은평구 진관동 근린상가 | 돈마술사 유여림

2020타경1383
서울 은평구 진관동 70 메트로프라자 1층 106호
근린상가 구파발역
임의경매
61.6평(18.63평) 전용건물 전부
☆대지권미등기인데 감정가에 포함이 되어있으면 하자없음(만약에 아닙니다. 할 경우 불허가신청)
남ㅇㅇ소유자겸채무자
국ㅇ은행 채권자
감정가 1,605,400,000
최저가 1,027,456,000
사건접수 2020.3.26

보존등기 2015.9.4 (건물 4~5년됨)
☆대지권 감정가 366,390,000
☆제시외 중2층 창고 15평(복층)
만두 가게
☆분양계약서상 최초 분양자가 토지비 건축비 포함하여 체결함(법원 매각명세서 필히 확인)

임차인 김ㅇㅇ
2020.3.4 보증금5,000,000 월세500,000 *소액임차인 환산보증금 55,000,000

근저당 2015.9.11 근저당 국민ㅇㅇ 780,000,000 말소기준
임의경매 국민 ㅇㅇ

☆포인트

대지권 미등기

감정가 16억인데 임대료 지나치게 저렴

경매 임박해서 사업자 등록했는데, 진정한 임차인인지 확인. 명도비. 관리비확인

(임차인이 배당받으면 낙찰자의 인감증명서, 명도확인서 필요하므로 명도 쉬움. 소유자 관련된 임차인일수 있는데 이런 경우는 이런 서류가 필요없음 )

공실 현황

인근 중개 매매물건 시세 얼마인지, 얼마 월세 받을 수 있는지, 언제 입찰 들어가야하는지 (네이버 진관동 복합상가 검색)

경기 좋을 때 3~400백 월세 가능한 곳

1층은 3% 수익률

로드뷰로 먼저 살핌

1층은 12평안팎이 많은데 큰 평수 구분상가 

☆~ 이거 얼마?보다는 나와있는 상가는 어떤지로 접근하여 시세 파악하고 알아봄, 임대는 얼마에 나와있는지 파악

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