입니다.

근저당 설정이 없고 대항력있는 임차인만 있는 경우, 즉

전세보증금을 안고 주택을 매입한 경우입니다.

최초 부동산 매입당시 금융사 대출 레버리지를 받지 않고, 임차인의 보증금을 승계하여 주택을 매입한 경우입니다.

'갭투자'라고 합니다. 이런 경우에만 임차인에 대항력이 존재합니다.

이처럼 주택을 구입부터 임차인 구성까지 기본적인 공정을 이해해야 임차인의 대항력 여부가 보이게 되는 것입니다.

 

 

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5분안에 가장 임차인 선별법 :

1. 등기부 등본을 통해 가장 임차인을 구별할 줄 알아야 함 :

유효한 권리사항만 표기된 항목만 보지 말고, 말소된 권리사항 전체를 확인하셔야 합니다.

전체적인 권리사항에 현 소유자의 주소를 제일 먼저 확인합니다.

즉 임차인과 채무자가 한 집에 거주 중이라면, 가장임차인이라는 

확률이 더욱 높아집니다.

 

2. 금융사에서 실행한 근저당이 대항력있는 임차인이 *앞뒤로 존재한다면, 임차인의 대항력은 있을 수 없습니다.

등기부등본을 확인하여 말소된 권리사항까지 출력하여

현 채무자의 주소 및 말소된 근저당 설정 일자들까지 전부 나열하여 진성 대항력 여부를 가늠해봅니다.

요약정리)

대항력 임차인이 전입후 근저당 실행된 금액을 확인해보고

해당 근저당이 말소된 이력이 있는지 확인

또는 

추가 근저당 금액이 설정한 이력이 있는지 체크해봅니다.

단,

가압류, 압류 등의 권리는 대항력있는 임차인의 존재 여부와 상관이 없이

권리가 기재될 수 있으니 해당 권리는 제외하고, 금융사에서 설정한 근저당 위주로 보셔야 합니다.

 

예) 부동산 10억 아파트

금융사에 근저당이 있는데, 20% 즉 2억정도 근저당이 설정되었다면,

이 경우는 금융사에서 대항력이 있는 임차인의 보증금 존재때문에 보수적인 대출이 실행될 수 있습니다.

대항력이 있는 임차인의 진성 여부를 어느정도 예상해야 합니다.

근저당의 설정이 주택의 최소 60~70%정도 비율을 가지고 대출이 실행되었을 때, 현재 점유중인 임차인은 가장 임차인이 될 수 있습니다.

 

또한 근저당은 근저당인데

은행이 아닌 개인근저당이 설정될 수 있습니다.

이 경우도 금융사에서는 대항력있는 임차인 때문에 대출을 받을 수 없어

개인이 집을 담보로 돈을 빌린다는 이야기가 될 수 있으니, 필수적으로 주의해야 합니다.

 

3. 최종적으로 1)매각물건명세서, 2)현황조사서, 3)물건송달내역 검토하여

대항력이 있는 임차인의 여부 및 별도 코멘트가 있는지 크로스 체크를 하시면 됩니다.

이후

4. 해당 내용을 근거로 경락대출 중개사와 금융사에 문의하여 대출여부의 문제가 되지 않는지 최종적으로 체크합니다.

통상적으로 가장임차인은

확정일자와 배당요구를 하지 않습니다.

 

만약 허위로 *임대차 계약서를 만들어 확정일자 및 배당요구를 한 가장 임차인이라면,

사문서 위조를 통해 법적인 벌까지 받을 수 있습니다.

 

4. 손품이후는 최종적으로 

근저당 실행한 금융사와 문의 및 임장 활동을 통해 재차 확인후에

경매에 임하면 '이기는 투자'가 가능합니다.

 

 풍요 번영 돈마술사 유여림