다중주택 준주거지역 감정평가서 | 풍요롭다 번영 돈마술사 유여림

기타일반재산은
가운데가 4자리 : 2020-0000-02

물건용도 : 상가용 및 업무용 건물

세부용도 : 근린생활시설

집행기관 : 00공사 

최저입찰가가 집행기관 마음대로. 101%로 시작하기도. 중요하지 않고 가치 유무가 중요

보통 공사 물건은 사옥이 오래된 곳 매물로 입지가 나쁘지 않음

 

용도지역 : 준주거지역 

 

주택보다 근린생활시설이 대출 더 많이 나옴

 

카카오맵으로 도로조건, 향,

지적편집도에서 지번있는 비교물건 등 프린트하여 표시하여 분석

 

매수후 +1억 또는

낙찰받고 건축허가와 설계까지 진행 후 신축업자에게 매매 가능

#다중주택 :

다중주택은 단독주택에 들어감 

1) 주차가 필요없는 역세권지역+

주차법 완화. 19가구까지. 원룸처럼 3층+

2) 준주거지역 부터는 일조권 영향을 받지 않음+

3) 남향 네모땅. 가로도로 좋음 ( 세로도로 폭망)

남향은 햇빛이 잘 들어 임차인 선호. 빨래 잘 말라서 가족세대가 선호

4) 주변은 택지개발예정지구+ 대기업 + 산업단지+ 지하철수요

 

#감정평가서 :

본 물건이 얼마나 높게 평가 되었나를 보는 거다.

1) 맨 뒤 상세 위치도, 비교 물건과 본 물건 위치 확인

2) 지번 프린트 박스 표시 체크 (현장조사때도 지도 미리 체크, 비교할 수 있는 가장 비슷한 물건 미리보고 알아본다)

3) 토지가액 결정 : 공시지가(시산가액)나 거래사례비교 두가지 중에서.

공시지가기준법에 의하여 산출된 시산가액을 대상으로 감정평가액을 결정하였음.

4) 공시지가 기준법에 의한 토지 시산가액 산출개요

비교물건 찾기

비교표준지A  1.06배 우세

 

 

그밖의 일반 평가 사례 기준 : 구분 목적을 본다

(1)매입 2018년 시점

(2)담보

 

비교물건 기준 : 담보>공매> 거래 매매>경매 순으로 좋다. (담보 비교가 가장 좋음)

(1)매매와 A 격차율 다른 숫자 찾는다 2.358 (본 물건보다 입지 안 좋은데 2.358배)

공시지가의 2배로 매매

 

적용단가

+1.060+2.358+ 등 적용단가는 2640000원

(1.060 이 아니라 1.3정도는 됐어야. 공매이므로 싸게 나옴. 낮게 적용되었으므로 낙찰자에게 유리)

 

 

준주거 지역 +다중주택 신축 : 건물크기단 주차1대 (주차법 중요. 설계사와 함께)

연면적 330제곱미터 층수3층이하. 1층에 2개건물, 오피스텔, 다중주택 등으로

 

빌라 집합건물 도로중앙부터 6미터 일조권 생기면 다중주택짓기에 일조권으로 많이 깍임

 

8개 물건을 1개 감정평가에 넣으려고 하므로 낙찰자에게 기회

 

신축할 때 :

준주거미만 도로는 일조권 영향 받고 북쪽 도로에 있는게 좋고

준주거이상부터는 일조권 영행 안 받고 건물 지을 수 있으므로 남향이 좋음

 

감정평가 본물건(대상물건)을 (7) =지번(4) 라고 다르게 표기하기도 하므로 잘 캐취하여 보아야 함

감정평가 기준시점 2019년

공시지가 기준 

세로물건 가로물건

 

1) 1년전 감정평가 시점 2)비교지에 비해 위치가 월등 3)위치 좋은데 낮게 감평

4) 건축 쉽고 (비교된 세로물건 건축이 어려움)

세로조건 땅은 아예 검토를 마라. 큰 건물 못 짓는다.

 

*가장 좋은 입지 + 살 때 싸게 사는 게 중요

 

선순위임차인이지만 +당해세+임금채권(3개월퇴직금. 개인가압류) +시세조사(네이버부동산, 중개소, 디스코시세, 호갱노노시세)+등기부등본( 대지 건물은 다시 확인)+ 전입세대열람 관계 파악+제3종일반거주

 

확정일자가 늦으면 돈 받아가는 순서 빨간박스 파란박스 둘 다 본다

 

설정일자 란에 

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 확인한다.

 

압류설정일자 란이 없으면 법정기일 날짜에 기록일이 있고, 있으면 없다.

 

등기부등본에 압류설정일은 빚 순서, 법정기일은 세금 순서로 돈 받아가는 순서

 

임차권 : 임차권등기날자로 권리분석하는 것이 아니라 임차인 전입, 확정일로 분석해야 합니다.

 

근린생활로 나왔으나 주거용이 좋습니다.
건축물대장 확인

 

위반건축물이 있다고 나왔으나 전체건물(표제부)이 아니고 전유부( 한 호수)는 위반건축물이 아니니 공시문이 잘못 표기된 것임


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