파주 공장물건 경매 | 돈마술사 유여림

경매 매물 중에는 토지와 상가의 장점을 합쳐놓은 물건이 바로 공장입니다.

개발사업이 진행되면 가치가 오르는 토지의 장점과
월세가 나오는 상가의 장점을 함께 누릴 수 있습니다.

하지만 수요층이 한정돼 있다는 것 때문에 공장은 인기 있는 투자처는 아닙니다.

2년 전 접경지대인 경기 파주시에 있는 공장이 매물로 나왔습니다.

약 700 평(2314제곱미터)
+ 직원 기숙사까지 갖춘 3층짜리 번듯한 건물
감정가에는 토지와 건물을 합해서 2,550,000,000
낙찰가가 인수해야 할 권리인 유치권이 신고되어 있음
최저가는 감정가의 절반인 12억5000만원

검토해보니 유치권은 어렵지 않게 해결이 가능해 보임

유치권의 생명은 점유의 유무

현장에 가보니 점유자는 공사업자라고 주장하는 유치 권자가 아니라 공장소유자였습니다.

유치권 점 유상태로 공장이 폐쇄된 것도 아니었습니다. 공장은 제대로 가동되고 있었습니다.

남북 관계가 악화될 때도 일정한 임대수익이 나오는 공장

경쟁 입찰자 4명으로 약 17억 8000만원에 낙찰가

규제로 돈 굴릴 곳이 마땅치않은 제1금융권에서 낙찰가의 90%까지 대출

낙찰 금액 중 약 16억원을 연 3%이하로 대출
매달 내야하는 이자는 400만원 정도

새 임차인을 들이면 월세를 더 높게 받을 수 있었지만
기존 점유자와 보증금 1억원, 월세 1100만원에 임대차계약 체결

어려워 보이던 유치권 문제도 빠르게 정리

낙찰가와 취득세 등을 고려하면
실제 취득가액은 18억 5000만원

하지만 보증금 1억원을 회수하고 나니
실제 투자한 금액은 1억5000만원
대출이자내고 실제수익은 매달 700만원 현금흐름

대부분 대부분 공장은 원활한 물류를 위해 대로변에 접해 있어서 입지가 좋습니다.

입지가 좋은 토지는 매년 지가가 상승합니다.
감가상각이 없는 토지만의 장점입니다.
게다가 이 토지는 인근에 서울 ~ 문산 고속도로
월롱 나들목이 개통돼 가치가 상승했습니다.

접경지역이니 만약 남북한 화해모드가 언젠가 조성된다면 지가가 올라 또다른 보너스가 될 수도 있습니다.

토지와 상가의 장점을 절묘하게 조합시킨 공장 경매는 물건을 제대로 볼 줄 아는 선구안만 있다면 지금과 같은 불경기에 또 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

풍요 번영 돈마술사 유여림