군산 2019타경106604 | 속초2019타경451 | 돈마술사 유여림

행동의 가치는 그 행동을 끝까지 이루는데 있다.
- 징기스칸-

본인의 행동을 끝까지 할 수 있나 없나가 얼마나 중요할까요? 성공하는 사람들의 특징은 정말 비슷한 거 같아요. 끝까지 하는 것. 끝까지 하면서 해 내는 거에요. 할 수 있을까? 의심하는 것이 아니라 무엇을 할 때까지 하는 거에요. 끝까지 해 나가는 것. 모든 경험은 우리 인생에 도움이 안 되는 것이 없어요. 될 때까지 하는 것이 정말 중요해요.

- 특강의 주제는
최근의 아파트가격 상승에 상실감 소외감을 겪는 분들이 많이 계시더라구요. 이런 분들을 위해서 부동산 투자 롱런을 위해서 어떻게 할지에 관한 것이에요.

<2019타경 106604>
- 군산 나우동에 나와있는 근린주택이에요. 보증금 천에 월세 55만원과 보증금 천에 월세 100만원짜리 물건이에요. 이 빨간 색은 진행중인 경매 물건이에요. 경매물건이 정말 많죠. 군산은 경기가 좋지 않아요. 경매 물건으로도 그 지역의 경기를 알 수 있죠. 이거 패찰하고 나서 제 자신에게 욕을 많이 했어요. ㅎㅎ 겉으로 보기에는 군산지역의 경기가 정말 좋지 않아서 나온 물건인 거 같아요. 13억 4천 백에 낙찰됐어요. 이 날 아침에 제가 낙찰가 선정했는데요.ㅜㅜ 카톡에 적어놨는데요.

- 상가 건물은 소유자가 누군가가 중요해요. 그리고 이 물건을 어떻게 핸들링 할 것이 중요해요. 저는 진행하는 물건은 공개를 안해요. 이 내용은 상가해킹반에 다 있는 거에요. 이 물건을 공개하는 이유는 패찰해서 ㅎㅎ

- 낙찰 받으려는 이유
- 1. 소유주가 임차인이에요. 월세를 본인이 조절할 수 있죠. 그러니 월세정보가 맞지 않죠. 여러분들은 상가를 보실 때 소유주가 임차인이라고 해서 걱정하실 필요는 없어요. 월세를 나중에 더 받을 수 있어서요. 월세가 너무 적었어요. 정보자체가 맞지 않았죠. 손품을 먼저 파시고 현장가서 이 정보가 맞나 틀리나만 확인하면 돼요. 현재 공실이라서 제가 고민을 많이 했어요. 공실이고 코로나고 해서 사람들이 심리적으로 위축이 됐을 것이라고 생각했죠.

- 2. 24시간 영업하는 곳이었어요. 그리고 홈 서비스도 있었어요. 상가를 보는데 24시간 영업하는 곳은 입지가 굉장히 좋은 곳이에요. 롯데리아 홈페이지 들어가서 24시간 운영되는 곳이 얼마나 많은 지 보는 거에요. 롯데리아 홈페이지 들어가서 몇 군데가 이렇게 운영하는지 보세요. 108군데만 있어요. 전체 매장의 13분의 1이에요. 사람의 심리만 정확히 이해하시면 돼요. 24시간 매장이 있다는 것은 24시간을 운영할 만한 수요가 있다는 이야기에요. 나운동이라는 곳이 구도심인데 내부수요가 안정적이었어요. 많은 아파트 단지 그리고상가해킹반에서도 이야기 했는데 외부수요가 중요해요.

이 곳은 Cgv와 롯데 시네마가 같이 있는 곳이에요. Cgv가 8대 2정도로 롯데시네마를 앞서요. 여기서 볼 것은 군산에 영화관이 몇 개가 있는지 봐야 해요. CGV가 다른 신도심에 있다고 한다면 거기로 가겠죠. 하지만 없다고 한다면 여기가 구도심이긴 하지만 주변에서 영화를 보려면 모두 여기로 와야 해요. 네이버에 군산영화관 치시고 검색해 보세요. 코로나가 끝나면 외부수요가 늘어날 곳이에요. 손품 단계에서 파악하셔야 해요. 그리고 이 지역에서 이 라인을 파악해야 해요. 이 동네에서 얼마나 많은 외부수요가 있는지 파악해야 해요.

이 소유주가 여러 사업을 진행하다가 엎어졌답니다. 이런 물건은 경매로 안되는 물건이에요. 관리가 안돼서 롯데리아 매장도 없어진 거에요. 프랜차이즈는 공정거래위원회 사이트 보면 매출도 파악이 돼요. 24시간과 홈서비스를 하는 곳이라면 그 지역에서 최상위권의 매출일 거에요. 이렇게 몇 개의 포인트만 가지고도 군산을 파악할 수 있어요.

