구분상가 NPL 부실채권 | 풍요 번영 돈마술사 유여림

1. 상가 :

일부 목 좋은 단지 내 상가는
권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰 받으면 권리금 없이도 싸게 매입할 수 있습니다.


상가주택은 영업 장소 옆에 방을 들이고 생활을 했거나 점포에 주민등록 신고를 마치고 실제 살고 있으면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 생각하지 못한 명도 비용을 부담할 수도 있습니다.

#구분상가 낙찰 :
구분상가란
일정 규모별로 구분 등기가 가능한 상가를 말합니다.

사례) 카페 경매 :
지상 7층 건물 중 2층에 있는 구분 상가
전용면적 55평, 대지 면적 24평, 감정가 2억 5000만원
최저입찰가 1억6천300만원

주변은 단독주택이 밀집 지역
걸어서 전철역 5분 거리
감정 시점이 1년 전 이어서 지하철 개통이라는 호재가 시세 반영되지 않았음

구분 상가는 상권분석이 중요
임장과 주변 시세 확인

낙찰 비용과 세금 등을 포함하여 총 2억원 들었지만
임대를 놓을 경우 최소한 1억원이 곧바로 회수
월 24%의 세전 수익을 기대

구분상가는
낙찰후 입점할 수 있는 업종이나
임차인 선정 문제 등을
전문가와 충분히 상의한 뒤 입찰

2. NPL(부실채권) 투자

사례1 ) 2019-3386(2) 물건

건물 전부, 토지지분(도로이므로 토지전부)

채권자 : 에이치에프비구이 유동화전문(NPL) 유한회사(변경전 부산은행)

부산은행 근저당 2012년 15억

영신칼스토리(주) 소유권이전 2014.8.6

임의경매 부산은행 14억 청구금액+연체이자10%이상 15억4천정도

채권 NPL 산 사람은 15억정도 입찰가로 산정하나
실제는 10억정도 최저가 사는 것임
이때 실제 공장 꼭 살 사람이 입찰들어 옴

유동회사에서 공장 중개수수료 0.9% 받고
팔사람에게 수수료0.9% 받으면

합 10억에 중개보수를 1.8% 받음

공장, 상가 사는 사람은
경매 기본을 배우고 + NPL 배우면 유리

ㅡ> NPL특징은 1) 1등 확실 2) 대출한도가 높음

3) 매도시 절세 유리함

10억에 사서 2년후 15억 매도시
5억에 대한 40%세금
but 실제는 15억에 낙찰가 이므로 15억에 팔아도 세금이 없는 셈
ㅡ>

2016.7.25 대부업을 개정으로
부실채권NPL은 개인투자를 금지함

론세일 안되고 채무인수방식 사후정산방식으로 하고 있음

예전에는 연체이자로 NPL로 사면 수익이 컸음

상가시 연체이자4%이면 새마을금고에서 17%연체이자 배당ㅡ>지금은 약정금리4%+연체3% 7%이므로 배당이 작아서 매력이 없음

채권을 사는 것이므로
취득세 보유세 양도세 절세에 유리

대부업(5억 필요)을 하여
채권양도만 하면 유리함
5억에 사서 누가 6억에 산다고 하면 양도하면 됨

NPL은

3개월이상 이자 지급이 연체된 은행권의 채권을 매입해 직접 경매를 진행하거나
배당을 받아 수익을 내는 투자방식

평균수익률은 6~10%로 은행이자보다 월등히 높아 주목을 받음

법적 문제가 복잡하여 여러 번 유찰된 특수물건 경매와 접목되면 탁월한 절세 효과

사례2)

선호도가 높은 대단지 아파트 전용면적 85㎡이하 규모 향과 층이 좋은 우량물건

여러번 유찰로 입찰 최저가 8000만원대 특수물건

1) 대항력있는 세입자가 배당요구ㅡ> 한 푼도 보증금을 돌려받을 수 없는 상태로 전액 인수할 상황

2) 경매 물건 소유자는 법원에 채권자의 저당권이 무효이니 경매 절차를 정지 신청 상태로 저당권 말소 소송도 계류중이므로
ㅡ>
등기부에는 추후 소송 결과에 따라 저당권 말소될 수 있다는 예고등기까지 붙음
ㅡ>
만약 소유자가 승소하여 저당권이 말소되면 낙찰자는 잔금을 납부후라도 소유권을 상실할 수 있는 상황으로 위험한 물건

but

ㅡ>

대항력있는 세입자는 정황상 위장 세입자로 추정되고

저당권말소 소송도 소유자가 패소한 상태
ㅡ>

1억에 낙찰 받아 1년 내 법적 분쟁 정리되면 당시 급매시세인 2억5천만원에 매도 가능함

이 물건을
ㅡ>

낙찰자가 경매로 낙찰받지 않고 NPL 투자 방식으로 저당권을 매입시
ㅡ>

당시 경매 신청자 A씨는

자신의 저당권이 무효라는 소송이 걸려 심적 불안 상태+저당권 설정 당시 존재하지 않았던 위장 세입자가 거액 보증금을 신고한 상태이므로 제값에 낙찰받기 힘들다고 판단 

ㅡ>

채권자A씨와 협상을 통해 채권 최고액 3억원에 달하는 저당권을 1억원에 매입했다면
ㅡ>

저당권 매입후 경매절차를 잠깐 정지해두고

세입자 상대로 임차권 부존재 확인 소송을 진행해 위장 세입자임을 밝혀낼 수 있을 것이다.

동시에 한창 진행 중인 저당권 말소 소송을 승계해 진행한 뒤 승소 판결을 받아내는 것이다.
ㅡ>

이처럼 법적 문제를 모구 정리하고
다시 경매 진행하면 해당 물건은 특수물건에서 일반물건으로 바뀝니다.

당시 평균 낙찰가율 2억5천만원 선에 낙찰될 수 있는 물건이었습니다. 1순위 저당권자가 되어 전부 배당을 받으면 시세차익 1억5천만원
ㅡ>

부실채권 매입을 통한 배당소득은 과세대상이 아니라는 점으로 세금없이 시세차익 가능

ㅡ정충진 / 경매 따라잡기 신문에서 발췌ㅡ

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