- 내부수요 – 상권분석 시스템, 엑스레이 맵, 등으로 파악할 수 있어요.
- 외부수요 – 영화관 매진율로 파악할 수 있어요. 공휴일 매출 확인하면 외부수요를 알 수 있어요. 그러면 여기에 얼마나 많은 사람이 오는지 알 수 있어요. 이걸로 외부수요를 파악할 수 있어요.

- 여기는 대형 프랜차이즈를 입점할 수 있는 곳이고 여기를 대체할 곳이 없어요.
- 제가 새로 옮긴 장소의 롯데리아를 가봤는데 화장실이 없더라구요. 제가 임장 갈 때는 편의시설을 확인하러 가는 거에요. 상가가 별로 없으니 급하게 옮겨 갔더라구요. 제가 이 건물을 받으면 프랜차이즈를 넣을 거에요. 위치도 훨씬 좋고 크기도 크고 1,2층을 모두 쓸 수 있어요. 여기에 엑스레이 맵과 상권분석시스템을 활용하면 사업계획서 즉 입점제안서를 만들수 있어요. 프랜차이즈회사에게 보낼 수 있는 입점제안서를 만들 수 있어요.

- 상가는 어떻게 접근하는가에 따라서 달라진다.

- 위 사항들을 조합해서 입점제안서를 30장 정도를 만들려고 했어요. 여기다가 프랜차이즈 2군데를 넣으려고 했어요. 보증금 1억에 월세 600만원 두 군데 2억에 12백만원이 목표였어요. 상가매도는 월세세팅한 다음에 수수료를 아끼지 않고 수수료를 몇 천 단위로 가는 거에요. 그리고나서 보수적으로 5프로대의 수익률로 잡아서 전국으로 가는 거죠. 전국의 상가전문 중개소로 가서 3에서 4프로대의 안정적인 수익률을 찾는 사람들을 찾거나 이 지역의 전문 중개소에 상가 정보를 뿌리는 거죠. 입점제안서를 조금만 변경하면 물건홍보 팜플렛이 되는 거에요. 이걸 PDF로 만든 다음에 중개소 전화하고 나서 보내드리는 거에요.

- 2억에 1200만원을 만들면 얼마에 팔릴까? 5프로대로 계산 보증금을 뺀 가격1200*12/0.05= 29억, 5프로 대 약 29억 여기서 입질이 오면 중개수수료를 더 올리고 4프로대로 다시 파는 것이에요. 수수료를 더 올려주면 중개소에서 아무 말 안해요. 4프로 계산하면 36억

- 상가는 월세를 받는 부동산이 아니에요. 시세차익을 내는 부동산이에요. 이건 정말 롱런하는 물건이에요. 제대로 공부하시고 제대로 하세요. 상가는 시세차익을 내는 부동산이에요.

< 2019타경 451 >
속초에 있는 대지

– 여러분들 아파트만 신경쓰지 마시고 강원도에 주목하세요. 코로나로 인해서 많은 사람들이 해외 여행을 못 가고 있어요. 너무 답답한 거에요. 예전에는 국내에서 쓸 돈으로 동남아가면 더 대접받고 놀 수 있었죠. 코로나 때문에 놀러는 가야 하는데 국내여행을 가는 거죠.

- 이 물건은 평당 450만원에 감정평가를 했는데 여기 시세는 평당 7백만원인데 땅이 없어요. 낙찰 받으면 3.6억 시세차익을 내는 거에요.

생활형 숙박시설로 방 50개를 넣으려고 했어요. 월세 2천만원 보증금 빼고 수익률 7프로로 맞춘다면? 기성고 대출을 활용하면 자금20프로만 가지고 있으면 돼요. 그러면 시세차익 15억 월세 2천의 물건을 가질 수 있는 거에요.

- 올해 잡은 계획이 있어요. 내년에는 카리꾸미님 같은 전문가를 10명이상 배출할 거에요. 많은 분들이 치솟는 아파트값에 안절부절하시는데요. 이렇게 해야 여러분들이 롱런할 수 있어요. 현금 흐름을 만들어 내야 시세 차익을 얻을 수 있어요.

롱런을 할 수 있는 가장 빠른 방법이에요. 내년에 연 5억 이상 수익을 내는 사람을 만들 거에요. 카리꾸미님이 강의 준비하는 거잖아요? 이 분이 가졌던 습관과 투자 방식을 따라하시는 거에요. 요번에 카리꾸미님이 제대로 준비하셨거든요. 월세부자반이란 건 월세를 만든 다음에 부자가 되는 거에요.

- 부동산 공부를 할 때 아님 어떤 공부를 할 때 가장 좋은 방법은 계속 듣는 거에요. 저는 영어를 항상 들었어요. 카리꾸미님이 준비하는 수업을 계속 듣는 거에요. 저는 넘사벽이라는 말을 많이 들었어요. 그러니 좀 더 친근한 카리꾸미님을 따라하세요.

감사합니다.
건승하세요.
축복합니다.

풍요 번영 돈마술사 유여림